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以杠杆换规模镜像:房企CFO现离职潮 部分公司处险境

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特约记者 肖丹凡

“顺境IPO、逆境CEO、绝境则看CFO。”房企融资遭遇监管寒冰的2020年,CFO是举重若轻的存在。

与以往不同的是,房企财务负责人的离职开始增多。随着房企的年度冲刺进入掐秒期,与营销人员同样进入冲刺阶段的,还有财务岗人员。

“最近在忙三件事。第一件事是学习和研读‘三道红线’政策,何时落地、以哪一年的指标做参考等消息都影响我们的节奏。第二件事是从集团到项目,梳理各个渠道的融资途径和负债情况。第三件事是日常工作,跟银行、信托打交道,同时也在为明年的融资计划做准备。”10月14日,一家已上市的中型房企财务管理人员林静(化名)向时代周报记者感慨,近期融资环境变化较大,时间越来越紧迫,只能不断调整节奏。

林静最近变得非常忙碌,但她也发现,离职的同行开始增多。

“不管是已经公开离职动态的还是私下显露离职意向的,近期财务岗人士的压力都远高于往年同期。” 在她看来,融资环境变化和既定目标无法实现是导致财务岗变动的最主要原因。

如林静所言,今年是财务岗变动的“大年”。据媒体梳理,房企9月离职的高管中,30.4%的高管为首席财务官、财务总监。

在以杠杆换规模的时代,财务岗配合运营举债扩张;如今调控进入深水区,融资收紧之下,财务人员面临被裁员或转岗的窘境,职业挑战持续升级。

“在过去,财务岗更多是配合运营的角色,未来财务岗将深入参与运营工作,甚至扮演领导的角色。在投资节奏、回款节奏等发方面有更多的话语权,一切以不踩线为目标。”10月15日,一名中型房企的地产总裁对时代周报表示,未来CFO在企业中扮演的角色将越来越重要。


CFO转会潮

金九银十到来之际,当房企营销线人员都在冲刺KPI时,一些财务口人员忙着递交辞呈。

8月31日,在发布第三季度业绩预告的同一天,世联行(002285.SZ)副总经理、财务总监王正宇辞职卸任。

作为A股首家房地产顾问公司,受疫情影响,世联行交出近年最差的成绩单。

半年度报告显示,上半年实现营业收入28.01亿元,同比下降9.77%;归母净利润为-7452.86万元,同比下降218.82%;经营活动产生的现金流量净额为2.86亿元,同比下降41.19%。亏损的状态仍在持续,经营情况还在持续恶化。季报数据显示,2020年前三季度,世联行的归母净利润亏损9000万元至4500万元。

近期,牛霁旻辞任时代中国(01233.HK)首席财务官、郭柏成辞去正商实业首席财务总监职务、陪伴兴业物联闯关IPO的陆爽也于9月递交辞呈。

Wind数据显示,截至9月28日,年内已有229位上市房企的高管离职。

楼市降温引发多米诺骨牌效应,企业在销售端承压,开源节流的重任压向CFO,进一步引发频繁的人事变动。一些正在经历CFO换防的中小房企,带着“业绩不及预期”、“负债高企”和“IPO新军”等标签。

融资环境日渐收紧,对于CFO而言,控制负债的考量权重也逐渐加强。近期经历CFO出走的正商实业(00185.HK),其负债水平就高于同行。

截至2020年6月末,正商实业的负债率为93.51%,而净负债率则高达343%。可供对比的是,来自亿翰智库的数据显示,上半年50家典型房地产企业在2020年上半年的净负债率均值为94.2%。

首席财务官职务变动的现象,更频繁地发生在IPO新军企业里。9月1日,实地集团的财务总监李斌晋升为集团执行总裁,直接接受董事长和总裁指令。9月7日,时代邻里公告称,黄嗣宁辞任公司首席财务官;9月18日下午,陆爽辞任兴业物联财务总监。

上述三家企业中,实地集团正在冲刺IPO的路上,而时代邻里(09928,HK)于2019年12月19号于港交所敲钟上市,兴业物联(09916.HK)则于今年3月登陆港交所。

