贵阳商铺低迷好转时，库存压力依然大，这些房东心里苦！

9月数据显示，贵阳市商铺销售市场一改前几个月的低迷，出现了一波明显的反弹势头，备案套数比8月上升了97%。

但记者在采访中了解到，进入四五月份后，商铺租赁市场持续走低，空置率持续上升，在很多“热门”的区域，也有不少空置的商业门面待租，对于很多房东来说，一面是长时间空置，另一面却是高额的还贷压力，他们都感觉压力很大。

专家表示，对于商铺来说，市场的需求是决定其价值的根本，而决定市场需求的因素则包含多个方面，对于投资者来说，需要综合考量，谨慎入手。

销量回暖 库存依然较大

据合富研究院提供的数据，今年9月，贵阳9个区市县商铺总计备案套数1441套，备案量8.62万方，成交金额接近15亿元，备案量环比上月上升97%，反弹势头很明显。而2020年前9个月，贵阳9区的商铺备案量总计6144套，备案量接近35万方，成交金额接近66亿元。

从区域上来看，9月商铺备案量最大的是云岩区，中天未来方舟是成交主力，而商铺均价方面，南明区以29399元每平方米领跑贵阳商铺市场，成交主力项目是花果园。

根据市场反馈，今年9月，贵阳9区的商铺成交面积段集中在20平方米以下，总价集中在60万元以下，这也是今年以来商铺成交面积段的总体趋势。

同时，数据也表明，贵阳市商铺市场的供应量也持续处于高位。今年9月，贵阳9区的商铺供应量达到了1.28万平方米，成交量8.62万平方米，成交均价为17105元每平方米，从成交来看，云岩区的备案量最大，其次是观山湖区，而南明区的库存量非常大。

库存量是商铺销售的重要指标，据此前的统计，今年5月以来，贵阳商铺存销比和前几个月相比有了很大好转。

市场人士分析认为，9月商铺销售数据“好看”，究其原因，是由于疫情威胁逐步消除，又经过了几个月的过渡期，临近年底，房开商加大促销力度，蓄客资源释放导致，“但不是商业地产销售的反转，只能视为暂时的回暖”。

租赁市场 空铺持续增加

近年来随着贵阳经济社会的发展，商业市场也越来越繁荣，再加上人们向来有“一铺养三代”的投资观念，因此贵阳商铺建设十分火热。据统计，近十年来，贵阳新建的商铺呈现出高速增长的势头，但从租赁市场来看，商铺已步入“供过于求”的阶段。

据记者调查发现，今年以来，贵阳多个区域的商铺面临着空置的尴尬局面，以老城区大十字周边为例，目前空置的商铺面积已达数千平方米。

省府路一家商铺业主刘先生告诉记者，从去年底开始，他在前几年购入的50平方米左右的商铺越来越难租，再加上疫情影响，目前门面已经空了将近一年。

“真心想租的客人嫌房租太高，而更多的人只是问问就没有下文了。”他说，其实自己的叫价并不高，月租在一万元多一点，“贵阳市中心，这么好的位置，每平方米连200元出头都租不出去？”

连日来，记者走访了中华路、中山路、遵义路、北京路等地段的多家商铺后发现，即使是在位于传统商业繁华地段的多个位置，也有不少空置的商铺，记者联系了一位房东，他表示自己的商铺已经空置了3个多月，主要原因是客户出价太低，他感觉难以维持贷款成本，于是就没有成交。

除了老城区，在观山湖区、白云区、双龙新区等地，不少新建商铺的出租情况也不容乐观。在观山湖区一新建小区，尽管入住的人较多，但多间社区底商都贴着“门面招租”、“房东直租”等字样，但依然长期无人问津，有的门面房甚至已经放置了超过一年的时间。

相比之下，花果园、未来方舟等核心区域的门面房均在正常经营，几乎没有空置的情况存在。

不考虑其他细节和个体差异，过去吃香的商铺不再是香馍馍，除了商业过剩、电商发展等因素之外，租金高企也是门面难租的重要因素。很多房东只看租金不看生意，一味地涨房租，也导致了门面难租。

在贵阳二七路附近一家经营了10年左右的牛肉粉馆，近日也与房东断了约。租客告诉记者，房东今年一直想涨房租，但涨就涨吧，前几天，房东竟然想让他一次性交“转让费”12万元，理由是每隔3年，就要交一次转让费。

由于双方一直谈不拢，续租的事就黄了，直到今天，那个门面都没租出去，导致了“双输”的结局。

并非稳赚 投资务必谨慎

投资商业地产，早已不是买下后就躺着赚钱了，在贵阳，近年来由于产品数量呈几何级数增长，商铺市场鱼龙混杂，良莠不齐，在繁荣的市场背后，隐藏了许多陷阱。购买商铺是门技术活，消费者要擦亮眼睛、规避风险。

