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监管新规后首单IPO,闽系房企金辉终过上市独木桥

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  蹉跎7年,三度递表,金辉控股终于挤过了上市的独木桥。

  10月29日,金辉控股上市仪式在北京与香港两地同时举行。北京诺金酒店,金辉创始人林定强一家三口、金辉联席总裁陈朝荣、高级副总裁黄俊泉,侨商联合会三位代表,敲响了上市的钟声。

  当日下午,金辉举行上市媒体交流会。金辉高管陈朝荣、黄俊泉,财务管理中心总经理徐小冬、品牌营销中心总经理周明明等出席发布会。这是金辉集团层面及高管近年来罕见公开亮相。

  金辉起家于福建福州,成立24年,2004年起便开始进行全国化布局,2009年总部迁往北京,2011年便进入房企50强,今年排名稳定在行业40-50名之间。

  与同为闽系老乡的世茂、旭辉、融信、正荣、禹洲、中骏等这几年借助杠杆和资本市场做大规模、提升行业品牌认知度的动作相比,金辉在业界较为低调,甚少被公众提及,被贴上“非典型闽系”房企标签。

  如今,站上资本市场的聚光灯下,金辉高管也坦言上市后对公司发展、品牌、市场业绩预期也会带来新的压力和挑战。

  “上市之后,我们会按照既定计划深耕城市和做好产品,提升服务能力,因为地产行业下半场竞争比原来更激烈,你面临的对手其实都很强大,我们认为市场现在处在一个出清的过程,市场竞争度持续上升,可能一些规模不大的企业面对当下的市场环境,会有更多的考验。”

  房企监管新规后的首单IPO

  此次金辉控股IPO募资总额25.8亿港元,成为2020年下半年首家完成IPO的房地产开发企业,也是下半年房企融资规模监管新规公布后首家完成IPO的房企。

  今年以来,加上金辉仅三家内房企成功登陆港股,创下近三年新低。

  此前壹线君在《港交所的“窄门”正在收紧》一文也对中小房企的融资困境和港股上市难的话题进行过报道。

  金辉的规模和经营风格的优势,是其今年递表便得以成功上市的原因。

  过去三年里,金辉资产、销售规模和营收、利润保持增长。2017年至2019年三年间,金辉集团分别实现全口径销售额445.1亿元、746.8亿元和888.6亿元。同期,营业收入分别为人民币117.77亿元、159.71亿元及259.63亿元,利润分别为人民币22.21亿元、23.00亿元及26.90亿元。

  对比同行,金辉2019年全口径销售额排名第40位,权益销售额661.6亿元,排名第37位。

  截至7月31日,金辉共有160个处于不同开发阶段的物业开发项目,总建筑面积为2908.18万平方米,93.3%的权益土储二线城市和核心三线城市。

  值得注意的是,金辉上市后,房企前40强仅剩祥生尚未登陆资本市场,而在上周五,祥生已通过港交所的聆讯,有望于近期完成上市。

  两大房企先后通过聆讯,是否是一种新的监管信号,目前还难以定论;现在尚有10余家中小房企排队等待上市。但多位房企财务负责人对壹线君表示,现在暂未有监管放松的消息,且对房企提了更多日常监管的细节,例如港交所方面最近要求房企不得对外承诺未来业绩。

  不过,有一定可以明确的是,随着“三道红线”新规的出台,中小房企的生存空间被进一步压缩。

  天风证券房地产首席分析师陈天诚表示,“三道红线”新规对房企债务总量及杠杆比率进行限制,尽管暂未出台细则,在落实政策方面仍存在不确定性,例如监管范围是否涉及非上市房企、明股实债是否纳入有息负债规模等,但政策面稳预期的目标不改

  “ ‘三道红线’分档之下的负债限速将使得行业格局相对固化,房企寻求弯道超车的机会或将难以实现。”

  金辉高管:行业正在出清 年底前“三道红线”达标

  金辉成功上市背后,资本“风口”渐行渐远,“三条红线”的出台也在加速行业洗牌。

  “我们在五年前更多追求利润的增长,但在地产行业跑马圈地,规模是竞争力的一个重要组成部分;而且市场本身就在向头部集中,你得要保持住、跟上节奏,所以保证一定的规模的增长其实是非常有必要的。”

  金辉距离千亿只有一步之遥。金辉联席总裁陈朝荣对壹线君透露,借助上市平台,金辉计划未来再上新台阶。不过,陈朝荣并未给出金辉达成千亿的时间表。

  目前,排名最高的闽系房企世茂已经跻身TOP 10, 很多原来规模不如金辉的闽系房企,近年已跻身行业TOP 20-30。金辉高管坦言,相比之下,也会有压力和焦虑,但并不着急,未来也会注重规模和利润的均衡。

  “现在回头看的话,其实这些不应该影响你发展的速度,可能走得快了,或者说你驾驭不了的时候,可能这个车可能要么就甩,要么就翻”

  对于上市后未来的发展战略,金辉高管表示主要有五点:

  

  • 1、聚焦长三角、环渤海、华南、西南和西北各大区域,深耕并扩大所在城市的市场份额;
  • 2、拓展的土地的获取渠道,招拍挂之外未来几年达到30%~40%的土地获取,来自股权收购,资产收购、增资扩股等方式;
  • 3、提升客户满意度;
  • 4、财务方面进行资本结构的优化;
  • 5、完善员工培养机制和相关薪酬福利、晋升制度等的建设。

  “以权益部分计算,我们今年投资的钱已经超过了200亿”金辉高管向壹线君透露,基于当前的市场形势,现在金辉已经很少再主动进入新的城市;我们集团土地获取,包括土地投入、投资方面还是基于一个比较严格审慎的策略。

  “未来金辉不计划在一线城市布局,还会继续聚焦核心二线城市以及一线城市周边的强三四线城市;具体到项目,内部要求是净利润须达到8%。”

  对于近期备受关注的“三道红线”话题,陈朝荣认为,新规对所有的房企来说其实都是一个比较大的挑战。截止6月底,金辉一个指标已经合规,但仍踩中两条红线,目前金辉已经制定了一个年底三个指标全部合规的计划,公司有信心到年底变成“绿档”。

  为了达成目标,陈朝荣透露,第一会加大回款,第二会根据指标的到帐,制定收入和支出计划。

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