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棚改即将结束?明年起,住宅采用“新标准”,20年老小区又吃香了

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  棚改,全称为“棚户区改造”,是为改善人们居住条件的一项民生工程,其改造的对象主要为棚户区、城中村、城镇危旧房。资料显示,从2009年开始,我国就开始了对棚户区的大规模改造,截至2019年末,总共有1亿多人“出棚进楼”,他们的居住水平得到了显著改善。

  

  我们知道,棚改安置主要分为实物安置和货币补偿两类,前者主要给房,后者主要给钱,特别是后者,对楼市的影响颇深。为配合楼市战略去库存,从2015年底开始,越来越多的城市通过货币化安置去化楼市库存,在高峰期,有的市县货币化安置比例超过了80%,随着库存快速下降,不少城市市场出现了过热情况。在这种背景下,在2018年10月8日国常会上要求:“商品住房库存不足、房价上涨压力大市县,要尽快取消货币化安置的优惠政策”,同时要求严禁借棚改之名举债等行为。这无疑是棚改开始“刹车”的转折点。

  但我们需要明白的是,楼市调控中对棚改“动刀”并非棚改结束的根本原因,我们可以看看2020年10月17日人民日报的一段报道:从住房和城乡建设部获悉,2016年-2019年底,全国棚改开工2157万套,已超额完成我国“十三五”规划纲要明确的目标任务。由此看出,棚改阶段性工作已经完成,那么,还会不会有下一个阶段的安排呢?对此,可从另一份国家文件中找到答案。

  

  在2016年,国家在《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中,明确:

  

打好棚户区改造三年攻坚战,到2020年,基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。

  很清楚,到2020年,基本要完成符合条件的棚改,既然都已经完成了,也就没有再制定下一步棚改计划的必要,意味着2020年就是棚改的收官年,由于2020年所剩时间不多了,基本就是处于棚改整体结束的倒计时阶段。当然,我们也没有必要患得患失,因为新的住宅“标准”已来,20年的老小区又吃香了。

  第一,旧改全面推进。

  其实,在棚改的同时,这两年,相关部门已多次在不同场合吹风,今后要避免大拆大建,特别是今年,旧改“5年计划”的提出,更是填补了棚改结束后留下的空缺。这对于变老变旧的小区来说,是一种全新的解决方式。从改造的计划来看,主要是针对2000年前建造的老小区,这么算下来,差不多都是满20年房龄的小区。根据官方的统计看,全国有16万个符合改造条件的小区,为扩大内需、改善住房条件,本轮改造计划实际上已经提前了,在今年就安排了近4万个小区改造。

  

  从工作安排看,2025年前要基本完成建成满20年的老小区改造,那么,随着时间推移,后面的小区变老又怎么办呢?从要求看,到2022年将形成相关的“经验样本”,这也为以后不断变老的小区改造提供了“复制”基础,据此可见,老小区改造将成为我们未来住房市场发展的常态。

  第二,严格限制高楼建设。

  随着时间的推移,老小区的设施设备将逐步老化,后期需要大量的资金、技术和人力去维护保养,这其中,尤以高楼最为麻烦,开发商朱荣斌曾坦言,一旦出现质量问题,高楼玻璃外墙脱落,机电系统老化、机构老化等等,维修难度该有多大?而且,从一些专家和学者的担忧来看,老旧的高楼对抗震、消防安全也提出了严峻挑战。对此,国家也早看在眼里,并已付诸行动。

  在住建等部门发布的《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》中,为贯彻“适用、经济、绿色、美观”新时期的建筑方针,明确城市与建筑风貌的管理重点,其中对地标建筑和住宅均作出了指导要求:

  

  从内容中,至少可读出对未来城市建筑的5条信息:1.城市地标建筑盲目攀比之风将成为历史,因为统一限高,要求一般不得再建500米以上高楼,一些已规划未建或者在建的高楼面临削高;2.极个别需要建的,将受到严格审核,将经过国家相关部门重重审核、复核,难度可想而知;3.对250米以上建筑也严格限制,其中一个重要的限制理由就是消防要求;4.对各地100米以上建筑也做出要求,不是想建就能建,要与消防、城市规模相适应,这与此前一些专家的建议相吻合;5.特别强调中小城市严控高层建筑新建,而对县城要求以多层住宅为主表明,小城市二十三层住宅规划或将退出历史舞台。

  

  第三,加装电梯。

  关于电梯加装,在住宅的两项新规中均有明确。一项是前面所提及的老旧小区改造,表述是:鼓励有条件的老小区加装电梯。如何理解呢?一是电梯作为提升居住品质的一环,特别是老龄化不断深入,老人、小孩上下楼成为了比较现实的需求;二是强调有条件的小区加装电梯,这个条件是:房屋质量安全具备以及楼上楼下住户协商一致;三是明确鼓励,在制度上给予松绑,比如北京、上海等地前不久还取消了电梯加装的“一票否决权”。

  不仅对既有老楼开通了加装电梯的方便之门,另一项规定还对未来新建住宅也做出了规范标准,住建部在发布的《住宅项目规范》中明确要求,4层及4层以上(或总高度超9米)的建筑,应设置电梯。由此可见,以往基本上要到7层以上才会有电梯设置要求,高度基本也在20米以上,而新规对电梯安装要求大幅降低了门槛。可以想象,未来只有别墅类似的产品才不会有电梯要求,如果你再买新建的普通住宅,再也不可能买到无电梯的房子了。

  

  住宅“新标准”下,20年的老小区又“吃香”了。

  旧改、限高令、老楼加装电梯、新建住宅降低电梯设计门槛等新规的陆续实施,势必对我们的未来住房市场产生深远影响,基本上也勾勒出住宅的新趋势:楼房以低楼层为主,高楼逐步退出主流舞台,与过去大规模的拆迁相比,以城市更新为主的建设模式将成为新方向。伴随着各项新规落地,按照旧改政策的划分标准,20年老小区又吃香了,为什么这么说呢?梳理出两点。

  

  1.老旧小区的位置基本上都比较好,往往位于城市的核心地段,医疗、商业、交通配套都比较齐全,就业机会也比较多,工作生活都非常之方便。特别是优质教育资源,虽然现在的新区扩张很快,名校分校很多,但就师资力量、学校底蕴而言,不是一朝一夕能形成的,在这方面,老城区无疑占据着优势地位,而且两者的差距一时半会也难以改变,身处在这些地方的老小区,一旦改造完成,管网设备等更新、停车位增加、道路和绿化环境等得到全方位的提升,居住舒适度大幅改善,那么,不排除一些已搬到郊区的居民重回城区老小区。

  

  2.房子的保值升值属性,自然是一个无法回避的话题。知名房产专家聂梅生对此认为,“改造完成后,第三方会按照市场交易原则,对房屋价值进行再一次客观评估”,这句话也道出,旧改前后,房产价值的变化,这个评估主要来源于三方面:一是房主,这不难理解,居住环境好了,他们在挂牌售卖房子的时候,会更有底气,价格也会比以前高;二是购房者,接受这些老房子的人增加;三是银行,一般而言,以前对20年以上的老房子,在房贷审核上更为苛刻,有的甚至拒贷,现在房子变“新”了,银行另眼相看也不足为奇,其实,这也让需要贷款买这类房子的刚需受众变得多了起来。这里尤其要提及的是,那些加装了电梯的4-6层住房,无疑会散发更多的“香气”。

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