向南飞速发展的10年，是南宁“正面向东”失落的10年？

南宁的城市发展史，就是一部向东激进的史诗。从朝阳广场到金湖广场，再到东盟商务区，南宁的城市中心一路东移。

随着2005年五象新区开始建设，到2010年五象发展提速，南宁继续向东进军的进程放缓了。

可以这样说，五象飞速发展的10年，就是城市“正面向东”失落的10年。

不过，随着可开发地块逐步见底，五象之后再无五象，南宁下一步向哪里发展？

大V君了解到，大南宁正在构建三环高速网络，“整体向东”推进，下一个十年，城市发展将继续澎湃向东。

摊开南宁地图，目前城市东扩形成一张弓箭形，东扩的两翼——兴宁东、仙葫已经先行一步，独缺“正面向东”。而作为东扩的主轴，民族大道就像弓箭上一支蓄势待发的利箭。

如今，万事俱备，只欠东风，谁能成为城市“正面向东”的战略支点？

姜还是老的辣

南宁东扩野心竟然这么大

翻看南宁的发展史，就是一部城市东扩史，也是民族大道的东进史。

民族大道始修建于1987年，起点为民族江北路口，终点至现在的民族园湖路口。民族大道的修建，带动了传统朝阳商圈的再度兴旺。

｜1987年民族大道通车盛况

1991年，民族大道从麻村建到了南湖，然后一路向东，几年后又延伸至埌东，民族大道就像贪吃蛇一样，一路生长到了三岸收费站。

｜1991年的麻村前，民族大道东段还在修建

随着民族大道不断向东延伸，南宁的中心也不断东移，从传统的朝阳商圈到金湖商圈，再到如今的东盟商务区。

这10年来，五象新区发展势头太猛，以致于很多人以为，它已经超越“老大哥”青秀了。有一说一，论综合实力，五象还没到可以跟青秀掰手腕的地步。

官方数据显示，2019年，青秀区生产总值首次突破千亿大关，达到1188.58亿元，同比增长6.1%，在广西各县（区）中均排在首位。

青秀区还连续两年入选全国“百强区”，综合实力排名上升至第74位。这样的实力，南宁几大城区中只有青秀具备。

这还不够，青秀的“野心”不仅如此。

2016年，三岸收费站拆除，民族大道向东延伸15公里。

｜三岸收费站拆除，民族大道东移15公里

收费站东移不仅仅是解决堵车这么简单，背后的深意，是南宁继续东扩的野心，而东扩的主战场就在青秀。

随着民族大道东移，南宁在城东完美地圈出一个440平方公里的半圆。正是这个半圆，开启了南宁“大城东时代”。

大V君还了解到，目前南宁正在构建三环高速网络，从规划可以看出，城市整体向东推进，未来大城东大有可为。

｜南宁正在构建三环网络

东扩两翼先行

独缺民族大道“正面向东”

从西端的江北大道出发，沿着民族大道东行，一路是繁华的商业中心、现代化建筑。可以说，过去的10多年，民族大道一直是南宁人心中的“图腾”。

它既是城市发展的中轴线，也是横贯东西的交通主动脉，有南宁“第一大道”之称。

｜市中心朝阳商圈的老万达

｜繁华的金湖商圈

不过，在三岸收费站拆除以前，它就像民族大道的“紧箍咒”，限制着南宁进一步东扩的进程。

收费站拆除后，2018年，原高速路段高改快工程顺利完成，泉南高速改名民族大道延长线，南宁东扩以史无前例的步伐高歌猛进。

同是一条大道，民族大道繁华尽显，也给民族大道延长线的发展留下了巨大的想象空间。

｜作为南宁“第一大道”，民族大道繁华尽显

作为民族大道向东的延伸，它扼守城市东拓的主轴，在“整体向东”战略中的地位毋庸置疑。

不过，摊开南宁地图发现，城市东扩两翼——兴宁东、仙葫已经先行一步。

早些年，仙葫一直被人们忽视的板块，城市界面一般。城市东扩步伐加快后，仙葫加速与凤岭南融合，板块价值得到拉升。目前仙葫东片区已经有荣和、中海、招商等品牌房企进驻。

而仙葫西片区也有了一个全新的名字——三岸滨江板块，规划打造高端低密居住区。目前板块已经有龙光、龙湖、金科、美的、中国铁建、彰泰等众多一线房企进驻。

｜打造高端低密住区的三岸

作为南宁楼市新兴板块，兴宁东是这几年炙手可热的区域。

兴宁东毗邻凤岭北，随着三塘南路、松柏路与长虹东路全线贯通，从兴宁东核心前往凤岭北核心区只需要10~20分钟。这里也是南宁低密板块，万科、绿地、中海、联发等房企布局于此。

东扩的两翼建设火热，作为城市东扩的主轴，民族大道延长线“正面向东”却极为滞后。

过了原三岸收费站，民族大道延长线两侧还是大片待开发的区域。

大城东居然缺商？

如今等来一片“海”

