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济南购房趋势:刚需二手化

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  2018年2月9日发布的一篇文章,很适合今天的一些刚需来读。

  记得2015年看过一个上海万科营销报告,有个词印象深刻,就是“刚需二手化”。这是对上海购房趋势的分析,对当时的济南来说,刚需二手化表现还不明显,但是经过2016和2017年的大涨,2018年之后的济南,刚需二手化将成为购房趋势。目前我还没有相关数据支撑这个观点,仅从我对市场的认知方面,说说个人的一些看法,请各位斧正。

  1、新拍地块,无论在城区还是郊区,一般价格都比较高。常规市场逻辑下,未来售价也会高。我们举个例子,前两天新拍的奥体中路康虹路地块,住宅用地楼板价在12000多,再加上安置房部分以及各类配套,未来售价20000元/平米以上即可赚钱,比如两万三四出售。100平米就是240万,这个价格超过了一般刚需的支付能力。再比如绕城高速外的唐冶,2017年部分地块的楼板价也在12000元/平米,当然,这是低密度产品,未来售价也会在2万左右,一套房子200万,也非普通刚需能力所及。所以说,刚需购房新房的可能性越来越小。

  2、当然偏远郊区也有便宜的地块,价格15000以内的也有不少。按100平计算,一套150万,或许还能支付得起,但已经很费劲。而这个很费劲换来的是偏远郊区生活,配套肯定不完善,而刚需更需要完善配套。比如晚上加班到半夜,回去都没有公交车,打个车五六十块。就算赶上最后一班公交,回到家里菜市场也关门了。我曾有位女同事,就是住在东边唐冶某个地方,我们在国奥城上班,每次加班回去都不方便,以至于我都不忍心让人家女生加班,不安全不说,打车费也不菲。

  3、从工作地点来说,刚需也不适宜在郊区买房。因为很多人的工作是不固定的,比如你在大西边居住,也在西边工作,而谁知道两年后你又换了工作到了东边,济南又如此拥堵,你花在路上的时间越来越多,幸福感会越来越少。所以,不管东南西北,只要远离城区,都不是理想选择,而在城区,交通相对便利一些。

  4、从期房的交房时间来说,一般都得在两年后交房,再碰上推迟交房的,三年四年交不了房都有可能。而你咬咬牙买了一套房子,不但每个月要还房贷,还要还房租,虽然就两年,可你知道刚买房的前两年是最难过的,你可能为此吃不消。所以新房不是理想选择。

  5、你想买个小点的新房,减轻一下压力。但是你知道,现在的房子很少有二室的,并且公摊也比较大,六七十平方的二室几乎是看不到了。所以刚需想买小新房也买不到了。

  6、二手房涨价动力不足,降价却是一泻千里。开发商操盘远比二手中介炒作能力强,尤其是新盘扎堆的地方,你炒我也炒,楼盘价格就上来了。而二手房只能算是单兵作战的游击队,别看现在趁火打劫加价出售,但是难以形成主流,并且会随着市场的洗涤,价格会大幅回归正常,所以后续二手房将比新房的价格更理性。

  综上,购买二手房将成为刚需的首选。当然我说的是城区的二手房,而非郊区的二手房。

  这是在平稳的市场逻辑下的思考。如果房价上涨,刚需二手化将更加明显。如果房价下跌,二手房跌幅也会很明显,刚需二手化也是首选。当然,价格只是一方面,对刚需最重要的,配套才是王道。

  其实,从目前市场供应的土地和开发商打造的产品,也能看出偏远区域的房子,不是卖给刚需的。比如万科在唐冶的翡翠系,龙湖在唐冶的原著系,怎么可能是卖给刚需的呢。

  

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