三环这个楼盘没有卖动，单价不是问题 但低估成都人的眼光可能是个问题……

　　成都新楼市 文|刘雨视觉|燕子

　　本文为踩盘资讯，非广告

　　实体样板间内不设门，飘窗计入到卧室面积标注之内，装修清单用材备注有xx品牌或同档次品牌……单价约2.7w不是问题，但如果有人问中梁在成都三环内的云玺台为何5个月才走了约90套，这些可能是问题之一。

　　用一句话来表达更简单——改善太刚需就不好卖了，据成都住建局官网数据，该楼盘临近成洛大道且靠近下穿隧道的13号楼，已认购套数为0套。

　　10月22日，位于成都东三环内的楼盘中梁云玺台取证预售，推出1-8号楼，共计404套带装修房源，户型建面约129-175㎡。至此，该楼盘总计692套房源全部入市。本次取证房源一房一价暂未公布，但大体上可以参考上次取证价格。

　　今年5月28日，中梁云玺台首次取证，推出9-13号楼，共计288套带装修房源，户型建面约129-143㎡，销售均价约27000元/㎡。总价约325.19万元起。

　　东三环内、槐树店、一梯一户、总价300万级，这样的楼盘市场接受度如何？

　　※ 中梁云玺台认购情况，10月23日截自成都住建局官网

　　据成都住建局官网显示，取证近5个月，中梁云玺台已认购房源90套，剩余198套房源显示为可售，整体去化率31.25%。（该数据为成都新楼市手动统计，数据统计时间截至10月23日10:11。此处认购仅计算成都住建一房一价表格中定购、拟定合同、已售房源，或有一定延迟）

　　具体到楼栋方面，其中，9号楼认购32套，10号楼认购12套，11号楼认购30套，12号楼认购16套，临近成洛大道且靠近下穿隧道的13号楼显示已认购套数为0套。

　　※ 13号楼一单元认购情况，10月23日截自成都住建局官网

　　※ 项目旁下穿隧道及铁路实拍图

　　小编前往项目实探后，认为以下几点需引起购房者注意：

　　1.建面约143㎡实体样板间中，卧室、厕所、厨房等室内空间均没有门（该操作或为让空间显得更加宽敞，但购房者很难不注意到这个细节。毕竟，门是一个住宅最常见的配置）。

　　2.该户型的户型图，将飘窗尺寸标注在卧室尺寸之内。

　　3.据置业顾问提供的装修清单显示，很多装修用材均用括号备注有xx品牌或同档次品牌。前者为更为响亮的品牌，但标注上“同档次品牌”，后期或将有很大程度的不确定性。

　　接下来，来看看该项目的具体信息。

　　//

　　壹

　　定位改善：全板式结构、一梯一户

　　//

　　2019年7月30日，中梁以13700元/㎡楼面价竞得成华区保和街道一宗占地约58亩纯住宅用地。该宗地起拍楼面价8126元/㎡，容积率2.5，最终成交溢价率达68.5%。

　　无论从土地指标还是从楼面地价来看，显然，这个项目都会偏向改善。

　　2019年12月，成都市自然资源规划局公布了该地块的建设方案：将打造13栋11-17层住宅，均为纯板式结构，总建筑密度25%，绿地率35%。占地约58亩土地上，只规划了692户。

　　这个项目便是中梁云玺台。

　　※ 中梁云玺台项目所在位置示意，截自高德地图

　　待项目正式推出后，还公布了更多亮点：如一梯一户，每户都拥有建面约10-13㎡的电梯入户空间；双会所设计，据置业顾问介绍，售楼部后期将会改造为会所空间，配有游泳池、会客厅等；住宅楼栋首层将架空，设置为公共活动空间。

　　※ 小区平面图

　　指标改善，然而中梁云玺台的价格也不温柔。

　　项目首批次取证价格为25111-29026元/㎡，销售均价约27000元/㎡，含4490元/㎡装修标准。总价区间约325.19-411.27万。

　　※ 中梁云玺台实拍图

　　为了方便对比，我们来看看周边新房和二手房的情况。

　　新房方面：

　　鲁能城：位于东2.5环内，与中梁云玺台直线距离约1.2公里，但比中梁云玺台更靠近主城市中心。该项目于今年4月15日取证，推出282套带装修现房，销售均价约20000元/㎡，其中包含4697元/㎡装修标准。总价约155.57-302.05万元。该项目282套房源，报名人数3786组，平均中签率7.45%。

