400万，在深圳选宝中1房，还是龙岗3房？

最近，有粉丝问我：

宝中房价已经很高，涨到12万/平，400万在这只能买个1房，而同样400万，能在龙岗能买3房，我到底该怎么选？

这个问题很有意思，值得专门来好好聊聊。

400万，到底选宝中1房，还是龙岗3房？

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首先，我觉得，两者没法直接比。

因为对应的需求完全不同，买宝中1房，主要是为了投资，而龙岗3房，很多都是为了自住。

如果你就想赚钱不在乎居住，那么可以考虑买宝中，但如果你家里就要多个房间，那么只能去龙岗买个大三房。

到底怎么选，还是要看实际需求和具体产品。

自住和投资需求，很难拿去对比。

居住属性没办法对比，那么一定要比的情况下，这个问题可以改成：

同样都是投资需求，那么总价400万下，现在买宝中1房和龙岗3房，哪个赚得更多？

两个选择，可以说各有利弊。

宝中的问题，在于价格已经涨了一波。

去年双11后，宝中小户型涨幅是最猛的，20-30平的花样年花乡/花郡，从300万直接涨到了400万。

现在虽然总价不高，400万还可以上车，但单价已经到了12万一平。

现在宝中的房价还在上涨，但主要集中在大户型，比如宝中三房，小区好点楼龄新点的，基本都是惜售，业主都不愿意挂盘，而小户型则相对偏冷。

未来宝中的房价还会上涨，尤其是宝安三房，我预计会涨到1500万。

为什么？

因为大家的共识都在这里，前海价格起来，宝中附近的碧海西乡板块涨了一波，购买力肯定会回归到宝中核心区域，买改善型的三房。

还有一点，宝中其实是对标科技园的。

因为未来互联网产业都会聚集在前海，腾讯会在大铲湾建个岛，高收入的互联网人肯定也会来前海宝中生活。

所以，宝中是要向科技园看齐，目前科技园13万，宝中才12.5万，还是有价差。

不过，虽然我长期看好宝中，但短期来看，宝中小户型的价格，已经涨了一波，很多买家会纠结，到底还有没有更好的选择？

要知道，400万还是有不少地方可以选，比如南山或者福田，不一定非得盯着宝中。

现在买宝中1房，可能会错过其他机会。

2

说完了宝中，再来讲讲龙岗的问题。

龙岗，最明显的，就是投资属性太差。

400万，能在龙岗买三房，一方面说明龙岗房价低，另一方面也说明龙岗房子涨不动。

龙岗涨幅，整体上是跑输全市的。

深圳的发展重心是一路向西，好的资源、产业和配套都在西部。

龙岗房子供应量很大，而且东进战略说了这么多年，也就一条地铁3号线，所以房价涨幅很慢。

那么，龙岗有没有投资赚钱的产品？

其实也有，龙岗坂田板块和大运龙中板块，在这几个区域买靠近地铁的次新三房，比如五和地铁站附近的，还有大运四大神盘，涨幅都还不错。

当然除了这些，前几年在龙岗买带深中龙初学位的学位房，也是很赚钱。

深中龙初，是龙岗最好的公办初中，附近的学位房万科瀚林城，壹锦园，招商依山郡，均价都在6.5-8万左右，都是现在龙岗房价的高地。

在龙岗买房，你只需要把握两个关键词：地铁和学位。

靠近3号线和未来14号线，离市区通勤时间45分钟，并且带好学校的次新房，涨幅都不会差到去的。

所以，400万到底买宝中1房还是龙岗3房？

宝中其实选择很少了，目前贝壳在卖的也就15套房，基本集中在花样年花乡和花样年花郡，都是1房，连厅都没有。

龙岗400万选择还是蛮多，3房有1522套，集中在龙中、双龙、横岗、布吉区域。

其中，双龙太远，在3号线终点，横岗三不靠，片区辐射很弱，布吉房价永远最低，投资属性稍微好点的，也就龙中片区的房子。

400万买龙中片区，深中龙初的三房，只能买麓园，地铁站附近的，龙城中心站和爱联站，可以买万科时代广场和万科天誉二期等等。

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问题进一步细化就是，宝中花样年两兄弟和龙岗龙中楼盘，哪个更有投资属性？

我个人的看法是，如果一定要选，我可能还是优先选宝中。

因为400万买龙岗房子的选择很多，而且龙岗的产品都差不太多，没有特别突出的产品，也没有哪个非买不可。

选择过多，竞品和替代品很多，购买力分散，导致涨幅容易被平摊。

龙岗的房子也能赚钱，但问题是你买错的概率更高，龙岗房子遍地都不涨，即使有上涨，涨幅相对也很少。

而400万想买宝中，选择很少，甚至没得选，你只能买在那里，而且还是最低上车价。

宝中花样年花乡和花郡，虽然单价已经涨了一波，但再怎么说你也听过，有点名气。

现在的楼市马太效应很明显，好的房子越贵越买越买越涨，而一般的房子大家连看都不会看，怕买完就站岗。

对很多人来说，龙岗是个不得不的选择，如果有钱可以选，大家还是去市区和西部看看。

不信问问自己，如果不是非要多一个房间，或上班读书在龙岗，你真的会跑来龙岗买房投资么？

还有的朋友买东部，是想未来去那边买套房子养老，于是趁买得起的时候一步到位。

我的看法是，即使你的最终想养老自住，那也应该先以投资为主，先买在西部。

为什么？

因为西部涨幅快，东部基本不涨。买在西部，赚的钱还可以送你一套东部的房子，但你买在东部，那就真的回不去了。

自住养老去哪里都可以，但赚钱的机会错过就是一辈子。

4

未来，你买的房子，就代表着你的阶层。

现在住熙龙湾的，绝对不说自己住宝中，住润府的，绝对不说自己住科技园。

住半岛城邦三的，只会说自己住半三，连名字都懒得念全，住深圳湾的，自己住太古城或三湘海尚，也都会说自己住深圳湾。

在深圳，有些楼盘或区域，已经成了身份地位的象征，说出来就可以不太高调又不露痕迹的显示逼格。

所以，400万，你到底要说，自己住宝中还是龙岗？

反正我还是会选宝中，当然这只是相对龙岗三房而已。

其实，从投资角度上看，400万买宝中1房和龙岗3房，都不是最优选，南山福田和宝安其他区域的赚钱机会会更多。

现在深圳房价已经涨了上去，目前400万可选产品有限，大多都是小户型。

我的建议是，在地段不错的区域，选二梯队以上好学位的房子，这样的产品更容易上涨。

毕竟，财富来源于认知差，想赚钱，你要给房价上涨的理由。

那上涨的理由是什么呢？一定是地段、学位、地铁和配套，面积反而没那么重要。

跟消费品不同，人们买房都是买涨不买跌，房价越下跌就越没人买。

说明在大家心里，房子本身就是资产和投资品，以自住消费的心态去买房，很容易会掉进坑里。