跨界转型 从建房卖房到运营城市

顺德新能源汽车小镇是顺德区的重点招商项目，是碧桂园厚积薄发，谋划城市和产业双升级的证明。

南方日报记者 戴嘉信 摄

国内房地产销售额最大企业碧桂园，近年来投入巨资跨界运作“机器人谷”、顺德新能源汽车小镇等项目；美的置业则按国家5A标准打造佛山首席森林度假区；即便是“外来户”的万科、中交城投等企业也在佛山尝试非传统房地产项目……落脚在佛山的房地产开发商，已开始在品质改善和企业产品创新方面寻求突破。

2011年佛山首次出台房地产限购政策，但是房地产商在随后的几年中，仍坚信“拿地—建房子—卖房子—再拿地”的“高周转”模式，希望借助佛山推进城市化分得更多红利。

但是近年来随着“房住不炒”政策的贯彻落实，以及城市化进程中人口迁移带来的需求，转型城市运营商、跨界营运成为部分房企提升服务质量、探索行业新增长的共同选择。已经有业内专家指出，市场的需求是从解决刚需，进入到追求品质改善时代，未来房地产商发展的驱动力将集中在改善性住房需求、城市更新、人口迁移需求等方面，为此近年来佛山的房地产商开始谋求转型发展。

●南方日报记者 尹辅华

特色化错位“房住不炒”政策促使地产商加快转型

在2011年佛山出台房地产限购政策前，很多开发商看到佛山GDP突破5000亿元，都加大在佛山的投资力度。根据佛山市统计局提供数据显示，2010年全市房地产开发投资完成额比2009年增长35.5%，2011年虽然受到限购政策影响，但全年房地产开发完成额还是比2010年增长23.4%。

2015年5月佛山对房地产进行一次“松绑”，更是激发了地产商的开发热情，2016年全年房地产开发投资突破千亿大关，完成1229.97亿元，比2015年增长30.1%。

房地产开发商之所以愿意持续高投入，除了佛山人口增加外，他们更看好佛山城市化发展。

以佛山中心城区的千灯湖片区为例，2007年广东金融高新区成立之时，千灯湖旁边的中海万锦豪园楼盘还在建设中；招商银行、富力金融中心等一带，还是一片空地，该区域均价不到1万元/平方米。但是现在这个区域变为佛山的城市会客厅，二手楼均价已近3万元/平方米。

而远离中心城区的三水新城，2014年广佛肇城际轻轨还在建设中，除了捷和广场之外，周边仍是一片鱼塘和荒地。2019年三水新城完成蝶变，轻轨开通，万达广场、学校、公园等项目一一落地，当前区域项目均价突破万元。

正当开发商们还希望用“拿地—建房子—卖房子—再拿地”的“高周转”模式赚钱时，佛山在2017年依照国家“房住不炒”政策出台限购令，对佛山房地产发展踩了刹车。

“2018年开春，开发商在纠结‘卖不卖’、消费者在纠结‘买不买’。”佛山汇诚鸿图地产顾问有限公司董事长刘世恩接受媒体采访时表示，当时房地产的销售前提变了，在政策限制、金融支持等条件，传统卖房策略出现不确定性。

佛山市房地产业协会副秘书长周倩当时也对媒体称，过去产品同质化过高会导致房企项目之间竞争激烈，未来需要考虑结合本地特色开发更多更新产品，进行特色化的错位。“在涉足全业态发展之前，房企首先要关注自身的特色领域，比如针对佛山五区经济发展的特点和人群的特点，考虑产品旅游地产、养老地产、产业地产等项目。”周倩说。

中原地产出具的《2018年佛山房地产市场年度总结》则明确指出，2018年佛山商住用地成交宗数、成交金额同比都在下降。房企正在淡化地产为共有特征，房企战略从单纯以地产为主，调整向多元化、多业态发展。

产城深度融合建房子外还要做好城市“运营商”

近些年，佛山市一直推动“产城人”融合发展战略，推动功能单一、配套简单的产业园区，向功能多样、配套完善的城市社区转变，实现产业与城市深度融合。

那如何转型，各家房地产企业除了继续建好房子，还采取了不同策略。

2016年，万科将自己定位为“城市配套服务商”，2018年佛山万科商业进行了业务首秀，亮相了包括“城市综合体+万科里+泊时易+写字楼物业管理”的产品体系，商业项目将超10个。

万科为何有信心在佛山推出商业产品，这是基于该公司之前在佛山的实践探索。2014年，万科在佛山第一个城市综合体——南海万科广场开业，项目2017年营业额达7亿元，同比上涨27%，客流量超1700万人次。另外，在禅城区启动的万科金融中心，项目涵盖超甲级写字楼、五星级酒店、服务式公寓、裙楼商业等内容。

