明年起，拆迁全面停止？国家一锤定音，满20年的老房子又受欢迎了

在2000年时，很多县城的房子不过几万一套，但现在一平米就要上万元，更不用说那些大城市，数据显示，截至到2020年9月份，全国新建商品房均价已经突破万元，换言之，如果你拥有一套中等价位、品质的房子，就是百万富翁了。

其实，了解过楼市发展历史的人知道，在过去很长一段时间，县城的房价并不高，每一轮房价上涨，都是大城市涨得多，小城市房价跟涨幅度比较有限，所以出现了大城市与小城市的房价差距越来越大。不过，这种情况在2015年以后发生了改变。

当时的南方日报统计了一份数据显示，2015年底的商品房库存为62169万平方米，比上一年增长了15.58%，需要4.5年才能消化掉。楼市库存高企，也是一种产能过剩，当时，有专家就提出了去化楼市库存建议，央媒也呼吁，开发商应正视现实，倡议降价去库存。不过，考虑到人们买涨不买跌心理，响应的房企并不多。开发商单打独斗，显然是不能完成去库存任务的，在2015年12月25日，人民日报发表题为《房地产去库存成为“国家任务”》 文章，预示着消化楼市库存成为了“国家战略”。

此后，围绕楼市去库存的战略，采取了综合性的措施，比如加快农民市民化，改革户籍制度，鼓励自然人和企业投资者购买库存商品房，有社科院专家建议“严把土地闸门，决不能再给市场释放压力”等等。在各种有效措施下，楼市存库开始不断下降。

我们知道，任何一个城市都有一个供需平衡点，当低于这个平衡点后，房价就会反转上行，一些库存下降快的城市，房价率先反弹，然后带着其他城市整体反弹。在这里面，不得不提到一个让市场立竿见影的措施，那就是配合去库存的“棚改货币化安置”。在2017年，有业界算过一笔账，当年的货币化安置比例可能超过60%，帮助消化了2.5亿到3亿平米的楼市库存。

此一时彼一时，随着楼市库存快速下降，房价上涨的压力越来越大。为配合调控需要，在2018年10月，国家要求调整货币化安置政策，对房价上涨压力大、商品房库存不足的市县，尽快取消货币化安置优惠政策。在此要求下，各地祭出的重要楼市调控大招便是取消货币安置。至此，获得现金补偿的拆迁户逐渐成为历史。当然，如果说取消现金补偿拆迁方式是因调控需要的话，那么，真正让拆迁户消失的大招还不止于此。

国家一锤定音，拆迁户全面消失？

无论是棚改货币化安置，还是实物安置，给人的印象是，只要是经历了拆迁，就意味着发财了。从媒体的不断爆料看，你或许永远不知道，单位里即便是很普通岗位的叔叔阿姨，比如保洁、保安，可能都有好几套房，不知晓的现金数，还比如一时红遍网络的深圳某城中村拆迁，一夜之间就诞生了1878个亿万富翁。一时间，引来无数网友的艳羡，也有网友说，虽然他们的机会好，但相对于白手起家的年轻人来说，显得有些不公平。然而，这一切正在迎来改变。

据人民日报10月17日报道，2016年-2020年8月底，全国棚户区开工改造2300万套，超额完成了十三五规划纲要提出的“2300万套棚户区住房改造任务”。可知，后面可能还存在一些收尾工作，但大规模的拆迁不会有了。房子老了怎么办？国务院办公厅在旧改工作指导文件中一锤定音：在“十四五”末，力争基本完成2000年前建造的老旧小区改造任务。与以往小区出新工作要求不同之一，强调了“全面推进”。

旧改接力棚改，虽然对稳定房地产市场有促进作用，但根本原因或在这三方面：一是旧改可以释放出各方面的需求，有利于扩大内需，促进国内循环；二是随着住房市场供应趋于饱和，为避免重复建设、浪费资源，不宜再大拆大建，而且长期的大规模城市建设，到处是“大工地”，也不利于环保；三是拆不起也是一个重要原因，楼层高，密度高，住户自然也多，随着房价上涨，拆建成本、拆迁补偿是一个天文数字，拆迁难度可想而知。

