中国和日本的住宅公寓，在各个方面有什么不同？

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中日虽说是一衣带水的邻里关系，在文化上也同属东亚文化圈，但是从法规制度到生活习惯上，都有着大大小小的差别。

鲁迅的弟弟周作人曾在《日本人的衣食住》中，对中日房子的不同做过这样的描述：

“大抵中国房屋与西洋的相同，都是宜于华丽而不宜于简陋，一间房子造成，还是行百里者半九十，非是有相当的器具陈设不能算完成。日本则土木功毕，铺席糊窗，即可居住，别无一点不足，而且还觉得清疏有致。”

日本的房子注重实用性（包括分区收纳、房屋格局），不太在乎软装豪华。究其原因是出自一个无奈：日本可用于建筑住宅房屋的国土面积太少了。特别是东京这样的人口大都市，人口密度极大，所以分到每个人身上的住房面积就小。有机构统计，东京的人均居住面积在全日本47个都道府县中排名垫底，也比中国的北京要低。

在日本买房时，我们会遇到哪些“水土不服”？今天，我就从房产属性、买卖地产和屋内格局的角度出发，跟大家唠一唠日本房产的特别之处。

即使是公寓，日本房产也是永久产权

你有见过某块土地，有几十分之一是属于你的，这样的表述吗？在日本买投资公寓时，这样的表述就会出现在他们的房产证上。

（某公寓所有土地，购买房产后，房主所持有的永久产权份数）

所以，日本跟国内房产交易一个很大的不同在于，“买房”其实不止是买你住的房子，还有它所带有的土地。

日本的土地普遍是永久产权，但在东京这样寸土寸金的地方，少数情况下会有“借地权”的土地。

“借地”顾名思义就是借来的地。如果你买下这类土地上的房产，虽然房子是属于你的，但每个月你还要给房子上面的地主交纳“租金”，因为地是租的。这一点跟国内现在的70年产权比较相似，一到期要续签就要交新的租地费。

日本房产交易

是由专业的持证律师盖章办理

在国内，我们买房只要通过中介或开发商，直接到房管局，拿着身份证和所需材料登记过户，房子就是你的，录入了房管系统。

但是在日本，买房的程序却很有专业感和仪式感。

根据日本的《宅地建物取引业法》，在房产交易过程中，一定要有一个持有国家认证的证书的第三方独立律师（司法书士）见证买卖双方的交接程序，最终盖章认证交易的合法性。

司法书士的职责在于检查买卖双方递交的资料的完整性，同时还要确保是真实资料。这一步让一个独立第三方来完成，对买卖双方都是省心、安心的选择。

日本的房产面积

基本是壁芯（套内）面积

日本房产的面积算法主要有两种，而其中使用最多的是【壁芯面积】，也就是从墙壁的中心点延伸出来所测量的房屋大小。

也就是说，日本的公寓没有公摊。

日本的住房分“投资用”与“自住用”

而且装修配套大不同

中国的住房差异最大的在于是公寓还是住宅，而决定这个差异的关键是该栋楼所在的土地——是商用还是居住用。但是在日本，不论在居住、商业还是工业用地上，都能建永久产权的住宅。

真正区分日本住房属性的是用房目的：投资用和自住用。

一般情况下，日本的上班族会选择这类单身向、40平米以下的房产来独自居住，就是日本的投资型房产。这类房子多数建成就是为了出租，房主自己不会住。

因为不是自住，租客对配套设施的要求不会太高，但因为租客流动性高而造成设备折旧，这个时候考虑到性价比，开发商就会降低屋内配套设备的质量。

之前就有看过知乎上一位答主做过这样的对比，

“拿日本的大手建造商积水house的建造方案来说，即使是最贵的出租用的建造+装修方案，也比最便宜的自住用的建造+装修方案要便宜。”

有点绕口，但意思就是：自住房承建所用的建材和设备都会比出租用的任何级别都高一级。

（某自住型房产的厨房配套，有烤箱、洗碗机、分隔式洗碗槽等等）

另外，日本的金融体系也给投资买房设置了门槛：提高贷款利率。如果你是买房投资，那么贷款利率往往会比自住高出许多，比如自住的贷款利率可以达到1%以下，但是投资房多数情况下都是在2%以上，高出了2倍以上。

不过，跟国内的简易集体住宅房东自改的隔断房比起来，这些正规的投资房条件会好很多。好一点，咱们国人会去好的小区与人合租，但是相比之下，自己一个人住是不是更舒服呢？

此时耳边隐约响起——感谢室友的“不杀之恩”。

门、窗、阳台

都是“赠送的”

为什么“赠送”要打上引号？因为这里的赠送仅仅是给与使用权，也就是说，你的入户门、对着外面的窗户，以及整个阳台，你有使用权但没有所有权。

这样做的目的是出于安全和消防考量。

首先，门的外部是公共区域，所以虽然门内侧你可以随意修改，但门外部原则上是不能动的。相当于说，如果你想把开发商原配的门换成你自己喜欢的，不可以。

其次，阳台也是公用的，但也因此，它不论有多大（我们甚至看到过阳台比公寓还大的房子），都不会算入你购买房产的面积里，所以才说它是“赠送的”。

公用阳台有什么作用呢？比如可以放置逃生梯和逃生门，遇到火灾或者地震，住户就可以从这两个设备中逃脱。

在中国人看来，阳台公用就基本等于自家被“公开了”，会不会有治安危险？

其实这件事要分两面来看，日本这个国家的国民普遍非常自觉，犯罪率极低，所以虽说阳台是公用的，很多位于治安好的地段的公寓家庭，还是会利用起来养花草、晾晒衣服，还是满常见的。虽然说是公用的，但是安全还是蛮安全的。

日式卫生间“干湿分离”

准确来讲，干湿分离是中国的表述，在日本，卫生间则是“四式分离”的。厕所、洗脸盆、浴室、洗衣间都是隔离开的，标准样式就是下面这样：

这便可以满足洗澡的人洗澡，蹲点的人蹲点，洗脸的人洗脸，洗衣服的人还可以进去操作洗衣服，谁也不打扰谁，最大程度上提高了厕所的使用效率。

而国内的干湿分离，充其量只是在厕所和洗浴花洒之间隔一个玻璃门分开，主要是为了防止洗澡时的水冲到洗脸盆、马桶上，不方便清洁。但是，只要卫生间的门一关，基本上只能那一个人占用卫生间了。

虽然可以通过各种高级建材提高卫生间的高级感，但是利用率却差。而日本这类卫生间设计的房子，主要是建筑年限3、40年以上的投资型住房。

在整个东亚圈，日本的房型设计都以其实用性、利他性和集体管理性闻名。周作人说的“清疏有致”，反映出的不仅仅是日本屋内格局，甚至是社会规则、邻里关系，都有着非常清晰的“界限”。

“不给人添麻烦”的文化习惯，从日本人的房子中也能窥探一二。

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