看了100多套房 买了5套 翻了2倍，总结了这几条买房经验

　　问：五哥您好，请问怎样建立正确的房屋价值评估体系？

　　回答：1.先摸清楚北京城市的命脉和发展，再挑选适合自己的板块。根据配套，交通，未来潜力，先锁定一个小一点的范围。

　　2.学会app看房，找到城市常用的评估系统，对比中介公司的历史成交记录，找出规律。

　　3.找中介线下带看，周末一天看7套。反复思考为什么电梯比楼梯贵，同一区域为什么有的是高价有的是低价，楼层差异，装修差异等等。

　　4.多跟中介聊天，一套房可以反复问好几个中介。多翻他们的朋友圈，每个店可以加2-4个人微信好友。每个区域可以加100-300个人。

　　5.勤做笔记，看过一套房子，1.2个月之后再做数据对比，是否与你之前判断的价格优势一致，多骚扰中介。

　　6.一个区域熟悉后，慢慢拓展其他区域，经验可复制。当你打开北京地图，对所有小区价值判断烂熟于心的时候就OK了。

　　问：五哥好，本人小白，未婚，京籍，sfsd，无家人支持，首付只有100以内，本来想买个一居，但看了您很多文章，并不建议买一居，可是两居室太贵，想买一套半刚需，保值且有一定升值空间的房子，请问有没有什么办法可以操作，增加贷款额度，减少首付，有三张信用卡，额度大小不等，平均10w一张左右，在考虑的地理位置是宋家庄，酒仙桥附近，但也有人建议我买通州区的房子，但想着未来以租位置，没有大问题不打算卖，所以不知道除了在贷款上有没有什么操作之外，在房子购买上选择方向有没有好的建议？

　　回答：酒仙桥主要以90公房为主，不过大部分价格都在300+ 低总价不建议看宋家庄，另外推荐看 劲松、北工大 首付不足寻找能gpgd的标的，还可用其他核做信用贷或刷信用卡，尽量不要用自己的，主贷人负债率过高对下贷有影响

　　问：第一套08年买的，原值低，没有贷款，炫特三期一居一套，东和北向，大概360万，面对铁路。 二套刚买了东城交道口小学区，48平一居，孩子4岁多，贷款200，我老公名下，还没过户，两人工作在亦庄，租房。 考虑把炫特房子卖了，贷款买亦庄两居或三居(用我妈的sfsd，接力贷)，第二套年底过户，在这段时间炫特算满五唯一房子卖掉，省下税，看到您说石佛营有潜力，亦庄新房普遍溢价，又犹豫应不应该出手炫特房子，用这个钱再买个大点的，买哪里？有自住保值的需求，家庭税后60W 问题， 1.炫特旁边铁路要改高铁，面对的房子是不是会很受影响，是否应该二套过户前出？还是继续留着出租，目前租金不到7000。 2.想在亦庄近地铁买房是考虑到：这两年老人可以住，顺便看孩子，过两年我们搬到城里，老人坐地铁过去帮忙放学接孩子。周末一家人可以在大房子里聚一聚。这种操作可行吗？ 还是应该考虑别的地方买？ 3.亦庄次新有什么推荐，最好靠近地铁，没车。二手房的问题要想税费低些，首付要高。 3.路东瀛海新盘看了些，哪个相对性价比高些？关注了，中海寰宇时代，但看到有人说南2.8公里有个垃圾焚烧站，融创北有高压线，这些因素要不要重点关注。交房比较晚，这两年住不上了。

　　回答：1. 临街高铁会有影响，炫特属于上车盘可以出掉 2. 你们考虑自身的居住需求当然没问题 3. 考虑保值属性二手房建议看 万科金域东郡、海梓府等 4. 中海寰宇时代可以入，这两个问题对房价影响不大，另外可以看看经开汀堂，禧瑞天著

　　问：您好 北京户口无房有贷款记录，目前子弹300。在西直门钻河公馆有一个可注册loft. 房本性质是商业、面积不到60,实际使用是上下两层，租金能在1万4,1万5,不过疫情来了就没人租了。现在孩子在东城集体户，想看要不要在海淀买一个兼顾落户和自住。问，1是否需要卖掉商业凑钱买个大的？2如果考虑海淀落户，目前这种情况买哪里比较好，有否推荐？3如果不考虑落户，目前这种情况买哪里比较好？4都市芳园丽湖里的复式在400万出头，单价3.3万，能买吗？如果想买远一点，但住着舒服的如王府家园，龙城花园能买吗？孩子还小，老希望有小区，甚至有小院……5学院南路 新外大街附近的2居老破小能买吗?? 感谢！感觉现在上不上车，买什么，是不是自己也要住都没想明白。

　　回答：1.钻河公馆能卖就卖，没有长持价值，长期跑输大盘 2. 海淀学区属性太重，纯投资落户的话，因为用不到学区名额，建议看双榆树板块属于中关村片区，学区属性较轻，风险更小。投资角度朝阳会更合适 4. 你看的这几个保值属性比较差，位置并不好。你只考虑自住那也没问题 5. 考虑学区因素，学院南路和新外大街可以入。 建议出掉钻河公馆在城内置换一套自住+保值的房更好

　　问：请问方庄的老楼盘最近两年会涨价吗？想换一套三环内三居，方庄是最好的价值洼地吗？谢谢！

　　回答：方庄是90年代北京最早的商品房住宅区域，也是吸引最早一批富人区，只不过后来亚运村概念的兴起以及富人的口味向别墅转移，方庄随之落寞。 所以方庄的交通和环境一直还可以，最佳的洼地不好说，不过方庄已经有过涨幅，现在属于要精挑细选