城市更新 || 南京考察团在深圳：不可复制，可以借鉴

10月14日，是个值得纪念的日子，深圳经济特区建立40周年庆祝大会在深圳隆重举行。当晚，南京商业地产商会组织的20多人考察团抵达深圳，他们都是南京城市更新的实践者，此行的目的，就是调研深圳先行先试的城市更新经验，探索城市更新的“南京模式”。

图：10月14日下午，在机场候机厅，考察团成员即热烈交流各自城市更新实践中的热点和难点。

考察团成员，包括南京安居集团前期部部长包文健，南京建设发展集团执行董事、总经理、党总支书记郭海东，南京城建历史文化街区开发公司董事长蔡明，南京建设发展集团党总支副书记、副总经理陈必扣，南京金基集团副总裁吴啟月、唐新平，南京建盛房地产开发公司副总经理夏小虎，南京戎光科技公司董事长孙晓波，南京兴华建筑设计研究院总经理陈卫新，南京锦创科技产业园公司总经理夏可斌、副总经理成云，以及新希望南京区域公司、明源云南京公司、南京朗辉光电科技等单位的代表。

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案例分享

10月15日上午，考察团应邀出席由深圳市城市更新协会联合明源地产研究院、合一城市更新集团主办的“传承新生，把脉城市更新”走进标杆活动，分享华润置地大冲华润城、万科南头古城的更新实践。

▲图：主题分享现场

▲图：深更协副会长、高发城市更新集团董事长王岩致辞

▲图：华润置地城市更新事业部副总经理吴玉坚

吴玉坚以“十年筑城，大冲蝶变”为题，分享了华润置地的城市更新实践探索。华润城经历了“前期接洽、回迁谈判、拆迁安置、规划设计、商业塑造、产业发展”六大阶段，并重点介绍了在拆迁、开发两大环节如何充分发挥“政府主导、市场化运作、股份公司参与”的城市更新改造模式优势，最后通过一二级联动开发，成功实现产城融合。

吴玉坚坦言，企业介入城市更新，需要具备全链条、全周期的精细化开发运营能力，同时也需要具有以人为本、公益为先的社会责任感。

▲图：万科南头古城项目设计负责人邓璟辉

万科的南头古城项目，则按“粤东首府，港澳源头”定位，深入理解兼容并蓄、包容创新的深圳传统建筑及深圳城市精神，通过历史文化重现、城市活力提升、多元内容植入三部曲，打造“湾区文化地标”的实践探索之路，已经成为深圳十大特色文化街区。

城市更新是个系统工程

▲深更协评估与咨询专委会副主任，合一城市更新集团创始人、董事总经理罗宇

深更协评估与咨询专委会副主任，合一城市更新集团创始人、董事总经理罗宇在分享会上，以“大湾区城市更新时代之机遇与挑战”为题，重点分享了“城市更新政策环境六要素”方法论，从“批、拆、供、量、价、税”（项目申报审批、拆迁实施、供地模式、规划开发量规则、地价测算缴交、税务筹划）六个关键领域解构城市更新“政策市”的本质（一城一策，一区一策，一时一策）。

明源地产研究院资深咨询顾问王刚分享了“城市更新的价值驱动与数字创新”，强调进行城市更新项目规范化运营管理，实现标准化、在线化、数字化、风险管理前置化，并总结了城市更新业务数字化创新四大价值——建标准、提效率、控风险、助决策。

▲图：明源地产研究院副院长黄乐现场发布最新一期的《存量观察：城市更新，市场化下的二次城市化》

深更协评估与咨询专委会专家、明源地产研究院副院长黄乐先生对《存量观察》城市更新特刊进行详细介绍，本期特刊聚焦“市场脉动、政策观察、资本瞭望、企业锋向、标杆解读”五大维度，详解城市更新行业演变、更新演变、政策里程碑、融资渠道、退出模式、估值模型，并深入分析了华侨城创意园、华润大冲旧改渊源、契机及亮点，赋能行业创新跨越。

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项目考察：华润城

大冲村城市更新项目是迄今为止深圳最大的旧城改造项目，占地面积68万平米，动迁居民1300户，拆除房屋1500多栋、总建筑面积110万平米。

在城市更新实践中，大冲实现了产城融合的发展理念，华润置地则在商业模式上实现了自我超越，同时改变了人们对旧改的固有认知与偏见，更重要的是在政策体系相对不完善的条件下，大冲项目摸索出一套旧改新模式，并在一定程度上影响了深圳城市更新政策的完善。

项目考察：万科南头古城

南头古城位于深圳南山区南头天桥北，迄今近1700年历史，占地约28万平方米之地。区别于其他普通的城中村，南头古城是深圳市特区内文物保护单位最集中的地区，这里有斑驳的城门，有四角飞扬的牌楼，有静默威严的新安县衙，还有散落在古城内的各种古建筑。南头古城的历史很大程度上就是一部深圳城市的发展史，是深圳、香港发展的共同源头。

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考察团此行还特别安排了参观腾讯滨海大厦、华润春笋大厦，近距离感受现代科技技术赋能楼宇经济发展，助力城市蝶变的魅力。

项目考察：腾讯滨海大厦

腾讯滨海大厦位于深圳南山区科技园内、后海大道与滨海大道的交汇处。腾讯滨海大厦包括一座248米高50层楼的南塔楼，一座194米高41层楼的北塔楼和三条连接两座塔楼并在内部设置共享配套设施的“连接层”。

建成后的腾讯滨海大厦的主概念是创造一座“互连”的塔楼。这座“互连大厦”象征性地代表着连接因特网的各个遥远角落的连通，并通过一个有形的建筑物以比传统的高层建筑更为有效的方式把腾讯员工联系在一起；同时作为一条都市互连带，是对外开放的深圳高科技园区的视觉门户。

项目考察：华润春笋大厦

中国华润大厦，地处后海金融总部基地核心地段。中国华润大厦的设计参考了春笋的自然形态，象征着节节攀升的无限生命力，寓意着进取、突破与无限生长。同时，外圆内方的形制，放射性对称的布局，也是东方文化中“方圆规矩”的写照。这座高400米的塔楼以其创新的造型结构和精确的几何精度为基础，为深圳带来全新的城市风貌。

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宁深两地举行座谈城市更新实践

10月16日上午，深圳市城市更新开发企业协会组织佳兆业城市更新集团、华润置地、星河地产集团、天健地产、明源地产研究院、合一城市更新集团等，与南京考察团深入交流。

深圳市城市更新协会秘书长刘芳、副秘书长胡秀华重点介绍了深圳城市更新发展历程及政策推进情况，随后宁深两地企业围绕深圳和南京两地城市更新领域的实践经验，就政府对城市更新工作的指导、监督和管理，项目拆改、消防、资金平衡等重点和难点问题进行深入探讨、热烈交流。

▲润置地城市更新事业部副总经理吴玉坚、圳市城市更新开发企业协会秘书长刘芳、佳兆业深圳城市更新集团副总裁兼南山公司总经理余冬梅、明源地产研究院副院长黄乐、合一城市更新集团总经理罗宇等出席座谈会。

▲南京城建历史文化街区开发公司董事长蔡明

▲南京金基集团副总裁唐新平

▲南京安居集团前期部部长包文健

座谈会上，双方达成共识，两地城市更新的模式不尽相同，不可复制，但可以相互借鉴，共同提高，两地不同形式的交流也将不断深化。南京商业地产商会秘书长冯宪法表示，希望和深圳市城市更新协会，和积累丰富经验的深圳城市更新企业、专业服务机构、专家学者加强联系，对接更多资源，吸纳更多经验为南京的城市更新赋能。

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