融资难度加大

2020年是房企的偿债高峰期,如何在融资环境收紧的背景下融资偿债,是摆在CFO面前的一大难题。

Wind数据显示,未来5年,房企海内外合计债务到期规模将达3万亿元左右,且从2020年开始到期规模将持续保持高位,全年到期债务约为1.46万亿元。

对于债务过高的房企,即将到来的偿债高峰容易引发债务风险和金融风险。当偿债高峰遇到融资收紧,CFO的压力不言而喻。

10月16日,诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对时代周报表示,在当前调控政策频出,加之房企融资收紧信号越加显著的情况下,中小房企面临更大的现金流压力,因此对于财务负责人来说能否解决公司融资问题,降低债务压力成为重中之重,这样的压力之下促使离职潮的出现。另外,由于当前进入每年的离职季,出于个人原因导致人员变动较大。

除了外部因素之外,房企的治理架构亦是决定CFO任期的重要因素。

此前,明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强表示,中小房企组织架构体系不成熟,很多是家族企业,大多数高管是跟老板一起创业的元老及创始人家族成员,职业经理人入场后很容易产生碰撞和冲突。如果创始人缺乏足够的决定和魄力推动实质性变革,放权力度不够,职业经理人施展的空间就会大大受限,进一步激化双方矛盾,让职业经理人选择转会。

“三道红线”重压

“三道红线”呼之欲出,房地产行业游戏规则即将改变,降负债是房企的首要任务。

近日,多名业内人士向时代周报记者表示,“三道红线”将为CFO带来全新的挑战,并将带来职业经理人之间的分化。

“三道红线”之下,中小房企有多难?

10月14日,一名信托机构资本运营部副总经理透露,“三道红线”将为中小房企的融资路增加一道关卡。在政策出台之前,由于中小房企的担保措施相对较弱,资质等级相对较低,如果项目不够优质,中小房企通常会风险控制程序被淘汰。“三道红线”将成为信托业务的重要标准,踩线较多的房企其融资难度将大大提高,对CFO的融资能力也提出了新的要求。

在金融去杠杆的环境下,高负债发展的模式逐渐退出历史。

房企对于规模的诉求仍在,CFO承担着在去杠杆的背景下为公司发展补充粮草的重任,承载的压力亦呈指数级增长。

10月16日,中国房地产数据研究院执行院长陈晟对时代周报表示,“三道红线”之下,流向房地产的资金受到严格管控,负责金融的CFO压力增大。融资的来源或者融资的考核变得相当严格,容易导致CFO无法完成业绩目标,或者在这种环境无法有所作为,从而引发离职变动的现象。

“房企想实现有质量的增长,规模是一方面,但是更重要的是利润。”陈晟表示,当前房企要符合监管机构对负债和杠杆的要求,房地产金融稳定需要在财务指标、规模指标和政策匹配上去跳舞,而且都要跳得好才行,只是靠某一方面的财务指标,可能会导致CFO考核不合格。


房企财务职场新挑战

融资环境变幻万千,CFO的职能亦随之改变。作为公司财务的当家人,CFO们该如何因时制宜,调整融资策略?

10月16日,58安居客房产研究院分院院长张波对时代周报表示,未来针对房企融资的管控标准会进一步清晰化。在重点监管房企的违规融资、融资机构违规向房企提供资金便利的同时,针对房企降负债、降杠杆的要求将会变得更为明确,尤其是针对排名靠前的规模型房企,管控的要求会更为严格。

他建议,面对新的融资环境,房企CFO的工作重点应以侧重融资为主,专注负债的平衡性,同时推动股权融资等非债权类融资方式的加速落地。

“找钱”路径转变的同时,CFO对内的角色也在发生变化。在过去,CFO管的是钱;在未来,CFO还需与运营部门深入合作,打好配合。

“一个合格的CFO本身应该具备战略执行的能力。”近日,一名深圳本地房企副总裁向时代周报记者表示,在过去财务岗更多是参与财务本身的工作,未来思路将被打开。

他建议,财务人员在专业上需要有更严格的财务纪律,对融资和回款的指标进行进一步细化。而在于其他部门的配合上,财务工作者需要有更综合的运营能力,相关工作者应积极参与运营、研读市场趋势,以便在动荡的环境中保持竞争力,为职业晋升加分。

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