所以，在对待老房子的趋势上，所谓的“全面停止”，应该指的是大规模的拆迁不会再有了，但还可能存在个别影响城市规划、个别危旧房需要拆迁，整体而言，依靠拆迁致富的时代已经画上了一个句号。

4.5万亿砸向旧改市场，明年起，满20年的老房子又受欢迎了。

据官方的信息显示，全国老旧小区有17万个，其中，2000年前的老小区有16万个，牵涉居民0.42亿户，家庭人数过亿人。据老小区的定义，“城市建成区使用20年以上的小区”，这些老小区不仅大规模存在于北京、上海、广州、天津、成都、武汉、郑州、西安等大城市，也包含不少县城的老城区。

从旧改的内容和规模看，也是前所未有。根据官方文件工作要求，改造层次分基础类、改善类和提升类。其中，基础类是所有小区都有涉及，如对水、电、气、网络、路网等居住安全和日常生活保障方面的改造，而完善类和提升类改造，包含养老、托育、停车、电梯加装等，在协商一致的前提下，除了公共财政支持外，可能需要让渡小区一些公共资源来解决，也可以让社会资本参与进来。

恒大研究院常务副院长夏磊据此测算预计，按照每平米300元的改造成本，基础类需要投入1.2万亿，改善类仅停车和加电梯就需要2.66万亿，提升改造需要投入0.68万亿，三项累计投入资金超4.5万亿。

按照计划安排，在2020年已经有3.9万个小区计划改造，涉及到700万家庭，但更大的规模的改造计划则分布在2021年到2025年期间，预计还有近12万个2000年前建造的老小区，惠及3500万个家庭。换言之，明年起，将有更多的老小区业主受益，通过改造的老小区将重新受到人们欢迎。

一个重要的原因就是小区的居住环境得到了明显改善，比如说小区的外立面变新，道路交通、停车难问题得到改善，老旧的管网得到更换和更新，有条件的老楼加装电梯后，老人、孩子上下楼更方便了，在适当的区域增加老年、儿童娱乐和健康设施，他们不用跑更远的地方，而在家门口就可以使用到。

此外，老房子保值增值属性增强。清华大学校友会房地产协会前会长聂梅生表示，（小区）改造完成后，第三方会按照市场交易的原则，对房子再进行一次客观评估，“旧改不是为抬升房价，但成功后会带动房价上涨”，这不难理解，居住舒适度与房产价值成正比，毫无疑问，旧改后的房子，又将受欢迎了。

进入“旧改时代”，两类人从中受益，一类人失落。

第一类是老小区业主。有一上海网友表示，自己的小区在旧改前后，小区的二手房挂牌均价从3.6万元，涨到了4.2万元，涨幅在16.7%。这也反映了老小区业主对改造后房子的信心。其实，老小区都有一个共同的特点是：地段好，周围配套齐全，而且大多学区、医疗资源很不错。所以，从这个角度看，旧改就是锦上添花。而且，从以往的情况看，银行对购买20年房龄的老小区房子不是很“感冒”，设置了较为苛刻的贷款条件，但经过改造的小区就不一样了，银行也会“另眼相看”，如此，老小区的房子不仅居住舒适度提升，也更容易转手。

第二类是参与旧改的企业及其从业人员。如前所述，旧改的直接投入资金就超过4.5万亿元，如果再加上其他参与资金，这个“市场蛋糕”将更为巨大，将带动建材、家装、园林、水电企业、电梯、安防、汽车等数十个行业发展，相关的企业和从业人员将长期受益于老旧小区改造。

当然，还有一类人比较失落，这就是城中村居民。过去不少城中村居民依靠拆迁获得了房子和拆迁款，其中一些人通过把房屋出租出去或者理财，实现了财务自由，如果不拆迁了，虽然也可以经旧改后获得出租收益，但与拆迁相比，可谓天壤之别。

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