广大投资者在选择商铺的时候，市场前景应是最看重的。投资商铺不能和市场的大趋势相违背，比如在某地，已经有了一家或多家规模大的商城后，如果在同质化的小商场投资，成功的几率就很小。在当前经济形势下，消费者要分析某地的市场状况，特别要将电商、互联网经济的影响考虑进去。

无论是专业市场、，还是社区底商，现在在贵阳，有不少开发商都宣称自己的商铺地理位置优越、业态齐全、交通便利，升值空间巨大。但一般来说，决定商铺火热与否的最重要的条件就是所在地的人流量。人流量大的商铺，升值空间不一定很大，但没有人流量的商铺，肯定没有升值空间，也不可能租得起价。

散铺

人气决定财气，这在商铺投资中是一条亘古不变的真理，大家在判断商铺所在地人气是否旺盛的时候，主要可以从是否是传统黄金位置、周边居住人口数量、周边居住人群构成比例、生活规律等方面来判断。

要特别注意的是，许多人由于不熟悉商业地产投资，常常会被市场上大量的商业地产项目弄得眼花缭乱，常常会轻信商家的单方面宣传而掉进陷阱。例如，现在市面上出现了很多“购铺包租”的商铺。

对于业主来说，包租返租的最大诱惑力在于，在返租期内，即使商铺长时间空置，业主仍然能够收到租金，而对于开发商来说，可以快速出售商铺同时快速回笼资金。

这似乎是一种双赢的经营模式，但早在2006年5月，国家就对当时盛行的“购铺返租”现象发文，明确“售后包租”、“承诺回报”等为房地产广告明令禁止的内容。

许多房开商为了能用“购铺包租”返利吸引人购买，首先将商铺的价格提高了一大截。例如商家将1万元的商铺提升到2万元，再返利给消费者，这样做，实际上是把本身属于消费者的钱“借用”了，再经过多年的积淀后再还给消费者，实际上消费者根本没有得到任何实惠，多出来的钱还白白让房开商用了这么多年。

此外，一些房开商在“购铺包租”时，他们给消费者的返利取决于商铺的经营情况，很多地方的商铺在销售后，火热了一阵子，但经过不长的时间后便门可罗雀、经营惨淡，这时候的房开商反正已经收到了钱，便借故卷款跑路，留给业主们一个烂摊子，租也租不出去，想卖更是不可能，往往只有自认倒霉。

为规避以上风险，消费者在购买商铺时，要注意产权归属，不要仅注重投资回报率。其次，消费者要对周边市场有个冷静清醒的判断，对于房开商要对其资质、业绩、口碑等进行多方调查了解，不能听信其单方面宣传。

空置商铺“复活”攻略

商业地产投资大，租金门槛较高，业主如果找到了一个较为稳定的租客，即使利润稍低，也应维持租赁关系，毕竟这类房屋想从闲置状态迅速成功出租，不是一件容易的事情，即使少收一个月租金，也是一笔不小的损失。同时，商业地产适合作为长线投资，这类商铺重在稳定的投资和增值率。

对于房东来说，最郁闷的就是难以找到合适的租客。面对如此窘境，大家可以从以下几方面来考虑破局。

降价打折。分析商铺空置的原因，如果是地段好有价值的，房子空置租不出去，就要考虑降低租金。如果商铺成片都是空置租不出去，可以联系其他商户或者商铺的运营管理方，共同商议对策，考虑一起降价出租，或者先集体免费半年或一年租给商家，把此地段做火后，再收取租金。

抱团发展。可以集体招商引资，把大品牌和大公司，引到这里集体入驻，亦或打造成特色小吃或别的特色一条街等。

以房租为股份，与他人合作做生意。可以以房租折算为股份，与他人进行合伙或者以合同分成的形式“出租”，既能按照生意盈利状况的一定比例进行分红，也可以约定盈利后按固定收益当房租。

自营。实体店虽然受电商等的冲击很大，但是老百姓的衣食住行还离不开实体店。自己经营虽然辛苦，但是一旦选择了好的项目，做好管理，一般都能挣到钱。

改为他用。可以考虑将门面房改成住房、办公用房等，实在不行还能租给别人当仓库，有一点收益总比没有强，而且商铺如果空置时间太长，在市场上就会产生很差的口碑，以后想翻身更难。

果断出手。如果在商铺上的投资成本已收回，那就可以考虑把它售卖。