本月，万科南方区域事业集团执行合伙人、佛山公司总经理黄运林表示，在粤港澳大湾区建设进程中，随着广佛同城的深化及轨道交通的不断完善，佛山也会迎来TOD时代。“由深圳地铁和万科联合打造的‘轨道+物业’TOD产品，将在南海桂城街道三山新城出现。”

万科把在佛山新一轮掘金主战场放在了中心城区、三龙湾等基础条件较好的区域，而有外地房地产企业比它们更早尝试转型，把营运焦点放到了城市待开发区域。

在过往认识里，顺德区杏坛镇是一个保持岭南水乡特色的区域，没有太多顺德市民觉得这里是一个现代都市区。

2015年中交城市投资（广东顺德）有限公司进驻，推动顺德高新区·智域城（在杏坛镇）建设，经过4年运作，中交城投累计投资超23亿元，高标准对高新区的交通路网、市政管网、教育配套、绿化环境、形象展示、文化品牌进行全面梳理和提升，逐步打造一座令人期待的充满新概念的产业新城，如今这座产业之城、交通之城、教育之城、生态之城已雏形初现。

这其中，经过四年的开发运营，顺德高新区已引入企业总投资超210亿元。广东嘉腾机器人有限公司参加过德国汉诺威工业展，该公司副总经理陈洪波认为，顺德高新区·智域城利用产城融合的品质规划，为企业吸引优秀人才，打造全国一流的机器人产业基地提供便利。

值得关注的是，一直以来，房企都较少涉足于城市旧改项目，其原因在于旧改需要巨额的前期投入，尤其是前期土地整理阶段流程复杂,资金压力相对比较大，但现在这种情况发生了改变，在更加合理的引导之下，一些本地、外地房企也开始多元化地参与到佛山村级工业园改造升级。

目前在佛山村改中走得最快的顺德区，碧桂园集团、顺德区国资下属企业、伦教街道等“投资方”成立的村级工业园改造公司，重点攻坚羊额工业园；乐从镇牵手美的置业集团有限公司改造上华村级工业园；珠海最大的综合型国有企业集团（华发集团），拟与伦教街道合作打造顺德中心城区“北门户”城市价值节点。

业态创新房地产商跨界经营寻求增长极

如果说房地产企业做城市“营运商”还有涉及传统业务的话，那一些房地产企业正极力寻找跨界经营空间，通过业态创新寻找企业新的增长极。

就现阶段看，作为世界500强企业的碧桂园集团，很快迈出了脚步，在佛山开辟出多个试验田。

2018年，碧桂园与顺德签约携手打造“机器人谷”。目前在“机器人谷”中已经启用的机器人餐厅，是碧桂园进军机器人产业的入口。而作为“机器人谷”关键环节的博智林机器人有限公司，成立一年多就递交了超过1200项专利申请，已有50多款填补国内空白的建筑机器人正在研发测试。

碧桂园集团董事会主席杨国强在当年签约仪式上表示，碧桂园计划5年内在机器人领域投入至少800亿元，将机器人更广泛地运用到建筑业、社区服务、生活起居等各类场景中。

除了研发建筑、生活类机器人，碧桂园集团从2018年开始，还把跨界经营的触角伸向了汽车产业和大健康产业。

目前顺德新能源汽车小镇以产城融合战略，为实体经济提供一个支点，它将以聚集和培育以新能源汽车为主的战略性新兴产业，为“科技顺德”注入创新动力。

此外在南海区的里水镇，佛山市国资委下属佛山市建设开发投资有限公司和碧桂园集团正在推动“广佛里智慧慢城特色小镇”建设，作为佛山市首批市级特色小镇项目总规划用地面积5250亩，它将发展智慧科技、生命健康等先进行业，依托互联网、物联网、电子商务等平台，打造“大湾区创新赋能中心”。

根据最新信息显示，广佛里智慧慢城480亩首开区产业发展方向为北区“数字+”、南区“健康+”。目前，已率先引入爱尔集（LG）电子、施耐德电气两大世界500强企业项目。

作为佛山本土房地产一只优质股，美的置业集团有限公司则选择向文旅产业进军，该公司按照国家5A标准打造了佛山首席森林度假区（美的鹭湖森林度假区），这个坐落在高明区的项目，集生态体验、文化旅游、康体运动、风情商业、乐活养生、主题酒店等多元业态于一体，未来拟将其建成容纳3万人的大型社区。