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2021年,真心不要闭着眼买房,3大坏消息,4类房子彻底凉凉!

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  中国人对买房有多执着?通过一组数据就可以看出来,前不久央行发布2020年第三季度储户调查报告,对于下一个季度的房价问题,25%的人认为会继续上涨,51%的人表示维持现在水平不变,只有11%的人认为房价会下跌,12%的人看不准。

  房价预期是买房的前奏,房价信心越高表明买房欲望越强,这是多年以来买房的基本逻辑。所以说,25%的人看涨房价,那么有买房预期的人比例也不少。这种房价预期,显然与市场的风向截然相反,2020年以来,抛房潮、降价潮、弃房断供潮接连不断袭来,楼市可谓山雨欲来风满楼。

  

  1至10月份全国房地产开发投资增长19.2%

  当此之时,市场信心依然如此之高,不免让人感到佩服,没有哪个行业能做到如此强劲的信心指数。买房的执着心理,其实也与传统的土地观念分不开,有房才有家、家是建立在土地之上的,不买房就是无根的浮萍。特别是随着经济的快速发展,百姓腰包越来越鼓的情况下,理财渠道匮乏,买房成为了唯一的期待。

  闭着眼睛买,让很多人从身无分文摇身一变身价百万,跟风者云云之多。当然了,在房价普涨的年代里,跟风买房人确实也有很多实现了财富跃迁。但是从2016年开始,房价普涨消失,买房投资机会窗口开始缩小。2021年,真心不要闭着眼买房,3大坏消息。

  

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  1、人口与房产不匹配,房产超出需求,供大于求。

  2020年以来,广义房地产库存量达到35亿平方米,多个城市库存再创新高,贵州、沈阳、成都等城市的广义库存量遥遥领先,直接突破一亿平米,石家庄、蚌埠、沧州等城市的库存量超过8000万平方米。

  除了一二线城市库存增加之外,三四线城市库存一直居于高位,部分三四线城市,房产已经趋于高度饱和状态,供应量明显过剩。例如广东省2019年全年商品房成交才1.25亿平方米,江苏省全年成交才1.35亿平方米,很多城市的库存直接突破这一限制。克尔瑞数据,一线城市的库存平均去化需要18个月。所以说,房子供大于求,直接改写追逐房价的历史。

  

  2、调控不松懈,房价涨幅不足以维持投资需求。

  2020年以来,房地产市场整体经历了“降——升——稳”的三步走发展趋势,一季度房地产市场受到售楼部关闭、销售降至0状态的影响,全年销售缺口有15%未能达成,二季度虽然在积极的金融政策和LPR降息的政策下,房地产市场略有恢复,但迎面而来的却是调控的积极加码。

  2020年超过90%的房企预期不能完成销售目标,上半年房地销售大都维持在30%-40%左右的水平,即便是在这样的环境下,国家依然没有放开对房地产的调控限制,9月“三条红线”持续加码,让房企们的融资能力捉襟见肘。

  调控之下,房价涨幅不足以满足投资需求,2019年百城房价涨幅6.1%,而经济学家测算认为,如果年度房价上涨不到6%,那买房就是亏本的,因为资金成本远远高于6%。

  

  创意配图:二套房首付

  3、房价涨跌分化明显,有的城市真的白菜价了。

  城市化进程加快,人口聚集分散程度越来越高,直接导致很多城市人口出现净流出情况,人口减少进而带动住房需求降低,白菜价房子越来越多了。例如铁岭、阜新、鹤岗等城市,2019年以来,多次曝出白菜价房,一套60平米的房子才不足2万元总价格,一位网友2019年去某个城市3万元购买60平米的房子,2020年无奈地以2.2万元出售,直接损失8千多元。重庆一位炒房客,把原本200万的房子降价50万出售。

  纷繁复杂的楼市环境面前,2021年,真心不要闭着眼乱买房,4类房子彻底凉凉!有人降50万卖不掉。

  第一种:小产权房。小产权房不能买,这是大家都知道的事情,但依然有很多人情有独钟,依然怀揣现金走向小产权房市场,带着“赌”转正的心理囤小产权房。殊不知,小产权房依然被牢牢地钉在了“不合规”的柱子上,短期内依然无法合法化。

  

  2020年农业农村部和国土资源部在对农村确权工作安排中,再度重申“不能对小产权房进行确权,更不允许通过确权的方式和违规使用的土地合法化。”这一信号再次强调,买房人不要闭着眼睛买小产权房,多少人把手中的小产权房降价50万还卖不掉,丧失产权的房子谁会买呢?

  第二种:老破大房。如果说老破小房子尚且可以购买,那老破大房子则直接建议舍弃,在房价普涨的年份里,城中村、老房子尚有一丝升值契机,但在房价不涨(或者阴跌)的年份里,这类房子真心不建议买。

  举个例子,很多银行规定,房龄超过20年的直接拒贷,拒绝办理按揭贷款,银行认为这套房子年龄过大,所以不值钱了,不能办理抵押按揭贷款,所以不向购买这套房子的人发放住房贷款。银行犹且如此,个人买房人也应擦亮眼。

  

  城市化也称为城镇化,是一个多维的概念。

  第三种:商住房。商住房既不是商品房,也不是纯粹的公寓住宅,而是介于商业用途和居住用途中间的一类房子。这类房子最大的弊端在于产权年限低,一般只有40年左右,比起商品房住宅,多数商住房无法办理落户、无法让子女就近入学、无法享受商品房同等的水电燃气费等待遇。同时商住房在交易过程中,税费相对较高。

  第四种:公寓住宅。如果在公寓和商住房之间做个对比,那不少人宁愿买公寓、也不愿意买商住房,电商成功超越线下实体店,独领风骚的背景下,商住房经营状况并不理想,价格高、对外出租又相对较难,所以不建议闭着眼睛购买,同样,能买商品房的人,也不建议买公寓。

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