葛洲坝集团退市后 葛洲坝地产将更名中国能建地产？

筹划换股吸收合并方案披露不过半个月，葛洲坝集团的退市之路就已经被安排得明明白白。

• 换股：中国能源建设拟向葛洲坝除葛洲坝集团以外的股东，发行A股股票，换股吸收
• 退市：合并完成后，葛洲坝将终止上市，并注销法人资格

这是国企改革三年行动启程后，首例央企上市公司吸并重组。而葛洲坝23年的资本之路，也将就此按下休止符。

1股葛洲坝换4.42股中国能建

换股惠利葛洲坝股东

这并不是葛洲坝第一次换股吸收合并。只是在此之前的重组，都是葛洲坝合并别人。

时间回拨到1997年。当年，葛洲坝水利水电工程集团独家发起成立了葛洲坝股份有限公司，并5月26日在上交所挂牌上市，开盘14.01元，收盘15.80元。

10年后，即2007年时，葛洲坝股份通过换股方式，吸收合并了中国葛洲坝水利水电工程集团有限公司，从而实现其实际控制人葛洲坝集团主业资产的整体上市。

囊括了建筑工程、水泥、民用爆破、水力发电、公路和房地产业务的葛洲坝集团，总资产大增。根据当年财报，其2007年的总资产为261.35亿元，是未重组前100.02亿元的2.6倍。

那也是属于葛洲坝的最高光时刻。上市至今23年间的最高股价，就出现在那一时期。

到了2011年9月，经国务院批准，葛洲坝集团、中国电力工程顾问集团公司与国家电网公司、中国南方电网有限责任公司所属15个省（区、市）勘测设计企业、施工企业、修造企业重组，组建中国能源建设集团有限公司。

葛洲坝集团开始成为中国能源建设集团的全资子公司。

在2013年12月时，葛洲坝曾发布公告称，为避免同业竞争，公司间接控股股东中国能源建设集团正在筹划整体上市方案。

而这一筹划，就是7年。

根据这次吸收合并预案，葛洲坝换股价为8.76元/股，比基准日价格高45%。而中国能源建设本次A股发行价为1.98元/股。

因此，葛洲坝换股股东所持有的每股葛洲坝股票，可以换得4.4242股中国能源建设的A股股票。

对此，中信建投的分析师表示：“从预案中的换股比例看，中国能建对葛洲坝的A股持股股东构成实质性的优惠。”

但或许因为二者的股价和市值差距较大，市场对于中国能建新股发行后的涨幅存有疑惑。

换股价格预案出台之后，葛洲坝迎来了年内的首次涨停。但在第三天时，却又跌了5.7%，跌幅为年内第二。

也有小股东认为，30日时葛洲坝股价高位回落，和其当天发布三季度财报数据不佳有关。

从三季度报看，葛洲坝今年前三季度归母净利润同比减少-21.39%；基本每股收益下降30.58%；经营活动产生的现金流净额为负3.93亿元，同比减少了118.79%。

对于“经营活动产生的现金流量净额”大幅减少的原因，葛洲坝方面解释：主要是本期房地产业务、水泥业务销售回款减少。

地产业务上半年签约58亿

曾为避免重组抢地王 后反被拖累

作为葛洲坝主营业务之一的房地产，今年上半年实现的销售合同签约金额为58.21亿元，实现权益销售面积22.49万平方米（含参股项目），实现营收33.38亿元。

这一规模水平，在国资委确定的首批16家以房地产为主业的央企中，排行倒数第三。

（中铁建、中铁只取其房地产业务数据，中冶置业销售额数据来自克而瑞，港中旅主业非地产、南光置业未有数据可查因此未列入）

事实上，在2015-2016年间，葛洲坝地产也曾有过高光时刻。

• 2015年6月，11.04亿元拿下上海青浦商住用地，楼面单价27309元/㎡，为区域内单价地王；
• 10月，49.5亿元+配建4.1万㎡保障房，拿下北京丰台花乡樊家村地块。可售楼面价突破7.5万元/㎡，成为单价地王；
• 2016年5月，32.8亿竞得南京建邺区河西南宅地，楼面价45213元/㎡，至今仍然是南京单价地王；
• 6月，24.36亿“包揽”合肥滨湖两地块。其中一宗楼面价为22102.83元/㎡，是为合肥楼面价之王；
• 2017年6月，首进杭州就以43.18亿元拿下杭州蒋村地块，31698元/㎡楼面价，刷新西湖区地块单价。

此外，在2016年10月时，葛洲坝地产还正式推出“5G科技”的概念，谋划产品转型。

对于葛洲坝地产当时高调的举动，克而瑞地产研究认为，在2016年南北车合并、国企改革和高层“地震”频发的背景下，市场都预测更多的并购、重组案例会在央企中发生。

而对于央企而言，板块整合的最大影响无疑是人事变动。尤其在区域和集团管理层面，一旦团队合并，必然会出现职务重叠的情况，因此当前展现出的实力越强，则越可能在潜在整合中，成为占主导位置的并购方。

制造地王，则是短期内，有效增加企业的储备账面价值，及存货含金量的一大捷径。

因此，那段时间里，21家被允许从事房地产业务的央企中，至少有一半表现得异常活跃，无论内部整合还是对外扩张均在提速。

加上，在提央企效率、避免同业资源浪费的大趋势下，职能相近的央企，极有可能从集团层面合并。那段时间里，又属水电系（鲁能、电建、葛洲坝）和铁路系（中铁、中铁建），在房地产板块的投入力度变化最为明显。

（数据来源：易居研究院，图中数字为年度招拍挂拿地额，2020年未有在招拍挂市场拿地）

据另一研究机构分析师回忆，后来包括葛洲坝、电建、鲁能在内的多家央企，都被括国资委等多家监管机构请去约谈，口头下发通知，要求收敛在土地市场追高拿地行为。央企高调抢地王的风气被压制下来。

另外也有些央企，如鲁能集团，则开始清理现有的地产业务。

但这些已经拿到手里的地王，还未入市就撞上长期调控，直接成了烫手山芋。

南京河西地王项目刚入手，就遇上南京楼市开始设置限价天花板，河西南部限价3.5万元/平方米，直接低于成交楼面价。一直拖到了2019年12月，葛洲坝南京中国府才抓住价格开闸的缝隙入市。

虽首开精装均价达到6.4万元/平方米，但根据葛洲坝2020年半年报显示，其在葛洲坝南京中国府投资总额约58亿元。按照项目总建面11.39万平方米计算，整盘货值约为73亿元，毛利仅为20%。

北京樊家村地王项目，拿地后沉寂了3年7个月，到了2019年5月底才取得首个预售证。且此前项目置业顾问放风表示，销售均价大约在12.5万元/平方米，但最终的均价为11.3万元/平方米，大大低于预期。

而杭州蒋村地王地块至今还只处于在建状态，未有开盘消息。

高层换人经理人陆续离场

葛洲坝地产大概率将更名

伴随合并重组而来的，还有葛洲坝地产的人事变动。

10月26日时，葛洲坝集团总经理助理何金钢，因个人原因，申请辞去公司总经理助理职务。而此前，执掌葛洲坝地产12年的他，已于4月时辞去了葛洲坝地产董事长职务。

葛洲坝地产新任董事长为桂桐生，曾任葛洲坝集团电力公司董事长。

此外，不少职业经理人，也在年内陆续离开。眼下的葛洲坝地产，已经步入重组深水区。

对于集团的房地产业务，据多位接近葛洲坝地产的人士透露，房地产业务将会继续保留，但内部已传出公司将更名的传言，新名字或将向中国能建靠拢。