河北10城，房产具有增值潜力的仅此一个，3个城市开启下跌模式

　　拱卫京津的河北省及首府石家庄，在全国一直以来处在一个比较尴尬的位置上，在大家的眼睛里似乎存在感比较低。既没有东部沿海省份如粤浙苏鲁的领先经济地位，也没有陕西、四川等西部省份拥有成都、西安这样耀眼明星的省会城市提振精神。

　　从地理的角度看，整个河北长久以来都承负着京畿重地的拱卫职能。京津两个直辖市又对企业、对人口具有强大的虹吸力，导致河北成为了一个“过道省份”，某种意义上造成了“月明星暗”的无奈。

　　但在国家“京津冀一体化”战略思想的指引下，我们不能无视河北拥有着较大的发展潜力，雄安新区建设就是一个强有力的明证。也许就在不久的将来，受惠于首都的光芒普照，河北可以一改颓势，重新焕发燕赵之地崭新的异彩。

　　从2019年末看河北楼市，这是一个地市之间住宅价格相对均衡的省份。而进入2020年，国内城市间明显出现了楼市分化特征，河北也未独立于这一房地产市场发展规律，开始了城域分化。这个特征，将是长期的、不可逆转的，甚至是贯穿中国楼市未来的主轴。

　　那么，我们该如何把握和区分各个城市的楼市发展脉络呢？如何选择置业城市，才能保证我们买房后的保值增值呢？

　　下面，我们对河北十城从经济、城镇居民可支配收入和住户存款等维度综合考量其房价背离情况，为河北城市居民购房置业提供参考：

　　PART 1 十城2020年平均房价涨跌情况

　　截至落笔时间，河北十城与东部其他省份一样，地市间房价涨跌形成了明显的分化。看下图：

　　可以看到，2019年末的河北十城平均房价（下称房价），有唐山、张家口、邢台和衡水四城房价在万元以下，其他六城如石家庄、秦皇岛、沧州、承德和邯郸、保定均在万元以上。

　　而2020年来，唐山与秦皇岛这两个沿海城市不再与其他城市同步，选择了强势上涨，涨幅分别达到11.04%和5.02%；邯郸和沧州上涨力度则显勉强，涨幅都在1%左右；其他六个城市则与上述四城形成了鲜明的对比，开启了下跌模式，尤其是保定、张家口和邢台，跌幅分别为5.97%、5.2%和3.4%。

　　我们用柱状图看一下涨跌对比：

　　从上图可以更加直观地看出城域之间房价涨跌的明显分化，最高涨跌幅之间的差距达到了17%。无论城市居民是投资性置业还是自住性住房，谁也不希望看到自己买房后价格下跌带来的财富损失。

　　可见，未来的购房置业，城市的选择至关重要。

　　PART 2 从城市经济维度看十城

　　只要稍懂一点经济常识的人都知道，房产的价值决定于城市地位，价格受影响于供需。而城市地位的基础，则是城市经济状况。没有经济基础的自诩或者褒扬，一切都是浮萍。

　　由于GDP总量受到城市土地、人口等规模限制，绝对数字的比较并无意义。因此我们必须采用人均GDP指标，城城之间的对比才具有实际意义。

　　我们从当地统计局调取了2019年GDP和常住人口等数据，并制表如下：

　　可见，如山东、江苏等省份一样，省会的经济地位都只能屈居第二，石家庄无论是GDP总量还是人均水平，都被唐山压了一头。

　　从人均GDP看，河北十城只有唐山在上年末达到了一万美元水平以上，石家庄位居第二，只有0.8万美元；秦皇岛排在第三位次。

　　与邻居山东相比，河北省的人均GDP情况还是有着一定的差距。看一下两省对比图：

　　从上图可以看到，河北未来的经济发展空间还是极为广阔的。而作为河北的经济龙头城市，唐山的2019年末的房价水平却远不如青岛那般全省。秦皇岛作为沿海重要旅游城市，经济上的河北第三城，房价也远远低于石家庄。

　　领衔

　　从另一个角度看，邢台、保定和张家口三个城市的经济情况远远逊于以上三城，尤其是与唐山相差巨大。但在上年末，唐山的平均房价却与该三城基本在一条水平线上。可见在2019年末，唐山确是河北楼市的价值洼地，这为2020年的房价上涨提供了基础动力。

