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在中国，比汤臣一品、深圳湾1号更贵的房子是什么？
这些豪宅，动辄三四千万甚至八九千万，但那只是总价高，它们的面积普遍四五百平。
比如贝壳挂牌的一套汤臣一品：总价8800万，建筑面积431.9平，折合单价20.4万。
20.4万的单价，是贵，但贵不过一种房子，你绝对想不到的那种——
老破小学区房。近些年的新闻：
北京5平米老破小学区房卖了120多万； 今年五一，北京宏庙小学对口小区丰汇园，最高单价25万元； 深圳更飘，一小户型学区房，单价超过30万元……
看来，望子成龙真的很“值钱”。
现在，不仅一线城市有疯狂的学区房，三四线城市的学区房，也出现了价格飙升，让人相当费解。
这两天，江苏淮安一套53平的学区房，爆出总价要249万元，也就是4.7万/㎡。
淮安，只是江苏的一座三线城市，学区房也要这么贵？凭啥？
4.7万，已经相当于淮安市2016年企业职工平均工资报酬。一年的工资，只够买一平米。
也就是说，这么一套小房子，当地很多人工作到退休也买不起。
世界上最远的距离，应该是工资和学区房价格的差距。
更夸张的是，这些学区房的价格，还在继续飙升。
4.7万/㎡的学区房，位于淮安的清晏小区。我在贝壳上看到，该小区去年同期成交价是2.1万/㎡，今年一波猛涨，同比涨幅就高达123.8%。
北上广深，在淮安老破小学区房面前，恐怕都要甘拜下风。
这背后，有何玄机？
最主要原因，还是教育资源的高度不均衡。
上文提到的清晏小区，是淮安市开明中学学区房。这个学校，算是淮安最好的公办初中之一（现在也有高中部）。
它的前身，是淮阴中学初中部。而淮阴中学（简称省淮中），是淮安最好的高中，堪称百年王牌中学。
有了这层渊源，房主才贴上“老淮中学区房”标签，价格也很有勇气。
这还不是最贵的。在淮安，单价更高的学区房还有不少。
像上图这套1995年建的老房子，单价直接去到6.1万。人们图的，也就是淮安实验小学和开明中学的双学位。
还有一个原因，是最近颁布的“公民同招”政策。
简言之，以前民办学校可以掐尖，吸引了大部分优质生源；现在，政策不允许，民办学校全部摇号。
成绩不理想的学生也有机会入读优质民办，民办学校就失去了优势，不能挑挑拣拣了。
而公办学校，还是“学校划片招生、生源就近入学”。
因此，想让孩子读个好学校，买个学区房就好了，一边摇号一边就近入读。
以前是靠实力，现在要拼爹了。
在这种环境下，学区房越来越香。越好的学区房，价格也越高。
其实我发现，单纯讨论学区房的单价意义不大。
就像上文丰济仓1室1厅，虽然单价突破6万，但由于面积只有13.5平，总价82万元——在北上广深还不够首付。
清晏小区，同小区房子单价可以相差1万多。相对便宜的3.3万，贵的4.7万一平。但总价在300万左右，比较接近。
要说贵的那几套有多好，还真不见得。
像上图这套房子，配置一般，户型甚至有些奇葩，但单价奇高。
其实，相对于房子的居住属性，人们看重的还是对应的学校。说得更直白一些，一套学区房就是一张名校入场券。
完全按照市场定价，每个学校的入场券价格接近，也就是一套房子的价格相差不大。
但房子面积大小不一，造成单价差别悬殊。
有人说，既然这样，那大家都会买面积大的，更合算。
实则不然。
要我说，像这种条件的房子，还真没有几个孩子愿意住进去。不少家庭，应该会住在别处，买学区房只图一个学位。
因此，面积大小，甚至房子装修、质量，都不是考虑的重点。
有人说，按照淮安的经济发展水平，当地人买得起吗？
那是自然。每个地方都不乏有钱人。贝壳数据，清晏小区已成交的房子，最贵一套是今年8月成交的，单价3.8万。
而且，永远不要低估父母望子成龙的心切。他们可以为了买学区房，背巨债，吃泡面，打N份工。
“显微故事”报道，济南有一名家长，为了解决孩子小升初问题，买了一套单价5万/㎡的学区房。
当时，济南CBD的房子也才2.8万元/㎡，白领的工资也才五千元左右。
为了还房贷，这名家长接了6本书的校稿工作。晚上怕打扰孩子休息，还特地租了间地下室。通宵工作是常事，还因为太拼住进了医院……
除此之外，学区房的投资属性也让家长争先恐后入场。
孩子上学，买入；孩子毕业，卖出。巨大的价差可以猛赚一笔。
“显微故事”还记载，一名家长在2012年买了套合肥市庐阳区合作经济广场的房子，当时单价1.25万，现在已经4万一平，算是合肥最贵的学区房之一。
8年涨幅220%，还是相当诱人的。
不过，投资总是收益和风险共存，收益越大，风险也越大。
学区房，归根结底是政策的产物，受政策的影响也很大。
教育部几年前都督促各地实行多校划片，北京等地已经开始实施了。
这就意味着，即使买到名校的学区房，也有可能被分到普通校。
不说学区房价格暴跌，起码会有较大幅度下跌。
买了学区房，有可能是买了一颗“定时炸弹”。
当然，学区房该买还是要买的，但是作为长期的投资，一定要注意风险。
买房需要多花些精力，找准确定的标的，非常要紧。
切记。
END
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