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海航投资“谜”一般的账本:6个月卖13套房,变身基金投资公司

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海航投资的融资成本并不低,但究竟从何途径而来,半年报却三缄其口。更为重要的是,半年报显示海航投资期末货币资金 13.56 亿元。明明账面上有钱,为何用如此高的成本融资?

  文|翠鸟资本

  来源|翠鸟资本(ID:cuiniaoziben

  转载授权请联系原平台

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  海航投资(000616.SZ)身上的谜题,太多太多。

  说一组数据:上半年营业收入只有3000余万元,账面上的货币基金却高达13.56亿元,但财报中的融资余额又高达10.52亿元。

  海航投资账面上还另有19.8亿元的长期借款质押。

  说至此处,投资者想必懵圈,海航投资究竟做什么的?

  / 上半年只卖出13套房 /

  一直以来,海航投资以房地产公司形象示人。上半年业绩十分惨淡,营业收入3037万元,同比降低-70.28%;实现归属于上市公司股东的净利润-3018.44万元。

  最新披露的前三季度业绩快报,再次给出悲观消息。

  

  最新公告称:三季度因疫情原因,对公司养老服务、房地产销售等业务造成一定影响,且天津堂庭项目LOFT公寓销售已近尾盘,实际销售速度较前期放缓,也是导致业绩下降的主要原因。

  海航投资更是向市场“表了决心”:已根据目前销售进展情况,积极采取各种措施减少本次新冠疫情对销售工作的影响,将尽快完成全部天津亿城堂庭项目LOFT公寓销售,并加快推进写字楼及商业的出租/出售事项,提升公司经营业绩。

  然而,扒开公告发现,海航投资的国内项目只剩下“独苗”。

  据半年报,公司体内存量房地产项目主要为天津亿城堂庭项目。

  根据安居客和楼盘网提供的数据,一平米价格为3万元左右,这在当前房地产市场并不是很高的价格。

  半年报还透露一个数字,该公司通过中介完成LOFT项目502套房屋的签约销售工作,该项目累计签约额4.58亿元,公司收到来自该项目4.41亿元回款。

  上述数字看似喜人,但隐藏在年报里的重要数据是:上半年实际签约销售只有13套房!

  / 投资基金的上市公司 /

  如下图所示(半年报),如果从行业区分来看,海航投资超六成收入的来源是基金管理和养老服务,房地产业仅占35%。

  

  这也是与2019年同比来看,业务类型上最大幅度的切换。

  今年,海航投资从房地产业变身为“基金投资公司”,这么说并不为过。

  半年报批了该公司投资了曼哈顿34街REITs项目、纽约梅西百货REITs项目。

  何为REITs项目?

  REITs指房地产信托投资基金,这属于房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

  为何要投入这种项目?理论上,REITs收益主要来源于租金收入和房地产升值,且收益的大部分将用于发放分红。

  那么,海航投资真的赚钱了吗?

  

  半年报上的投资收益仅有2316万元,占利润总额比例下降了76.73%。

  梳理公司发现,上述两个REITs项目问题颇多。

  比如:曼哈顿34街REITs项目,这个项目本身还没有完工,根本无法从租金收入和房地产升值中获利。半年报更称:该项目计划于2022年三季度完工。

  再如:纽约梅西百货REITs项目,更爆发了纠纷事件。合作方铁狮门更加倾向于在物业稳定运营后持有一定时期再行出售,后续将综合考虑市场条件,以最大程度地创造价值为目标,而采取不同的策略。但海航投资获悉后,告知铁狮门其不同意任何追加投资,并聘请海外律师团队。

  上述项目预期是2021年第三季度完成部分装修工作,作为投资方海航投资而言,目前还是初期投入阶段。

  但海航投资俨然成了一家“基金投资公司”,投资周期可谓漫长。

  / 不解的十亿元融资 /

  半年报中,海航投资的期末融资余额为10.52亿元,融资成本为6.95%,但融资途径只给出“其他”,期限结构为1-2年。

  

  我们横向比较一下:以2020上半年为例,碧桂园融资成本为5.85%,相比2019年底下降0.49个百分点;阳光城融资成本为7.5%,相比2019年底下降0.21个百分点。今年7月,碧桂园成功定价发行双年期共计10亿美元的债券,其中5.5年期最终定价4.2%,10年期最终定价4.8%,利率均在5%以内。

  另据亿翰智库所统计的40家典型房企来看,今年上半年平均融资成本6.25%,较2019年平均融资成本6.38%下降1.13个百分点。

  通过比较不难发现,海航投资的融资成本并不低,但究竟从何途径而来,半年报却三缄其口。

  更为重要的是,半年报显示海航投资期末货币资金 13.56 亿元。明明账面上有钱,为何用如此高的成本融资?

  

  更奇葩的是,海航投资还有19亿元资金用于长期借款抵押,其中10亿为“开发产品用于长期借款抵押”,这究竟是哪类存货需要这么大规模?

  海航投资的账本,有着太多的不解之处。

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