谁将打破北京“房价环线论”？

传统观念中，“刚需”是低端需求置业者的代名词。

随着购房理念的细化，以及贷款政策的桎梏，房屋回归居住的本质，“刚需”的内涵也逐步升级。

很多改善型的换房需求也是“刚需”的一种，不少人甚至在首次置业中就选择一步到位。

他们不仅考虑居住空间、产品尺度，更对社区品质、物业、配套等，有更高要求。

这群具备改善性质的“新刚需”人群，甚至比传统意义上的刚需人群，更为刚需。

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“改善型刚需”定制款

最近入市的中旅·亦府，恰巧为改善型“新刚需”人群，量身定制。

全明户型+得房率高达88.6%+毗邻人大附+高新产业集聚，是它的关键词。

作为央企港中旅打卡北京的首个住宅项目，中旅·亦府共规划13栋楼，772套房源，限均价54160元/平，近期即将开盘。

首开8#、9#、10#、11#、12#、13#，共6栋楼，据称优惠力度较大。

样板间已开放，这周六下午，可以跟严肃君一起去看看，活动现场有精美礼品派送~

项目容积率2.2，主要为9-15层的小高层产品，除7#为10层，8#为9层外，其余11栋楼均为15层。

楼间距阔绰，在45米到60米间，保证了每栋楼的观景视野。

社区中心区域围绕一条500米的环形跑道，配有储物柜、休息座椅、夜跑地灯，能够安全、周到的照顾到业主们全天候的运动需要。

7#楼北侧区域，休闲走廊依水景而建；7#南侧区域则配有草坪、休闲凉亭、互动景墙。此外，社区内还均匀分布着6个休闲空间。

小区内部不走任何车辆。地库入口位于2#、3#楼之间，地库出口位于12#、13#楼之间。此外，还有4个人行出入口，分别位于地库出入口旁、6#楼两侧。人车分流设计，在保障居民社区活动安全性的同时，也保证了通勤效率。

