鸿坤地产乌龙事件背后 资金链疑云VS千亿计划

作者：司马卡卡

来源：首条财经--首财研究院

所罗门王铭文，这也会过去！

近日，沸沸扬扬的鸿坤地产“被执行人”一事，终有定论。

9月29日，鸿坤地产表示，北京市通州区人民法院已撤销鸿坤地产被执行人身份。

中国执行信息公开网显示，鸿坤地产曾被列“被执行人”，立案时间2020年8月26日，案号（2020）京0112执7463号，执行标的55821899元。

融资新规横亘，企业现金流面处于风眼。高达5000多万元的执行标的，自然引发舆论强关注。

究竟是怎么一回事呢？

01乌龙事件背后

鸿坤地产相关负责人表示，2016年2月，鸿坤地产认缴环渤海创新产业基金管理有限公司（以下简称“环渤海基金公司”）30%股份。2017年3月，其将股权全部转出，并明确约定全部的股东权利及义务一并转让给受让方。但由于环渤海基金迟迟未配合完成工商变更手续，导致股权转让的工商变更登记迟迟没有完成。2018年12月份，鸿坤地产配合受让方完成股权过户变更。

2018年9月，环渤海基金公司因与四川糖果通讯技术有限公司（以下简称：“四川糖果公司”）纠纷被诉至法院，鸿坤地产被列被告之一。根据判决书记载，鸿坤地产在未出资范围内与现股东一起承担补充连带责任。

鸿坤地产认为，鸿坤地产已完成应承担的注册资本金缴纳，已不需再承担任何判决责任。由此，提起再审申请。

随着被执行人身份撤销，此事告一段落。

摊上这类“乌龙事件”，鸿坤地产的确很冤。

不过，梳理过往，这不是其首次被列被执行人，且不乏实锤信息。

天眼查显示，鸿坤地产位列被执行人名单16次。

例如，2020年5月，鸿坤地产因355万元执行标的，被北京法院列为被执行人。

2019年8月27日，鸿坤地产因12万元执行标的，被廊坊市经济技术开发区人民法院列为被执行人。

此外，因借款合同纠纷，鸿坤地产被北京东方瑞智企业管理有限公司告上法庭，该案9月21日已开庭审理。

值得注意的是，2020年9月-10月中旬，短短一个半月，鸿坤地产已有5次庭审，其中4次位列被告席。

行业分析师李晨表示，大量的法律纠纷，对具有重资产、资金密集型特点的房企来说，不是好事，尤其需警惕可能产生的连锁反应。

以被执行人为例。

资金面上，福建天衡联合律师事务所合伙人郭熠律师表示：企业被列为失信被执行人并不导致其在法律上被剥夺开发或贷款资格，但会被纳入银行征信系统，进而影响该企业信用记录和银行授信审核。

市场端，福建重宇合众律师事务所郭丰律师认为：开发商被列失信被执行人，很可能意味着开发商名下没有可供执行的房产或存款，没有履行能力，那么业主将购房款交给开发商，该笔款项有可能会被法院直接划转用于执行前面的债务，从而间接影响后续的房产建设，甚至影响如期交房。

可见，5000多万元的“乌龙事件”虽已落幕，但风险考量仍未过去。关注焦点，自然是鸿坤地产的资金情况。

02资金链疑云

事实上，不少媒体已有持续关注。

对此，鸿坤地产CFO乔振生曾言：在近期三道红线的新规下公司也对自身资金情况进行摸底，目前公司两条指标均处于红线以内，仅现金短债比一项稍微超出红线，目前公司也在进一步优化债务结构，有望明年实现三条线均不超出红线。并强调公司的资产负债率一直可控，并未出现外界所说的资金危机情况。

按乔振生所言，踩中一条红线的鸿坤地产，应被划为“黄档”，也就是有息负债规模年增速不得超10%。对融资面而言，虽有一定影响，但并不伤元气。

同时，惠誉国际评级也确认鸿坤地产长期外币发行人违约评级（IDR）为“B”，展望由“负面”调整为“稳定”。并确认鸿坤的高级无抵押债券评级为“B”，回收率评级为“RR4”。

