星汇城：行车匆匆 熙来攘往

镇龙车辆段项目（星汇城）是黄埔区目前规划的三处地铁车辆段上盖物业之一，另外还有萝岗车辆段项目和水西停车场项目。楼主之前已经写过上述两个楼盘，回顾：品秀星樾 星樾·山畔 ，加上本期星汇城测评，三个项目的测评已经完成，多谢读者们的支持。

镇龙车辆段项目地块于2019年12月19日由广州地铁以518897万元的总价夺得，折合楼面价为11325元/㎡。该项目占地面积为25.4万㎡，规划居住人口约1.46万人。

镇龙车辆段地块位于萝岗区镇龙和增城中新镇交界处。根据规划，该项目将建36栋28-34层的高层住宅，配建18班幼儿园、24班小学和社区商业等配套设施，可解决该地段配套不足的问题。

A 楼盘信息（基本概况 一目了然）

B 独家视频（独家原创 每周更新）

C 区位地段（板块前景 交通概况）

D 俯瞰视角（鸟瞰视角 一览无遗）

E 生活配套（医疗教育 购物出行）

F 小区环境（小区绿化 内外景观）

G 户型设计（户型面积 设计点评）

H 楼主总结（测评总结 购买建议）

I 读者投票（半年期限 咨询私信）

J 跑盘花絮（楼主福利 知识普及）

楼盘名称：星汇城

开 发 商：广州市品辉房地产公司

占地面积：25.4万㎡

建筑面积：70万㎡

容 积 率：2.1

绿 化 率：35%

在售楼栋：6-8栋

户型面积：81-102㎡三四房

车位配比：1:1.24

均 价：预计2.5-2.7万元/㎡

物业公司：越秀物业

开盘日期：预计2020年10月

星汇城位于中新知识城南部镇龙地铁站C出口处，属于镇龙板块。
镇龙位于黄埔东部，东靠增城中新镇，隶属新龙镇。2020年8月28日，国务院批复同意《中新广州知识城总体发展规划（2020—2035年）》，知识城总体发展规划升级，规划版图由原来的123平方公里，扩容至178平方公里，涵盖九佛街、龙湖街、新龙镇。也即由广河高速以北，向南扩张，将原镇龙地区也纳入了知识城范围。

镇龙地理位置上属于黄埔和增城的交界处，作为中新知识城、广州教育城、永和开发区、广州科学城四大板块的交汇中心，目前已成为广州东部的咽喉要道，无论西进市中心、北上从化、东入增城，南下莞深，都必须经其中转。

▲区位地图（近景）

▲区位地图（远景）

据了解，作为多条高速公路、地铁和城际交通轨道交汇的重要站点，同时也是广州东部大型综合交通枢纽，镇龙站汇聚了地铁21号线、14号支线、穗莞深城轨、新白广城轨、广河高速、花莞高速、广汕高速路等多维交通于一身，成为实现无缝接驳快速公共交通、快速交通的立体交通枢纽中心。

新白广城际（穗莞深北延段）是指从新塘经白云机场至广州北站的城际铁路线，中间设车站13座，正线全长77.573公里，计划2021年底开通。该线路不仅是珠三角城际铁路的重要组成部分，也是广清城际、莞惠城际、穗莞深城际的连接线。

在镇龙枢纽站现有的两条地铁中，地铁线21号线和14号线支线知识城线已开通。远期规划还会接入地铁27号线，但多一条线也不会缩短与广州市区的距离，目前来说两条线到周边消费就够了。

▲小学示意图

项目配建1个托儿所，18班幼儿园和24班小学，虽然引入什么学校未明，但处于这个比较偏僻的地方，起码小业主们下楼就可以上学。离项目直线距离2公里有黄埔区玉岩实验学校，该校原为镇龙中学，2018年12月加入广州玉岩教育集团，现有初中32个班。

据了解，新挂牌的玉岩实验学校投入近2亿元，新建学校教学楼、实验楼、图书馆等。饭堂可供1400人同时就餐，学生公寓可容纳学生1700人。项目旁边还有广外增城实验学校，有兴趣的可以网络了解一下。

