西安未来十年的房价还会翻倍吗？

有粉丝向我提问：“西安未来10年的房价还会翻倍吗？”以下是我针对该粉丝的回答，分享给大家供有相同疑问的朋友参考。

截止到2020年9月，西安市新建商品房销售均价约为15622元/㎡，全国城市排名第27位，环比上涨了1.84%，同比上涨了4.45%。

在过去的50多个自然月中，除了因为疫情影响，西安市商品房价格在2020年2月出现过短暂停滞（未增长也未下跌）外，其余40多个月份中一直保持不同幅度的增长（一度增长率位列全球第二，是的，是全球，不仅是全中国）。

造成西安房价持续上涨的原因也显而易见，截止到2016年，西安市的房价还远低于与其邻近的其他省会城市（兰州、呼和浩特、太原、成都、武汉、重庆等）。随后进入2017年西安市率先放宽落户条件向全国城市抢人；同年代管西咸新区；2018年西安获批建设国家中心城市；过去三年（2017-2019年）西安以年均26.28万的常住人口增量位列全国第四位，仅次于深圳、广州和杭州。

同时西安也重新调整了产业类型，尤其是支柱性产业（电子信息、汽车、航空航天、高端装备、新材料新能源和生物医药），并优化了新兴产业（人工智能、5G技术、增材制造（3D打印）、机器人、大数据与云计算），强化了生产性服务业（现代金融、现代物流、研发设计、检验检测认证、软件和信息服务、会议会展），并且大力推行了文化旅游业的转型。

以上的产业优化、升级、转型结果显而易见，第三产业占比由2016年的61.2%增至2019年的63.0%。

虽然西安市过去三年来常住人口增量高居全国第四位，然而西安市过去几年来的房地产施工竣工面积却没有大幅提升，甚至因为2018年推出禁止向企事业单位售房、公开摇号制度、核定刚需条件、加大公租房共有产权住房供应比例、调整公积金额度等政策“组合拳”出现了开发商竣工面积急速下降现象（以下是过去三年西安市房屋开竣工面积变化）。

2017年西安市房屋施工面积15843.92万平方米，增长5.4%；房屋竣工面积1634.63万平方米，增长4.0%；

2018年西安市房屋施工面积16044.57万平方米，增长1.3%；房屋竣工面积977.28万平方米，下降40.2%；

2019年房屋施工面积17475.02万平方米，增长8.9%；房屋竣工面积1057.69万平方米，增长8.2%。

通过以上数据我们不难发现，西安市过去三年来常住人口始终保持在全国增长的头部，然而西安市新建房屋面积和竣工面积并没有出现同比例增长，这就是造成西安市房价连续增长、改善性住户无法参与摇号、性价比超高楼盘供不应求千人摇号的原因之一。

那么未来10年西安市的房价会翻倍吗？把这个问题具体化就是“到了2030年西安市房价能够达到30000元/㎡吗？”

实际上2019-2020年，西安市市场上已经出现了多个均价30000元以上的楼盘，例如曲江的玫瑰源、浐灞的原第一号等，而25000-30000元/㎡区间的楼盘就分布更加广泛，例如碧桂园云顶、招商真观府等等。

那么到了2030年，西安市商品房成交均价能否达到2020年个别低密度楼盘的销售价格呢？

这里我们就以当下新建商品房成交均价超过3万元的城市（南京、杭州）为例，对比西安与之差距，看看以上差距在10年内能否追上或持平。

截止到2020年9月，南京市商品房成交均价32781元/㎡，杭州市31211元/㎡。

截止到2019年底，南京市常住人口850万人，杭州市常住人口1036万人，西安市常住人口1020.35万人。从人口方面来看，西安市与上述两座城市并无差距，甚至还高于南京市。

