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最近严肃君的N个500人置业群里，热聊的是魏公村佳苑，一个海淀刚刚交付的回迁房项目。
“这类原地回迁的项目，以后可能就没有了。”
“打听了一下，没房本还卖11万，还真有人买。”
……
毕竟西北四环的万柳书院接单价都要20万了，魏公村佳苑位于北三环以里，环线优势更优越的前提下，单价“才”11万。
利益当前，从来不缺冒险者，“有门路”的中介们也活跃了起来。
在魏公村贴吧，有人求购，有人出售，基本都是中介。
按照正规流程，回迁房魏公村佳苑，作为二类经适房的一种，需要等取得房屋产权证或契税完税凭证满5年后，再补交土地出让金，变成商品房，才能上市交易。
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当然，下了房本或者转成普通商品房，房价自然看涨。
虽然据说魏公村佳苑至少还要等两年才能下房本，但并不妨碍中介们，在急于变现的回迁房业主，和愿意赌一把的购房者之间，人为打通一条路——
那就是“地下协议”。
01
安置指标
既然是地下，那就不能走到明面上。
严肃君根据中介发布的各类广告，整理出了以下回迁房购买流程——
1.签署《房屋买卖合同》并支付定金（一般在总房款10%以内）；
2.到开发商、物业确认产权；
3.支付50%以上的首付款（有的甚至到90%），留购房合同原件及发票；
4.领钥匙、办理物业交接手续，等待一手房本下发；
5.房本下来后，买主、中介、安置户三方一起到开发商那里领取房产证原件；
6.居间机构房源核验、购房者资格申请；
7.网签、交税、过户，跟业主结算尾款。
简单来说，中介的具体操作方式是--
先锁定房源。
在安置户在拿到指标后、交房之前，把安置指标买下来，一个指标对应一套房。
再寻找买主。
安置户拿到钱后与中介签订房屋买卖合同，中介就拿着这份合同开始寻找买主。
最后就是交房过户。
如果尚未找到买主，等到交房时，安置户和中介一起去收钥匙，本应由安置户支付的购房款，也由中介来支付。
一般情况下，在正式过户前中介会押一部分金额，过户后才会被支付尾款。
如果交房前能找到买主，那这当中的房款直接由买主支付。买主会和与安置户签订新合同，安置户与中介签订的合同作废。
中介赚取的钱，一是来自佣金，二是中间差价。
02
买一个新身份
以上是从业主手里买二手房，还有一种方式是，直接从开发商手里买新房。
由于政策性住房需要特定的购买资格，如有剩余房源，虽然价格通常只有周边商品房价格的六成，开发商却往往无法正常销售。
这个时候就需要中介来找到客源。
购买这类房源，买主需要和中介公司签委托代理合同，并先支付五成左右的房款。
注意，这里买的其实是待拆迁或腾退的老房子，间接达成购买目的。
然后中介带着买主去做拆迁补偿手续。
拆迁办做好老房子购买合同、拆迁补偿协议等一系列手续后，买主需要等待购买资质审核通过。
通过后就等于拿到了准购者的证明，然后再等开发商选房通知。
因为和开发商直接签约，所以房本下来可以直接写购房者名字。
03
风险预告
看似完整的交易流程，其实很多环节不堪一击。
由于首付给中介不是开发商，如果中介卷款跑路，作为一场不被法律保护的交易，购房者很难把钱要回来。
安置房交易最大的风险，是价格上涨后，业主反悔，很可能要求解除合同或者不配合过户。
还有一种情况是房本很难下来，或者下来房本限制交易。
即便靠运气安全过户，回迁房的居住体验也不会像商品房小区一样。商品房遇到的维权事宜，回迁房只会更糟。
想起一位朋友，全款买了一个没下房本的安置房。她经常说，这像一把达摩克利斯之剑，想安心过日子就不能抬头看。
互动时刻：
在低价诱惑下，你会用这种方式”买“回迁房？关于它，你还有哪些故事和见解？
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