换言之，鸿坤地产的资金情况并不糟。

然细品外界质疑，也并非空穴来风。

首先，据中新经纬报道，鸿坤地产旗下多只债券的中债隐含评级从“AA-”被下调至“A+”。

众所周知，中债隐含评级是中债金融估值中心综合市场价格信号、发行主体公开信息等因素，得出的动态反映市场投资者的债券信用评价。

国信证券分析师董德志曾报告中指出，中债市场隐含评级类似于市场投资者“用脚投票”得来的评级体系。

Wind数据显示，在此次中债隐含评级下调前，鸿坤伟业多只债券出现短期被集中报卖现象。

债券集中性抛售交易，说明持有者信心指数下滑。

细梳悲观情绪，与鸿坤地产负债水平及偿债能力不无关系。

从负债率看，鸿坤地产2017 年末、2018 年末和 2019 年末资产负债率分别为 79.12%、79.38%和 80.26%，呈连续增长趋势。

尽管2020年6月末，其资产负债率降至79.47%，值得肯定。但对应偿债能力，负债还是较高。

鸿坤地产半年报显示，2018年、2019年、2020年上半年，其筹资性现金流净额分别为-12.69、-52.57亿元、-9亿元。

换言之，鸿坤地产的融资规模已难覆盖债务。

2020年上半年，鸿坤地产筹资活动现金流入24.33亿元，较去年同期减少约51亿元，而偿还债务支付现金为26.64亿元，仅这一项，其所筹资金便出现2亿资金缺口。

在此背景下，鸿坤地产只能发债。

数据显示，在鸿坤地产上半年完成新增融资额 19.86 亿元中，有一笔利率高达14.75%的5500万美元公募债。

据不完全统计，2019年，121家房企共发债483笔，发债总量达8011.4亿元，平均利率为6.90%。

那么，鸿坤地产为何不用“便宜”的钱？

一般情况下，银行资金是融资中成本最低的。

据界面新闻报道，2019年，鸿坤地产银行授信额度下降了近100亿，降幅高达41%。从此看，高息发债也有其无奈与急迫。

尴尬的是，就算高息借钱，仍显紧张。截至6月30日，鸿坤地产货币现金29.18亿元，借款总额 157.16 亿元，其中短期有息借款124.80 亿元。换言之，还有96亿元的“坑”待填。

诸多事实面前，鸿坤地产资金链不乏压力。重温乔振生的“公司的资产负债率一直可控，并未出现外界所说的资金危机情况”，是否过于乐观？是否也有疑云？

事实上，早在2019四季度的评级报告中，联合评级就指出鸿坤地产债务负担较重，长期借款与应付债券主要集中于2021年到期，公司存在一定到期集中偿付压力。

公司债2020年跟踪评级报告中也显示：鸿坤地产2020年和2021年有一定集中偿付压力。

从行业看，政策调控加码、融资新规之压下，房企两极分化现象明显。大型房企融资成本下降的同时，很多中小房企成本则一路走高。

例如，汇景控股此前拟发12.5%高息美元债；更早之前，佳兆业两次分别发行5亿美元和3亿美元优先票据，均为2025年到期，年利率分别为10.5%和9.95%。

克而瑞2019年数据显示，鸿坤集团以162.5亿操盘金额位列第121位；以123万平方米操盘面积位列第117位，其操盘金额和面积在房企中均处百名开外。

如此规模，也较难享受低廉融资成本。随着利息不断挤压利润，其拆债能力下滑，就不足为奇。

03千亿计划成噱头？

除了外部因素，自身造血能力不足，亦是其偿债掣肘。

2020年上半年，业绩表现并不乐观。

8月31日，2020年债券半年报显示：报告期末，鸿坤地产实现营收28.41亿元，较上年同期的38.85亿元下滑26.87%；营业成本较上年同期降低34.29%，应收账款周转率较上年同期降低60.94%；存货周转率较上年同期降低50.00%。

利润总额，由上年同期10.79亿元下滑至7.61亿元，跌幅为29.47%；净利润为6.32亿元，较上年同期的7.88亿元下滑19.72%。

抛开疫情影响，拉长维度，鸿坤地产增速下滑之势早有显现。数据显示，2016年-2019年，鸿坤地产签约金额分别为108.96亿元、147.13亿元、170.5亿元及172.2亿元，销售增速由35%降至1%。

