这个城市的房价，下跌早都不止1年了！

9月10号网上出现了一篇名为《天津房价进入下降通道：1平米降5000元、两周降价72万》的报道，报道一出现，就在网络快速地传播开来，同时微博上这条新闻也冲到了热搜榜单。

房地产新闻能上微博的热搜，真的挺少见的，因为微博的热搜榜常年就是明星那点破事来回刷榜，这次天津房价下跌能上榜，只能说明一个现象。

等着房子降价或者说盼着房子降价的人太多了。

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但是当我打开微博想去详细看看这篇报道到底是怎么说的时候，却发现报道消失了。

不甘心的我又去百度找了一下新闻发现，还是被删除了。

报道为什么消失，咱们不知道，但是天津市政府的回应貌似给了答案。

在报道出现的当天晚间，天津官方非常迅速的给出了一份回应，回应里表示在疫情过后，天津的楼市一直是处于价升量稳的状态，整个楼市处于一个非常健康合理的状态。

天津这次回应总结一下的意思就是，大幅度降价什么的从来没发生过，不仅降价没发生过，天津还出现了上涨。

根据天津引用的数据显示，天津2020年1月-7月全市新建商品房价格累积上涨1%，并且在第二季度出现了连续上涨4个月的状态，二手房的价格的确出现了下降，但是降幅一直在收窄，7月份的环比降幅只有0.1%。

不仅如此，在刚刚过去的8月份天津新建商品房的价格比去年同期还上涨了4.9%，二手房价格同比持平。

根据天津官方的说法，这一切数据都显示出，天津房地产市场正在保持平稳向好的发展势头。

说实话，天津的这个回复我看着有一种比较奇怪的感觉，貌似官方对网上报道天津房价大幅下降的新闻比较急于澄清，所以赶紧找出一些数据证明，天津的房价不仅没下降，而且还上涨。

看来房价下降不是什么光彩的事情，只有上涨才是彰显一个城市实力的标志。

关于这篇文章里列举的房价下跌数据，我简单看了一下，其实说法上有点夸张，甚至有些标题党的意思。

严格的说天津不是突然降价的，也不是凭空出现什么腰斩式的价格，而是一直处于下跌的通道中。

天津的房价一直都没站稳，也一直都没缓过下跌的那口气。

我之前在单独写天津的文章里详细讲过，天津的房价大部分是靠外地人支撑起来的，根据天津国土房管部门的统计，从2009年到2013年之间外省户籍在天津买房比例就占到31%。

到了2013年天津推出了所谓的人才引进政策，给楼市里注入了大量的购买力的同时，也把天津的购买力透支的相当严重，整个市场已经供大于求。

这个时候的天津成交大部分全部集中在环城四区和远郊区县里，分别占据总成交量的38%和28%，而市内6区和滨海各占据17%。

成交量大量集中在外围郊区的原因很简单，大部分人来天津只是炒房的，外围郊区的房价还处于洼地，天津房价从2009年的一路上涨，给了人们敢于下注郊区的勇气。

这群敢于下注的人是幸运的，虽然天津楼市购买已经被透支的非常严重，但随后的2015年的棚改释放了大量购买力，国家开发银行释放出的货币洪流借棚改之手冲进了全国楼市，天津楼市在短暂的减速后，又再次把油门踩到了底。

当油门到底车速过快的时候，危险也会随之而来，这群人的幸运终于止步于2016年9月30号。

天津9.30新政结束了这个直辖市的楼市大牛市，天津楼市从此正式进入了阴跌的通道。

2017年3月31号天津再次紧跟大流加码调控政策，也是这一次的加码调控，让在2017年春节后对天津楼市小阳春出现成交量反弹的人，彻底死心。

一个城市的楼市过了靠国家政策推动而狂奔的那几年后，还想继续站稳，还想继续上涨，那就只能靠自己的实力。

17年的天津常住人口为1556.9万，这时的天津已经是从2010年开始的第六个年头常住人口增速出现下降了，到了2017年天津的常住人口已经出现了负增长，而这还不是问题的关键。

关键的是这个时候的天津，城镇人口比例已经达到82.93%，这个城镇化的水平放眼全国都算比较高的，较高的城镇化率对楼市的发展绝对不算是好事。

过去的20年里，城镇化率较低一直是房地产能够大力发展的关键所在，一旦城镇化率接近发达国家水平，那么房地产就会开始进入减速的阶段，并且开始出现极化现象。

好的城市越来越好，坏的城市越来越坏。

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与此同时，17年的天津经过大量的投资和快速的建设，已经完成了足够相当数量人居住的新城，比如滨海新区，但是人口流入的速度却和投资的速度成反比。