▲广外增城实验学校

项目配建有社区底商，规划打造约8500㎡商业街天地，并已引入麦当劳和华润万家、钱大妈等购物商超。楼主在跑盘过程中，目测售楼部下面已有网红煲仔饭查督撑、小麦铺已经开业。至于购买大件生活用品或其他消费可通过镇龙地铁站C入口，搭乘地铁14号线与21号线到知识城、科学城、新塘等区域商圈。

根据规划，该项目将建36栋28-34层的高层住宅，小区车位数5866个，车位比1:1.24，绿化率35%，小区内设有泳池。由于项目是建在车辆段上面，所以小区园林相当于建在8米高空处，视野较好。

项目南侧临近广汕公路地块，将配建大型商业综合体项目。在项目附近的广汕路立交桥南侧，将建设一座星级酒店、人才公寓等。作为枢纽中心，小区周边人气是有的，但能不能留住人还得看周边配套，目前的广州南站可以参考一下。

▲星汇城效果图

对于小区环境来说，除了粉尘影响之外，其实最重要的是噪音影响，在枢纽中心隔壁的星汇城注定不会安静。小区南边是广汕公路，西边是新白广城际，地底下是地铁21号线和14号线支线。根据相关数据，汽车噪音为80-100分贝，高铁噪音大约在114分贝，人们大声说话为60-70分贝，不过上面的噪音也受距离影响变弱，读者们可以自己判断一下。

▲项目周边的噪音源

星汇城首开6-8栋为纯南向户型，建面约81-102㎡三四房。根据介绍，楼栋之间有近百米楼间距，可以说视野比较开阔，南向阳光比较充足。

81-102㎡三至四房户型，基本为刚需设计。81㎡和88㎡为竖厅设计，左右两翼102㎡为横厅设计，户型方正，没有什么大槽点可以挑剔。

81㎡的三房一卫，竖厅设计最大程度把客厅与卧室间隔开，动静分明。最大的槽点是入户门对着书房，如果以后改为卧室比较尴尬。102㎡的四房两卫，南北对流，四个卧室均设有飘窗，视野开阔。下面看看户型图吧。

按照黄埔区的发展规划，未来镇龙交通枢纽将进一步提升广州国际性综合交通枢纽竞争力，加速构建粤港澳大湾区现代综合交通运输体系，为广州东部发展奠定交通基础。

星汇城是实际意义上的TOD枢纽中心物业，除了已运营的地铁14号线、地铁21号线，还有规划中的地铁27号线。旁边的新白广城轨镇龙站是该项目的主要卖点，另外还规划一条有轨电车5号线经过镇龙枢纽并设站点。广河高速、花莞高速、增天高速和广汕公路等多条互通，是真正实现无缝接驳快速公共交通、快速交通的立体交通枢纽中心。

在周边商业配套上，处于黄埔与增城交界的镇龙车辆段项目，目前处于空白状态。而且该项目偏离镇龙居住区，周边人气较为荒凉。医疗方面项目周边一样是空白，需要驱车30分钟到知识城南方医院、泰和肿瘤医院、中大肿瘤防治中心等医院。

▲星汇城沙盘

项目首推81-102㎡的三至四房，预计2.5-2.7万元/㎡，适合刚需上车，但项目周边的配套需要靠人气拉升，项目最终规划居住人口是1.46万人，只能满足商超、生鲜街铺的经营，大型商业广场要靠周边通过轨道交通撑起，会不会成为第二个广州南站还得经过时间的检验。项目对面是广州市第二老人院，买的人会不会介意要看自己了。

最后是购买建议，从文章标题就可以看出本次的焦点在于交通噪音，这么多条交通轨道和快速路交汇在此处，除了交通便利之外，噪音带来的影响不可低估。但作为TOD项目，只要在人来人往中，人气聚集起来了，随着板块价值的提升，住宅潜力也将凸显。一句话：上车容易，等待艰难。