一个新区域的发展，一定要有一个新中心。

一个新中心的形成，必定有一个商业综合体带动。

自从2016年收费站东移，南宁进入“大城东时代”已经喊了4年，但城市“正面向东”一直停滞不前。

大V君认为，关键就是缺乏一个强有力的商业综合体项目带动。

大城东缺商业，这不是开玩笑吧？

万象城、会展航洋城、盛天地、龙光商业广场、三祺广场、东盟万科里……哪个不是响当当的商业？

｜万象城2012年已经开业

不过大V君仔细分析发现，这些商业项目多位于东盟商务区，完美地避开了凤岭北和凤岭南腹地，更别说稍远的仙葫。

2020年，南宁城东等来一片“海”，爱琴海集团首次布局南宁，择址民族大道181号，打造南宁华丰城爱琴海城市广场。

｜南宁华丰城爱琴海城市广场实景

这里是民族大道的终点，亦是民族大道延长线的起点。

这是爱琴海在广西的第五个项目，它携9万㎡商业综合体而来，一解大城东缺商之渴。

根据大V君不完全估算，以南宁华丰城爱琴海城市广场为中心，2公里范围有近30万人群，3公里范围有190多个小区，常住人群有约60万。

｜项目3公里范围内有众多成熟小区

以距离项目1公里左右的中房·翡翠园为例，有5700多户人家，以一家5口计算，一个小区就有近2.85万人。

南宁华丰城爱琴海城市广场周边还有大量办公人群以及在校师生，在建楼盘有20余个，未来也有10余万居住人群。

待南宁华丰城爱琴海城市广场开业营运后，将辐射整个凤岭南北，未来24号下穿公路（又名枫桥路）贯通，仙葫区域直通华丰城，还将升级仙葫商业能级。

城市东进下一个商圈

或许就在华丰城

一座朝阳万达，奠定朝阳百年传统市中心地位；一座地王，将城市商业中心东移至金湖商圈；一座万象城、会展航洋城，引领南宁城市中心一路向东。

继会展航洋城、万象城之后，南宁华丰城爱琴海城市广场能否成为一个重要的商圈，引领城市中心东进？

大V君认为，一个商圈形成的因素是多方面的，主要有四大要素。接下来，大V君一点点掰开来说：

1、地段和交通。这是支撑一个商业项目发展的根本所在。

南宁华丰城爱琴海城市广场所处的民族大道，是一条“黄金大道”。朝阳商圈、金湖商圈、航洋-万象商圈，各个都是数一数二的商业“优等生”。

交通就更不用说了。民族大道本身就是城市交通主动脉，凤岭北更是南宁唯二的可以享受高铁、地铁“双铁”便利的区域。

大V君了解到，南宁华丰城爱琴海城市广场还是TOD轨道交通上盖项目，地铁1号线埌东客运站将直接接驳项目。

埌东客运站还是地铁1号线、6号线（规划）、机场线（规划）3线换乘交会之地。

｜南宁华丰城爱琴海城市广场是地铁上盖项目

这样的TOD商业项目，对一个城市商圈的形成具有巨大带动作用，对城市价值提升具有强大的能量。

2、周边消费人群。一个商业项目能否兴旺，很大程度上取决于人流量。

大V君保守估计，项目3公里范围内常住人口有近60万，周边还有20多个在建小区，加上交通便利，由此带来的流动客群更是无法估算。

值得关注的是，这里写字楼集中，汇聚着城市大量高端的商务人群，住宅也多为高端社区，是广西高收入阶层最密集的区域。

3、商业运营品牌。商业地产行业竞争愈演愈烈，要想在竞争中立足并且实现利益最大化，商业运营品牌面临巨大的考验。

大V君了解到，爱琴海是红星美凯龙集团旗下进行城市综合体及商业购物中心筹建、招商、运营的资产管理平台，是国内领先的商业不动产全程运营商。

自2012年成立以来，爱琴海已经进入北京、上海、天津、重庆、成都、福州、昆明、贵阳、苏州等80余个城市，签约项目100多个、管理面积近1200万㎡、年服务消费者超1.9亿人次。

｜爱琴海全国及广西布局图

爱琴海还深耕广西市场，目前已进驻南宁、柳州、百色、桂平、崇左5座城市。

爱琴海对每座城市的价值赋能，无论是基于ERP搭建的数字化管控平台，还是自身特有的IP及营销，都刻下自己的印记。

它专业的运营能力广受认可，屡获行业大奖，这也体现在旗下项目年平均销售增长40%+的回报上。

4、商业规划以及业态。当前，人们已经不再满足于商场里的买单式消费，而是更注重品质和体验感时，商业的规划以及业态将会是全新的胜负手。

｜南宁华丰城爱琴海城市广场效果图

一方面，爱琴海顺应当红的体验式商业风向，加载更多娱乐、餐饮、亲子等体验业态，摒弃传统购物中心单一购物功能属性。

另一方面，爱琴海聚焦“后浪”青年的多元化路径，融入潮流、时尚、夜生活等富有朝气的活力元素。

综合看来，大V君认为，南宁华丰城爱琴海城市广场具备成为一个新商圈的潜质，至于能否引领城市东扩的步伐，一切只能留待时间的考验。

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文字｜谢福平

编辑 | 刘燕如