但是决定一个城市房价的不仅仅只是人口，还关乎于地方政府的财政收入以及人均可支配收入等因素，而在这两个方面来看，西安市与上述两座城市还存在较大差距。

截止到2019年底，杭州市一般公共预算收入1966.0亿元，一般公共预算支出1952.9亿元，达到收支平衡且有结余；南京市一般公共预算收入1580.03亿元，一般公共预算支出1658.60亿元，支出略高于收入在可控范围之内；西安市一般公共预算收入702.56亿元，一般公共预算支出1247.99亿元，政府预算收入低且开支大，政府负债率高。

而在人均可支配收入方面西安与上述两座城市的差距则更为明显，截止到2019年底，杭州市人均可支配收入59261元，位列全国第6位；南京紧随其后，以57630元位列全国第7位；而西安人均可支配收入仅为34064元，位列全国第61位。

综上，虽然近年来西安市GDP增速显著，与杭州、南京的GDP差额不断缩小，然而具体到政府财政收入以及人均可支配收入方面才能真正体现出城市之间的差距。

那么以上的差距在未来十年内能够追上吗？或许GDP通过十年努力可以达到目前杭州、南京的水平，然而以过去人均可支配收入年均增长733.5元的增速来看，西安市十年后也难以达到杭州和南京现有的水平。

一个地区的政府财政收入低，就决定了其投入到民生工程的支出有限，即使政府举债也是优先布控地铁、学校、医院、公园这类的民生设施，不会把大量财力投入到公租房、廉租房、共有产权住房的建设之上，因此未来十年西安依旧是房地产商开发商品房销售的主要市场。

而一个地区的人均可支配收入过低，就决定了一个地区居民的购买能力，开发商在此基础上所开发的低密度高价楼盘比例也会低于经济发达地区的比例，依旧以刚需中高容积率楼盘为主，而这类型楼盘的性价比较高，不会高价入市。

杭州市2013年商品房均价达到了15022元/㎡，虽然经历了2014和2015年的波动，但是依旧站稳了15000元门槛，直到2019年杭州市以30543元的商品房均价迈入3万元/㎡，翻了一番用了6年时间。

虽然2013年杭州市的GDP（8343.52亿元）略低于2019年西安市GDP（9321.19亿元），然而2013年杭州的公共财政预算收入达到了945.20亿元，人均可支配收入39310元，均高于2019年的西安水平。

站在当下预测未来10年的具体房价，本身就是一个变量较多不可控的命题，而仅从现有的数据推理来看：如果未来10年，西安市经济保持高速增长（实际上西安市所在的陕西省经济近年来发展疲软，同省其他地市出现了经济负增长）；常住人口增量保持在高位；加上政策的倾斜支持；大型国际国内赛事、会议的加持；10年后西安市房价是有站稳3万元的较大可能性。

相反如果西安市受陕西省整体经济影响以及周边强省会城市竞争，出现经济增速下滑；常住人口增量逐渐减少（实际上2019年西安市常住人口增量明显已经弱于2017和2018年）；以及其他不可控因素影响（如金融政策、调控政策等等），那么10年后西安市会出现较多房价超过3万的在售楼盘，但是整个市场房价中位数和销售均价还距离3万元有一定差距。

实际上西安所处的陕西省以及所辐射的整个西部地区人均可支配收入过低，以及其中部分城市出现人口外流以及经济负增长是西安市经济发展乃至房价增长的最大影响因素。当下我们看似杭州、南京这样的城市房价站稳了3万元/平米，实际上杭州所在的整个浙江省以及南京所在的整个江苏省都是我国的经济强省，不仅人均可支配收入远高于陕西省，且人口出生率和人口增量也遥遥领先于陕西省，省会城市发展的天花板取决于其辐射和带动能力，与其说未来十年西安经济、房价发展如何，不如说未来十年陕西乃至西北地区发展如何，当全国主要城市都放宽落户条件以后，西安市在吸纳人口方面的竞争力已经逐渐不具优势，西安未来十年的发展任重道远。