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明年起,楼市或许迎来新一轮“变化”,新规下,内行人正悄悄撤离

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  楼市的变化一直牵动着大多数国人的心,特别是最近几年,房价持续走高,买一套房动辄花费就要上百万,楼市的一个细微变化,无论是涨还是跌,影响的可能就是普通人一年甚至是几年的工资。此外,教育,医疗,落户等资源有限,而房子又与这些资源有着直接的关联,这样一来,楼市的变化牵动着大多数国人的心,被国人高度关注也是情理之中。

  

  过去很多年,我国的房价一直处于“上涨”的趋势,其中,一个很关键的因素就是人们对于市场预期的信心。简单来说,就是消费者,购房者不认为房价会跌,于是,无论是有钱人,还是普通老百姓,只要手里有钱,就会选择买房。其一是为了满足自己的居住需求,其二是为了达到财富保值增值的作用。

  而能够影响购房者市场预期的最直接因素无非有两点,一是政策,二是购房者的购房意愿。如果说,这两个因素发生变化,那人们对于市场预期的信心就会改变,从而楼市需求就会减少,房价也就理所当然地会出现“下降”的趋势。

  

  先看政策。自从2016年,国家提出“房住不炒”以来,房价已经进入了“慢车道”,尤其是经历了2019年,2020年上半年,这两个楼市调控密集时期,房价已经基本控制住,大多数城市的房价已经进入“横盘期”,某些城市甚至出现了房价“下跌”的迹象,例如:天津,石家庄,温州,郑州等地,均有房价出现拐点的报道。根据疫情过后,相关部门的发言和表态,未来很长一段时间调控都会呈现“收紧”趋势,调控会一直持续,并且不会放松。

  再看购房者的购房意愿。在经历的“黑天鹅事件”以后,人们对于高杠杆消费,大额消费的观念似乎有了改变。反而对现金的持有热情大大增加。当然,这也很正常,在经历了长达2-3个月的隔离期内,大多数人都明白了“手里有粮,心里不慌”的道理。根据央行数据显示,超50%的人今年并没有购房意愿,甚至搁置购房需求。

  

  这样一来,房地产的市场预期就会减弱。我们不禁会得出一个结论,房价明年或许会迎来新一轮的“变化”。当然,在了解了其它几个因素的变化以后,对于这个结论的得出,会更加的坚定。

  1 土地供应。研究房价的变化,绕不开的一个点就是土地的变化。有关数据显示,2018年,土地出让金占地方预算收入的66%,如果这个比例不变的话,即便其他因素变化再大,房价的变化也不会太大。事实上,从2019年开始,国家就开始出台一系列政策来限制地价,尤其是在今年的下半年开局以后,宁波,南京等14个城市都陆续出台了稳地价的政策,涉及到竞拍规则,落地限价,加大供应等环节,相信这只是开始,接下来会有更多的城市跟进。

  2 资金流向。以前无论是何种资金,最终的流向都会流入房地产。但是,今年疫情期间,银保监会和央行多次强调防止资金违规流入楼市,要建立健全的资金监管渠道。今年9月份末,广义货币M2余额为216.41万亿元,同比增长10.9%,而增速环比只上涨0.5%,说明了什么?监管起作用了,楼市的资金正在逆向流入实体经济等其他行业。

  3 房屋总量。根据易居研究院的数据显示,我国的商品房已出现供大于求的现象。这仅仅是商品房,如果再加上保障房,小产权房,公租房等其他住房方式呢?总数会更大。尤其是三四线城市,房子太多了。

  

  这样看来,楼市已经陷入“困境”,但,还没有结束,在此背景下,两项新规出台,让楼市的发展轨迹更加“凸显”。那两项新规?

  一:旧改政策

  旧改政策是棚改政策的接力棒,与棚改政策的最大区别就是不再大拆大建,而是对原有的老旧小区进行修缮,比如加装电梯,保温层,防水设施等,增加停车位,物业管理等。这样一来,就会减少“热钱”流入楼市,从而需求也会减少。没有的“拆迁户”的竞争,楼市降温是大概率事件,尤其是三四线城市。

  

  二:“三道红线”政策

  “三道红线”被业内看作是影响最大的楼市调控措施,为什么这样说?“三道红线”的本质在于去杠杆,降负债。而开发商之所以大肆扩张,拿地盖楼,凭借的就是高负债,杠杆化操作,这样一来,开发商融资,贷款受阻,自身还有大量外债要还,怎样才能摆脱这个困境?以价换量是最好的措施,金九银十“打折促销”频现的原因就在这里。

  综合来看,对于此次调控,相关部门是非常有信心和决心的。正所谓“春江水暖鸭先知”,楼市好不好,作为内行的开发商是最先有感知的,王健林,李嘉诚,潘石屹等大佬纷纷出售旗下房产业务,似乎也就不难理解了。

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