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开发商等不到粤港澳大湾区红利

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  “我们从2017年才开始进入大湾区,现在的成长速度较慢,不过2019年在大湾区会增加投入”。在新城2018全年业绩发布会上,台上的高管对媒体说。
这一年的房企业绩会上,人们关注的除了“销售额”、“负债率”之外,还有粤港澳大湾区。而房企们极力贴上“大湾区”标签,让自己更具想象力;看客们也热心的将这些房企划分为长期扎根的“本地蛇”和外来分羹的“过江龙”。
2019年2月18日,《粤港澳大湾区发展规划纲要》公布,“北雄安,南大湾,是中国战略双子座”,不同于雄安新区红利的不确定性,粤港澳地区以占据0.6%的国土面积,贡献了全国超过10%的GDP,是中国最具经济活力的湾区。
决战之姿已经摆好,大量资金涌入,甚至有分析指出,对于大部分外来房企而言,粤港澳大湾区未来的规模占比在20%-30%左右,这一比例远超其他区域。
然而,三道红线之下,已经有房企悄然出让这些曾经让行业眼红心热的项目,毕竟“未来是美好的,但眼下的生存更重要”,一位广州房企的投资人士表示。


  招商卖子 十年项目价值难兑现

  11月3日,据北京产权交易所披露,招商蛇口拟转让深圳市商启置业有限公司49%股权,转让底价为26.02亿元。
公开资料显示,截至2020年9月30日,商启置业营业收入22.39万元,营业利润-1.49万元,资产总计25.61亿元,负债总计23.79万元。
值得一提的是,前一日,招商蛇口还拟转让深圳太子湾商储置业100%股权及2.38亿元债权,转让底价约10.98亿元。
自8月以来,招商蛇口先后挂牌转让招盛阁置业、太子湾商储置业、乐艺置业、广州金山谷创意园区项目等附属公司股权或出售相关资产,涉及金额不少于11.3亿元。
简单计算,近期招商蛇口出让的大湾区资产近50亿元。
在招商蛇口近几年的财报中,战略资源优势是公司介绍的核心竞争力优势之一,所谓“战略优势资源”就是“公司在粤港澳大湾区核心城市深圳的核心位置——蛇口、太子湾、前海、深圳国际会展中心等区域拥有大量待开发的优质资源,随着湾区经济的不断发展,公司享受的区位政策和战略优势也将日益凸显。”
不过,招商蛇口拥有的这些资源看似美好,但兑现难度颇大,这也成为众多开发商在大湾区地区开发的一个缩影。
首先,招商蛇口在2011年底拿到的太子湾地块,在官方宣传中,招商蛇口拟将其打造为集国际邮轮母港、港澳客运码头配套区、滨海特色娱乐休闲区等功能于一体的深圳新“海上门户”,合计建筑面积170万平米,规划分三期建设。
但是,截止到2018年年报,项目开发商仍停留在第一期。2019年年报和2020年半年报,未开发的项目储备面积都稳定在61.1万平米,这意味着地块并未有实质性推进。170万平米项目,开发周期10年,这些已经拖累了招商蛇口的资金状况。
招商蛇口最核心的前海片区也面临同样困境。
公告信息显示,目前前海土地整备范围内共拥有计容建面455.84万平米的项目储备,2019年末和2020H1剩余未开工的整备面积分别为428.84万平米和392.81万平米。
2020年上半年动工建筑面积36.03万平米,这个停滞超过10年的地块,终于开始启动。有业内人士指出,按照当前的动工比例、建设周期和销售回款周期,真正对招商蛇口产生“可观”业绩回报,恐怕依旧要按照10年计算。
项目变现难,再加上现金流与偿债压力,即使招商再不舍得也要割肉。
截至2020年6月30日止,招商蛇口期末融资余额增加至1531.19亿元,其中1年内到期的债务为724.11亿元,占总债务的47.29%,此外公司还有340.5亿元应付票据及应付账款,而其账面上货币资金仅有648.34亿元,货币资金难以覆盖短期债务。招商蛇口现金短债比为0.97,踩了“三条红线”其中一条。
而经过短期的“卖子”调整后,截至2020年三季度末,招商蛇口剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为59.11%、36.83%和1.02倍,均达到“三道红线”监管要求。


  绿地剥离大湾区业务

  本地房企对于老项目的推进倍感艰难,外来房企由于拿地成本高,剩下的耐心就更少了。
10月12日,绿地控股剥离了广州绿地全部股权予绿地香港,总代价72.6亿元。至此,在绿地的版图上少了大湾区业务分布。交易完成后,广州绿地将成为绿地香港的全资子公司。
在大湾区的土储数量,广州绿地是绿地香港的2倍多。从双方持有项目数量来看,此次交易堪称“蛇吞象”。截至2020年6月30日,绿地香港在大湾区拥有物业项目2个,建筑面积约为158万平方米。而广州绿地所持有的35项物业项目中29项位于大湾区,约354万平方米。
此次的收购标的中,广州绿地持有项目位于广东省的广州、佛山、东莞、深圳、江门、湛江、汕头、阳江、茂名、清远及揭阳等市,主要为拟作住宅、商业、办公及停车场用途的综合开发项目。
有统计显示,12家重点监测的房企中,位于“三道红线”的红档房企有3家,包括绿地、融创和中梁。
截至今年上半年,有息负债达3298亿元,创近五年的新高,净负债率为180%,超过三道红线规定的100%。
除此之外,绿地控股剔除预收款后的资产负债率也攀升至89%,创近五年新高,公司上半年现金短债比为0.72,此两项指标也超过或接近三道红线要求。
大湾区,一场万米长跑,三道红线下已经有人选择提前退场。
绿地控股董事长、总裁张玉良也表示,绿地要适应房地产金融审慎管理制度,稳步实施降负债、优结构,加强资金管理,增强发展韧性。
关于此次剥离大湾区业务是否是处于三道红线压力,绿地在接受经济观察报采访时是这样表述的,“财务方面肯定进一步优化了,但不是目的。对绿地控股集团来说,旗下公司就像是左右手,72亿元也只是对绿地香港来说的对价,“一手资产变资金,一手资金变资产,总的并没大变。”


  有人离场 有人赚到

  尽管有房企已经退出大湾区激战,但不可否认,还是有房企在这片“蜜糖”土地上等到了果实。
近日,在一份国信证券的报告中称,佳兆业旧改项目合约销售贡献逐年提升,并且稳定贡献结转收入,目前公司旧改项目每年提供逾1/3的合约销售及结转收入。
值得一提的是,在房企中风靡的“高周转”打法放在大湾区中却有些“玩不转”。
一位广深区域的房企营销人士表示,一般拿地成本较低的旧改项目都有很复杂的历史问题需要解决,政府关系极为不确定。
这一点在国信证券报告中也有提及,“一个城市更新项目分计划阶段、规划阶段、实施阶段,当从开始介入一个旧改项目,到拿到土地证,一般时长为5至8年。”而且“城市更新涉及到三方主体:村民、政府、企业的配合,需要很多积累和沉淀”。
另外,由于区域经济发展水平较高,市场相对开放,可提供给消费者的产品类型较多,高周转带来的标准化产品并不具备优势。
一位总部位于广州的地产高管在一次公开论坛上表示,“房企过往的优势不再是这一场战争的决定性因素,无论是本土还是外来房企,都应该重新构筑自己的核心能力,形成一个完全不一样的能力模型,这样才能真正从原来习惯的打运动战、打歼灭战到转变为打持久战。”

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