　　当然，绝对房价水平的如此对比，并不能贴近百姓生活，形成我们的直观感受。对我们能够形成直接感官冲击的，是房价与收入的对比。

　　PART 2 从房价收入比看十城房价与居民收入背离度

　　根据河北10个地市统计局公布的2019年年度统计公报，我们提取了其城镇居民可支配收入数据。同时为更加科学地考量城市间房价与收入的背离度，我们统一按照90平米刚需住房标准，计算房价收入比如下图：

　　上表系按照2019年末房价收入比降序排列。可以看出，在上年末，唐山房价收入比只有10.94，位居全省末位；而石家庄与保定则分别以17.75和14.8占据首、次席位。

　　总体来看，除石家庄和唐山外的其他8个城市，房价收入比相差不大。但唐山作为该省的经济龙头城市，省内最低的房价收入比在10城对比下，则形成了房价与居民收入的明显背离。

　　再看2020年当期的房价收入比，唐山也只有12.15，仅仅只超过了张家口、邢台和衡水三个城市。从这一维度，唐山的房价仍有较大的上涨空间。

　　以上是河北省内城市的横向对比。那么放眼省外，山东作为与河北毗邻的省份，两者之间具有一定的可比性，我们一起看下图：

　　河北城市的经济发展水平和城镇居民可支配收入均弱于山东，但从上图我们可以发现，河北10城的房价收入比平均要大大高于山东城市。

　　从可比城市看你，两省省会城市石家庄和济南的房价收入比分别是17.75和13.91；两省重要沿海城市秦皇岛和青岛的房价收入比分别是14.14和13.50；省内房价收入比最低的分别是唐山12.15和东营7.03。由此来看，河北10城的房地产总体来说，相对山东增值保值功能均逊色不少，如果从投资的角度，并不具有很大的投资价值。

　　从房价收入比这个维度看，河北也只有唐山一市了，其他地市指标背离均较为明显。

　　PART 3 从居民置业现实购买力看十城

　　居民置业买房，如果仅靠年轻夫妻小家庭的财力，自然是无法完成的。我们在2000年和2020年这20年间置业购买力的专题文章里做过研究。无论是20年前还是现在，虽然房价绝对水平涨幅巨大，但与收入对比，与购买力对比，却是有着小幅的下降。

　　故而，依靠一个小家庭的财力买房，一直以来都是做不到的。也因此，才有了樊纲在央视发表的夫妻双方父母、祖父母和外祖父母“六个钱包”论。

　　一个钱包代表着一个家庭的存款。那么，购置90平米刚需住房，按照30%首付标准，在河北十城分别需要动用几个钱包呢？看下表：

　　由上表可见，河北十城居民购置90平住宅交纳首付难度总体不大，6个城市需要动用2-3个钱包，即双方父母辈与一方祖父母辈存款即可凑齐首付款；另外4个城市则只需两个钱包便能满足购房首付需求，尤其是唐山，该项指标值仅为1.7。这与东部其他省份相比是难度最小的。

　　在研究东部鲁苏浙闽粤五省楼市的时候，我们曾提到购房难度由北至南度逐次增加的规律，而河北在山东北部，同样符合这一规律。我们看一下冀鲁苏的对比情况，如下图：

　　难

　　上图清晰地反映了这一楼市规律。同时，我们也能够发现，河北虽然购房难度低于山东，但总体差距并不大，而从上几节各项指标综合来看，河北十城总体住宅价格吸引力并不如山东与江苏。

　　【结语】

　　在我们整个指标体系中，还有据10城城镇非私营单位从业人员年平均工资测算的购房后居民持续还贷能力的指标。鉴于文章篇幅和本文主要目的是考量城市房产价值与价格的相关度与背离情况，从而对房产的保值、增值潜力进行评价，故在此不再一一赘述。

　　总体来说，河北最有增值保值潜力的城市只有唐山一市；省会石家庄的住宅市场在房价收入比指标上已经较大幅度高于部分东部其他省份发达城市，保定、承德、秦皇岛和邯郸亦高于东部省份同级别城市；张家口和邢台亦然。

　　如前文所言，河北如能在京津冀一体化战略中抓住机遇，实现经济上的腾飞，并藉此致力提高居民可支配收入，方能有效稀释与弱化当前房价给居民的购房压力，追赶上东部经济发达省份，实现老百姓对美好生活的向往这一时代要求。