通过北侧6#楼两侧的人行出口，就是项目配建的7千多平下沉商街。未来业主的日常采购、餐饮美食、孩子的教育培训等基本生活所需，都可以在这条特色商街得到满足。

小区四周还会进行三重园林设置，更好的隔绝噪音，保障住户私密性和静谧度。

优质的功能配套，对房屋保值升值作用明显。因此，买房时多留意一下功能配套，总归是有益的。

02

户型产品优等生

项目主力户型为89平三居（612套）、130平四居（120套）、170平五居（40套）。

均为南北向全明户型，南向皆有飘窗，且南向房间全部在同一水平面上，最大程度保证了采光面。

89平三居两卫， 一梯两户，得房率76%。分布在1#、2#、3#、6#、8#、11#、12#、13#楼。

客厅面宽3.8米，层高2.9米，在同类产品中较为突出。客厅、主卧均带飘窗，主卧采用套间设计。次卫干湿分离，北向次卧和书房可以打通，实用性高。

130平四居两卫，两梯两户，全明三面宽，分布在4#、5#、9#、10#楼。

值得一提的是，该户型每个楼栋均只有1个单元，有效保证全明格局。

客厅面宽达4.1米，南向面宽10.6米，采光面大，居住舒适度高。南向空间均有飘窗，主卧包含主卫和步入式衣帽间。

这是标准的四叶草户型，卧室和书房各自分布在四个角落，保证了家庭成员间的私密性。

170平五居三卫，一梯两户，全明四面宽，得房率高达88.6%，全部位于社区正中心的7#楼。

南向面宽高达14.8米，主卧、次卧、客厅和书房均朝南且带飘窗。主卧同样是拥有步入式衣帽间、卫生间的套间设计。

紧挨主卧的南向次卧也是个小套间，老人居住，起夜方便。北向小次卧，可以作为保姆间使用。

客厅面宽达到4.4米，可与南侧2.95米面宽的书房打通，形成7.35米的超大面宽横厅。餐厅面积近20平，与客厅相连的一体化设计，使得通透性非常棒。

这个五居户型，在河西区限竞房中一枝独秀，是最高配置。同区域其它限竞房，最大的产品也只是四居。

从产品表现来看，中旅·亦府不仅是亦庄限竞房中的优等生，也属于北京限竞房产品第一梯队。

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南城第一学区

南侧一街之隔，是人大附中北京经济技术开发区实验学校。12年制的公办学校，已于今年9月开学，设置了48个小学班、24个初中班、24个高中班。

可以说中旅·亦府，是亦庄现有6个限竞房中，最靠近人大附亦庄分校的，没有之一。

不远处还有亦庄实验中学，该校由北京市十一学校与大兴区政府共同创办。包含初中部和高中部，可容纳3000余名学生。

再加上北京二中亦庄分校、中芯学校、耀华国际学校等，亦庄河西区未来或将成为南城第一学区。

据项目销售透露，不少客户来自丰台、朝阳，皆是冲着河西区优质的教育资源而来。

北侧直线距离800米，就是在建中的龙湖天街，2022年底正式投入运营，与中旅·亦府的交房时间基本一致。地上6层，地下3层，集购物、餐饮、休闲、娱乐等多业态于一体。

此外，大族广场、力宝广场、山姆会员店，也在车程15-30分钟内可达。

北侧2千米内有两家医院，分别是东方医院（三甲）、亦庄医院。

东北侧约3.8公里，则是首都医科大学附属北京同仁医院南区（三甲），未来同仁医院的医疗重心将逐步转向亦庄分院，目前该院床位已达1400张，日均门、急诊服务能力可达4000至6000人次。

紧挨项目东侧的绿地，是规划53万平的体育公园。项目北侧直线距离3公里的位置，是北京最大湿地公园---南海子公园，总规划面积为11.65平，相当于4个颐和园、2个奥森的大小。

河西区的未来，教育、商业、医疗等配套，皆已齐备。

04

打破“房价环线论”

作为北京唯一的国家级开发区---亦庄经济技术开发区，同时享受国家级经济技术开发区、国家高新技术产业园区双重优惠政策。

经过28年的发展，目前已有京东、奔驰、小米、通用、可口可乐、联合利华等100多家世界500强企业，以及4000多家国内外知名企业的落户亦庄。

前段时间，亦庄新城最终版规划出炉，亦庄新城的范围扩大到了225平方公里。

根据规划，位于亦庄新城核心区的"亦庄之心"，东至京沪高速公路，南至凉水河南岸，西至凉水河西岸，北至荣昌东街，用地面积约为684.19公顷。

围绕"亦庄之心"，将形成“一轴一带、一心多片”的空间结构，依托凉水河公园规划建设区级市民文化中心。

这片核心区域内，办公、商业区占了绝大部分，居住类用地很少。未来规划的常住人口仅有2千人，但就业人口却有2.7万人。

因此，与亦庄之心一河之隔的河西区，承载了区域人口居住的重要功能。

说到底，影响房价的核心因素还是市场供需。

政策普惠、产业集聚的带来的人口红利，为河西区整体升值潜力，注入了无限可能。

作为一个拥有国家级战略的区域，亦庄的楼市定价逻辑，或将打破北京“房价环线论”。

未来，哪里有高收入工作机会、优质教育资源，哪里就是北京的城市中心。

互动时刻：

亦庄河西区，是近年来北京楼市的供应大户。

新房种类繁多，有共有产权房亦城亦禧，均价3万/平；还有限竞房和悦华锦、金隅金麟府 、金隅学府等，限均价在5.2万至5.4万/平；此外，中海不限价商品房入市在即，未来售价业内预估7万+。

二手房有金茂府、金茂逸墅、金茂悦，价格在6万至7.5万/平不等。

可以说，亦庄河西区，不缺豪宅，不缺改善盘，也不缺刚需盘，但缺具备改善性质的刚需盘。

作为河西区最后一个限竞房，中旅·亦府敏锐感知这一市场空白。在行业高周转的大背景下，反其道行之，细究改善客群心理，潜心打磨产品15个月。