近日北京住建委公布了《住房和城乡建设发展白皮书（2020）》。
在这个白皮书中，北京明确表示“坚持房地产调控目标不动摇，力度不放松”，但是也强调“同时注重调控精细化，做好根据形势发展预调微调的政策储备”。
下面我们针对这次白皮书做重点解读：
第一，市场供应量十分充足，但市场需求增长放缓，可能需要一定程度上的“去库存”，针对部分“库存”严重的地区及项目有微调政策的可能。
根据白皮书的数据，北京商品住房已经连续两年井喷，2018年新增8.46万套，2019年新增8.73万套，供应量非常大。
但是市场需求的增加并不明显。2019年成交量虽然有所增长，但是与供应量相比，规模明显不在一个级别，库存持续增加。
如果2020年北京新房库存持续增长，那么2021年确实需要根据市场形势做政策预调微调的可能，关键是楼市“三稳”。
2019年北京楼市最大的“变化”，就是市场租赁规模的下降：
2019 年全市住房租赁市场累计交易215 万套次，同比减少 15.4%。9 月份以来，房租连续 4 个月下降。
租房需求的下降，意味着购房需求也将面临不足：毕竟刚需购房客户主要来自于租房市场，如果租房的人少了，那么意味着买房的人将会减少。
这对于北京楼市，是值得注意的“前置变化”。
第二，租房市场供应明显放大，北京开启“租售并举”的市场趋势。
2019年共建设筹集政策性租赁住房 50186 套，其中公共租赁住房 14870 套，集体土地租赁住房 29617套，企业自持租赁房 765 套，改建租赁型宿舍 2054 套。
以上指标的力度是比较大的，租房市场供应恐怕将很难避免，租金可能还会持续缓慢下行，这个趋势也值得特别关注。
北京这几年一直都在强调“租售并举”，对于租赁房的供应是越来越大，这将是北京租金下行的一个主要原因之一。
第三，保障房体系已经基本建立，主要是“一租、一售、一补”，大产权房不再出现在保障房体系中。
所谓的“一租、一售、一补”就是配租公租房、配售共有产权住房、发放租赁补贴，对于政策性保障房住房已经不再拥有“大产权房”的可能。
第四，完善共有产权住房政策，修订共有产权住房建设导则，加大金融信贷政策支持，简化销售审核流程，引导中心城区人口向新城地区疏解。
这个政策比较重要。
这可能意味着共有产权房的购买门槛将会下降，可能会放宽共有产权房的申购资格，近郊区的共有产权房可能会向全市开放。
这样就可以逐渐引导城区人口向新城地区疏解，比如在房山、大兴、顺义的共有产权房，可能会逐渐向全市开放，引导城区人口购买疏解。
而且还提到共有产权房的金融支持，是不是会针对共有产权房的购房，首付及房贷利率也会下降呢？这个还需要观察，可能性存在。
毕竟共有产权房这些年供应比较大，2018-2019年两年已经超过4万套，某些区域的共有产权房还卖不出去，形成积压。
所以针对共有产权房松绑，是有希望的。
第五，大力推动改建租赁型职工集体宿舍，进一步规范非居住建筑改建租赁住房有关工作。
这里面已经提到的是“大力推进”，说明“商改租”和“厂改租”有可能要加大力度了，会将审批权下放给各区，同时“执行民用水电气价格标准”。
这个力度还是比较大的。
第六、加快推动北京市房地产市场平稳健康发展长效机制工作方案落地，落实属地主体责任，按照全市统筹、因区施策原则，编制各区长效机制方案和调控目标。
这是北京首次明确提出“因区施策”的原则，根据各区的情况来制定调控目标和长效机制方案。
北京这些年确实是各区楼市表现不一，比如一些远郊区县，可能存在市场需求不足，供应过大；而有些城区，则是需求量太大，供应不足。
所以，有些区可能要稍微松一下，而有些区则要持续稳定楼市政策。
第七，做好历史文化名城保护腾退的安置房保障，按照及时、精准、疏解的原则，做好文物腾退、历史文化街区和文化带保护的安置房筹集，力争做到“按需保障、精准对接”。
在本次白皮书中，特意针对“文保腾退、历史文化街区腾退及文化带保护腾退”的保障房筹集提出了“按需保障，精准对接”的要求。
腾退的工作关键就是保障房源的匹配是否到位，未来这种房源的匹配能力可能会增强，这有助于核心区腾退工作的有序展开。
新城片区大量的共有产权房，可能会进行局部调配，来助推核心区的腾退工作。
综合来看，本次北京白皮书在总体“房住不炒”，政策基本稳定的前提下，还是提出了一些新的政策趋势：
其一，明确提出了“注重调控精细化，做好根据形势发展预调微调的政策储备”的说法，说明北京楼市政策微调的可能性加大。
其二，“因区施策”首次提出，部分地区的楼市政策可能要“松一松”，而局部地区可能要“再紧一紧”，总体上做到“政策稳定性”。
其三，利用“共有产权房”的政策调整，来加大城区人口的疏解，所以购买共有产权房的门槛可能会下降。
其四，租赁房供应力度非常大，租金可能会面临一定的下行压力。
所以，2021年北京楼市，全局只有“小机会”，个别地区可能有“大机会”，房价“稳中有升”，房租“稳中有降”。
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