　　香山长岛：同样位于东三环内，与中梁云玺台直线距离约730米。该项目于2019年9月23日取证，推出68套清水房源，均价约20000元/㎡，总价约139.39万起。该项目68套房源报名122组，平均中签率55.74%。

　　二手房方面：

　　城投东庐：与中梁云玺台仅一街之隔，据链家网显示，其二手房均价约15680元/㎡。

　　东方惠城：与中梁云玺台直线距离约620米，据链家网显示，东方惠城A区二手房均价约12315元/㎡，B区二手房均价约12533元/㎡。

　　团结社区：与中梁云玺台直线距离约200米，据链家网显示，其二手房均价约11209元/㎡。

　　//

　　贰

　　户型：建面约129-175㎡三房四房

　　带大阳台和储物空间

　　//

　　在户型方面，中梁云玺台也设置了一定门槛。项目入门户型为建面约129㎡三室两厅两卫，其余还有建面约135㎡的三房和建面约143㎡、169㎡、175㎡四房。

　　项目在11号楼3楼设置了建面约143㎡户型的实体样板间。

　　※ 户型图(滑动查看更多）

　　建面约143㎡四室户型没什么大毛病，甚至还有不少亮点，如该户型设置了7.5x1.8米的大阳台。在小编踩盘的当天下午，阳光洒向阳台，现场感觉很是惬意。

　　※ 样板间实拍图

　　同时，该项目建面约129㎡、135㎡、143㎡户型都设计了储物空间。

　　但是，小编发现样板间竟然所有的室内空间都没有门！包括厨房、卧室、卫生间等都只留了门框的位置，而没有装门。

　　※ 样板间实拍图

　　这是什么操作？

　　事实上，在卫生间、次卧等空间，一推门很容易直观感觉到门与床、门与马桶的相对位置。相反，样板间内不装门就会显得开阔许多。

　　※ 建面约143㎡户型图

　　仔细查看建面约143㎡户型图时，小编发现该项目竟然将飘窗也标注卧室尺寸内。一般而言，多数项目将在卧室尺寸之外单独标注。

　　在装修用材方面，该项目的装修标准为4490元/㎡，这就意味着，以项目的最小户型建面129㎡户型计算，装修费用也达到了579210元。

　　关于具体的装修用材，置业顾问出示了一张这样的图：

　　※ 项目装修标准

　　如上图，当页共展示了20项装修用材，其中有多达14项装修用材都用括号标注了XX品牌或同档次品牌。显然，这意味着后期在装修用材方面可能会出现不确定性。

　　//

　　叁

　　区域：周边老小区众多城市界面仍待提升

　　//

　　中梁云玺台周边的生活氛围，很接地气。

　　从地铁4号线和7号线的换乘站槐树店站C口出来看到的场景是这样的：

　　再沿着成洛大道一路向售楼部走去，画风大致相当。

　　交通方面：项目距地铁4号线和地铁7号线的换乘站槐树店站直线距离约699米，据高德地图显示，步行约需10分钟。项目门口便是成洛大道，无论进城还是出城都很方便。

　　成洛大道作为进出城的主干道，车流量不小，尤其中梁云玺台又位于红绿灯口，项目不远处就是一处下穿隧道，临路的12号楼和13号楼噪音、灰尘等影响都需考虑到。

　　※ 项目门口成洛大道实拍图，摄于10月22日下午5点

　　※ 中梁云玺台外、成洛大道路口噪声记录，图据分贝测试仪

　　项目不远处还有三条铁路线，然而，据小编实探发现，项目离铁路之间还有一条正在修建的道路及一大片菜地，因此在一定程度上减弱了噪声影响。

　　※ 项目旁的菜地

　　小结

　　1、首先从价格方面来看，中梁云玺台均价约27000元/㎡，总价约325.19万元起，购入成本不低。

　　2、无论是样板间内不装门，还是户型图将飘窗尺寸计入卧室尺寸，或者是装修标准大多都标注了XX品牌或同档次品牌，显然，从这些举动来看，对成都购房者的诚意不足。

　　3、项目虽然位于主城区东三环内，但周边老小区、安置小区、待拆迁项目等交杂，后期居住氛围并不纯粹。如果以300万总价计算，购房者在主城或城南还可以有其他选择。

　　声明:本条微信部分项目信息来自成都住建局官网、链家网等，相关测距信息来自百度地图、高德地图，实景图拍摄于2020年10月22日下午。本条微信旨在传达资讯，不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。