投资的数额和新城的面积越来越大，但人口流入却越来越小。

这个时候的天津出现了资源错配，大量的投资并没有产生应有的回报，无效投资的恶果出现了，天津的GDP增长开始减速。

2017年到2019年天津GDP增速分别为3.6%、3.6%、4.8%，天津的这个GDP增速已经掉到了全国平均线6.1%以下。

和GDP增长一样惨的是天津人口流入，17年的常住人口-5.25万，18年2.73万，19年2.23万。

GDP虽然不能代表一个城市的一切，但它却是最直观的能证明一个城市的经济动力的数据。

天津真的有些乏力了。

一个重工业城市，在重工业产能过剩且基本全是以国企为主的情况下，已经无法对经济增速起到太多的拉动，而且对吸纳就业人口来说，重工业实在有些力不从心。

当下的天津作为北方工业经济代表的城市，其工业增加值大幅缩水，2018年的时候全市工业增加值还有6962.71亿元，到了2019年就下降到了4400亿元。

别说下降，即使保持2018年的水平，也没有几个人会因为天津的重工业发达，而选择去那里就业，从而扎根这个城市的。

产业转型的阵痛是无法避免的，但产业转型是天津必须要走的一条路，可惜的是天津走的有点慢，也有点艰难。

天津产业上的结构错位导致了经济增长放缓的同时，也让这个直辖市失去了往日对人口的吸引力，离开了最后人口的支撑，天津楼市就注定要为前些年的狂奔而付出代价。

根据安居客和聚汇数据提供的数据样本可以计算得出，根据当地城镇居民人均可支配收入购买当地90平米房屋需要的时间来看，2019年第一梯队的北京和上海需要分别是84和64年，第二梯队的天津、杭州、广州、福州、南京全部要超过40年。

同时，按照房地产开发投资数据来看，天津在2019年和南京还有西安并列第二梯队，投资总额全部超过2000亿。

这个投资数字看起来貌似不大，但如果结合房地产投资增量数据来看的话，从2014年-2019年期间，天津高达1029亿的增量投资已经超过了上海，和杭州并列第一梯队。

而第一梯队最高的的河南郑州，增量投资达到了1606亿，巨量的房地产投资增速下，是对一个城市楼市的最大的压力，郑州最近一年多的楼市行情，大家是有目共睹了，横盘已经让很多人表示难受的要死。

购房需要40年，房地产投资站稳第二梯队，增量投资超过上海，人口流入减少，较高的城镇化率，天津楼市当前的压力真的比山还大。

最要命的是，从2014年到2019年天津商品房的销售面积增速只有-8.31%，直接下滑到全国倒数第5的位置，排倒数前三的是，北京-35.42%、石家庄-19.93%、上海-18.66%。

北京和上海是中国唯二楼市已经完全成熟的城市，销售增速下滑是再正常不过现象，这两个一线城市严格城市人口规模带来的结果就是，整个城市楼市更多的是以二手房为主的内循环。

用我之前的话说就是，北京和上海在城市里已经是个成年人了，成年人的身高（楼市）是不会再增长了。

但是排名第二的石家庄，其数据刚好和现状对应，石家庄楼市的销售增速下滑19.93%，真是一点也不冤枉，与此对应的是根据克而瑞的数据统计，石家庄的楼市均价已经跌回到3年前的水平。

由此可见，天津房子均价下跌的确正在发生，而天津继续增加的房地产投资和持续下降的销售增速，只会让天津楼市的止跌站稳，变得更难。

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这次关于天津楼市均价下跌的文章，把这个在楼市新闻里人们都快遗忘的城市又推到了台前，其实说实在的话，这个报道的确有点制造恐慌。

道理就像我前文所说的，天津楼市从2017年高峰后，一直就处于均价下跌的通道，而并不是突然发生的，报道里那种大幅度降价也不是普遍现象。

但房价下跌自然就有人难受。

天津目前的这种下跌对于前期进场的人来说是一种折磨，尤其对于刚杠杆进场的人，更是一种看不到尽头的折磨。

不过反过来还没在天津楼市进场的人，这场下跌是一个相对较好的事情，毕竟水分是在一点点被挤掉，虽然肯定不会挤干，虽然也不可能让天津所有板块的价格都下降，但是房价水分这东西，还是能少一点是一点吧。

毕竟，在一个按照人均可支配收入40年才能买房的城市，水分少一点，普通人买房就能轻松一点。