究竟是何原因呢？

土储不足，是重要考量。

相比荣安、正商实业等一干激进选手，鸿坤地产近年展现出“低欲望”姿态。

2017年，仅在河北承德新增了1宗土地；

2018年，其权益土储规划建面，甚至比2017年还减少128.06万平方米；

2019年，仅通过并购在滁州、宿州和唐山获取3块土地。

截止目前，鸿坤地产的土地储备主要集中在天津远郊和环京。从上半年土储情况可见，18块地中有13块地集中在京津冀地区。

此前有评级报告指出，截至2019年底，鸿坤地产土储可满足公司一年半左右的开发需求。

打法稳健亦不乏保守意味，尤其相比鸿坤地产实控人赵彬当年提出的“全国化布局”，及“千亿计划”，是否已相去甚远？

梳理鸿坤地产发家史，不得不提及的地方，即北京南四环外的西红门。

2002年，赵彬在西红门地区拿下200万平方米土地，鲸吞之举，可谓大手笔。

彼时，由于西红门地区尚未开发，地价并不贵。嗅觉敏锐、颇具前瞻眼光的赵彬没放过这个宝贵机会，持续低成本加仓拿地。

想来，这也是鸿坤地产毛利率一直较高的原因。2017年、2018年、2019年、2020年上半年，鸿坤地产毛利率约为36%、44%、40%、54.93%左右。

随后，鸿坤地产开始走出西红门，围绕京津冀布局，该地区布局土储接近9成。

2014年，赵彬提出千亿目标，即让“2023年鸿坤地产到达千亿”。2017年，鸿坤地产顺势提出全国化布局。

至此，赵彬下的每一步棋，似乎都没问题。

然也是2017年起，其突然在土地市场“哑火”，遭遇“雷声大、雨点小”的噱头吐槽。

不过细品，反常之举也在情理中。

业内人士认为，鸿坤地产在土储方面“戛然而止”，实属无奈。

症结，恰在龙兴之地---西红门。

跟踪评级报告中提到，截至2019年底，北京西红门一项目，鸿坤地产预计投资280亿元。金额如此高，拆迁腾退费用是一个考量。

值得注意的是，这样大规模的投入，未必能短期见到利润。

据媒体报道，2009年西红门镇政府花费29.4亿元从鸿坤地产购买的回迁房，2019年还被视作应收账款。

显然，这与资金快周转的行业调性相悖。作为重资产产业，现金流就是房企发展血液乃至生存命脉。资金周转过慢，土储市场自然难大展拳脚。

在此背景下，其只能选择加速去化回笼资金。

然或是过于焦虑，或是基本功不牢，去化中不乏乱象。

2019年8月6日，有消费者在人民网领导留言板发帖：您好书记～我是北京人，因为喜欢蓟县这个地方所以在蓟县鸿坤山语用亲戚名字买了一趟房子，当时卖房子时，开发商承诺有70平米院子，后又不在承诺，投诉无果。时隔一年多到目前为止，开发商没有找过我，有关部门没有联系过我。既然市场管理部门已做出虚假销售判决，为什么还没结果～谢谢！

2019年9月12日，天津市蓟州区委督查室回复到：经查，鸿坤山语开发商在商品房销售过程中，存在对“院”“墅”做引人误解的商业宣传行为，该局立案调查，并根据《中华人民共和国反不正当竞争法》相关规定对其给与了行政处罚,当事人（开发商）对行政处罚不服，向天津市市场监管委申请复议，天津市市场监管委维持该局处罚决定。目前，当事人（开发商）又向蓟州区人民法院提起了行政诉讼，正在审理阶段。

房住不炒大基调下，监管趋严。身处强体验、重口碑行业，本就业绩低迷，且土储不足，如产品口碑再出问题，鸿坤地产的去化之路恐更加艰难，不可不察。

04何破内忧外患

外部融资环境紧缩，内部业绩低迷，对鸿坤地产来说，不乏内忧与外患。

事实上，鸿坤地产遭遇问题亦具有行业共性。

今年1-9月累计销售248.5亿元，位列第80位的领地控股。2017-2019年净利分别为12.2%、11.5%和8.9%，呈下滑趋势。经营现金流和投资现金流亦连续多年为负，2017-2019年经营现金流分别为-1.87亿元、-42.88亿元和-31.12亿元。

融资成本方面，2017年至2019年，领地控股未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%及9.9%。

贝壳研究院高级分析师贾莎莎表示，从今年上半年业绩表现上，各个梯队集中度表现均有2%-3%提升，在行业周期与突发事件双重影响下，中小房企明显抗风险力不足，而规模房企在全国布局与多元化发展中体现出区域抗风险与业务抗风险的优势。

行业马太效应日益明显，中小房企何迎周期之变、熬过寒冬，首条财经将持续关注。

本文为首条财经原创