惠州多个楼盘降价促销，小心被收智商税！

国庆黄金周的脚步越来越近，这也预示着传统的销售旺季“金九银十”即将过半。

中秋国庆双节到来，不少房企也开始按捺不住了。这两天，优惠折扣楼盘的大字报多了起来。

惠州不少楼盘“打折促销”

据惠州房姐整理，惠州近期打折楼盘如下：

1、中骏丽景府：9月26日开盘，94折！前20名成交送车位（据说价值12万），10999元/平起。免息两年，首付9万起。

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2、龙林上观三期，全场97折，首付1.5成，免息一年。

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3、 新城香悦澜山：单价7159元/平起，还有车位使用权。

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4、依云花园：有五年物业管理费、车位一个。

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5、天朗名庭：15套特惠房源，单价8040元/平起。

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6、铂钻公馆：现房，限时特价9500元/平起。

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7、恒福山语海：7字头起买精装修房，首付9万起。

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8、骏宏学府，置业有6重礼。

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“打折促销”的惠州房能不能买？

据南方楼市消息，魏先生4年前冲动购买下惠东38套海景房，现在赚的钱不够交水电费，净亏损470多万，房价还一直在跌。

“当时买海景房刷卡有多开心，现在望着这片海就有多伤心。”

惠州到底有多坑？村长来给你捋一捋。

1、投资想要达到赚钱的目的，买房后就得转手成功

然而，整个惠州的二手房流通性较差，海景房的换手率相当不乐观。

据腾讯网数据：

2017年，惠州新房成交13.3万套，二手房成交是4.2万套；

2018年，惠州新房成交15.3万套，二手房成交不到4万套；

2019年，惠州新房成交14.2万套，二手房成交3万余套。

在新房成交量年年保持高位成交的情况下，二手房成交量还在下滑，市场整体换手率约26%，且二手房成交范围还集中在内陆的城区范围。

可以说，近年来，惠州海景房的换手率或许都不到20%，甚至更低。连卖都卖不出去，哪会有收益呢？

2、惠州海景房的套路

都说深圳人逛街去香港，度假去惠州。

惠州在旅游项目上一直都以吸引深圳人为主进行打造，海景房也卖得如火如荼。

这段时间深圳、东莞限购升级后，公寓和海景房又火起来了，中介还无偿接送去看房。口号还喊得很响亮：“年轻人买一套来度假！老年人买一套来养老！”

销售们都声称：像双月湾、巽寮湾等度假区的海景房，自住可以用来周末度假，不住的话可以让弄成民宿或者酒店托管，且租金可抵月供。

很多人到了现场，看到蓝天、白云、沙滩、海浪......很容易脑子一热就买账了。

但这真的划算吗？

海景房本身易被侵蚀我们暂且不提，弄成民宿或者酒店托管这点本身就经不起推敲。

租金收入的不稳定性较大，销售也只会把旺季的收入告诉投资者们。

想通过租金得到收入，就得保证不管是工作日还是周末、旅游旺季还是淡季，都有不错的人流量，这点就已经很难做到了。

还要再减掉民宿本身的管理费、水电费、维修费等等，除去这些才可以有收入。

然而惠州旅游业本身对深圳的依赖性就很强，深圳人在工作日去惠州度假的可能性太低了。

海景房从买到手那一刻，流通性就受到了较大限制，难以卖出去；加之新房还在源源不断供应，造成买新不买旧的困境。

论坛上说海景房是坑的，也是一抓一大把。

来源：家在深圳

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3、天量的供应

深圳、东莞限购下，惠州好像成了临深地区置业门槛最低的城市。

今年715新政对深圳利空，但对惠州利好。深户“3年落户+3年社保”，导致很多人一夜之间没了购房资格，而增值税免征期“2改5”，又普遍增加20万以上的税费，直接将购房客赶到了惠州。

惠州楼市火爆还有另一个催化剂，那就是东莞的“强调控”。7月以来，东莞共经历4次调控，其中7月底的调控首次将二手房纳入限购，限售升级到3年，将投资客可能钻的空子全堵上了。

这下，深圳客要买房，自然而然就会考虑到没有限购政策的惠州。

然而置业门槛低，并不意味着这个城市值得置业或者投资。

惠州房价低，与天量的土地供应密切相关。

首先，惠州开发强度仅为9.2%，远低于广州、深圳和东莞30%以上的水平，大片地块出让开发，地价一直上不来。

大湾区9个城市，惠州的地价是最低的，与外围的肇庆差不多。近3年惠州大量卖地，溢价率一直保持在10%以下。

来源：搜狐网

2007-2011年，惠州卖出了大量土地，而且多是百万平以上的超级地块，包括1000万平的金融街巽寮湾，500万平的合生滨海湾、460万平的中信新城、200万平的碧桂林园十里银滩、150万平的龙光城等。

其次，惠州土地供给整体大于需求。今年1-7月份，惠州土地出让金184亿元，以212%的增幅位列全国第一位。

在国家“房住不炒”的大趋势下，稳中略涨，才是未来惠州房价的大概率事件，这个“平稳”就很难让投资客赚到理想的收益。

这几年，惠州商品房供给量整体大于需求量，消化周期高达13-15个月。

来源：搜狐网

消化周期大，自然需要更多的常住人口来增加需求。

然而惠州人口却少得可怜。

惠州面积最大，11599平方公里，接近东莞的五倍，深圳的六倍；

但常住人口只有477万，仅为深圳的1/4、东莞的1/2。

再加上惠州常住人口在近几年没有较多的增长，楼市去化主要靠外来需求。

从供需关系来看，惠州地大物博，最不缺的就是土地，注定了不能像深圳一样寸土寸金，一直处在卖方市场。

天量供应，消化周期长，充分说明了惠州楼市最重要的还是在于去库存。投资进去市场，怕是要站岗许久。

核心片区的资产才值得下手

想要置业惠州并不是都不行，只是要擦亮眼睛，跟着规划走总是没有错的。

1、高铁：

9月17日，深圳地铁集团发布《深圳至深汕合作区铁路工程环境影响评价第一次信息公告》，公告中公布了深汕高铁全线站点，设西丽站、罗湖北站、坪山站、惠州南站、惠东站、深汕站共6个车站。

2、地铁：14号线

14号线东延线，原规划是在惠州境内设白云、草洋、惠州南和新桥四站，都将是购房者就近买房的首选，将来可以有不错的通勤距离。

如果规划不变，将利好从白云新城到新桥这条的大批楼盘，目前这些区域的楼盘单价普遍在1万/平-1.6万/平之间。

延线

给那些有惠州置业意愿的买房者一个提醒，东莞松山湖的涨价案例是惠州任何板块都不可复制的，期待大涨无异于白日做梦。

同时，也要做好长期持有的准备，等待板块的交通和配套规划落地，才能逐渐兑现价值。

至于拿来自住的那一批人，跟着交通规划走，满足自身当下的通勤需求，才是最重要的。