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“金九银十”:开发商们纷纷降房价,但房价照涨不误

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  “金九银十”是房地产圈的销售旺季,在疫情影响下,今年的“金九银十”势头已经不如过往热热闹闹,但进入到九月份,大型房企还是纷纷抓住这一时机,在全国推出房产促销活动。

  9月6日,中国恒大集团祭出史上最强的全国楼盘7折特大优惠政策,还推出网上卖房2000抵20000、清尾最高88折等多重额外折扣让利。

  “恒大买房搞七折促销,用价格,保生存空间,不丢人。卖便宜房子,不丢人,卖不出去房子才丢人,恒大九月和十月是七折优惠,我们的楼盘是月月七折。”一位区域开发商告诉中国品牌记者。

  过往的“金九银十”,中国房价一路飙涨,房地产市场也以脱缰之马的姿态,蒙眼狂奔,房价在“金九银十”的狂欢里上涨,开发商不愁卖是房地产市场“金九银十”的常态。但突如其来的疫情,让房地产提前遭遇寒流。因此,为抓回款、抓现金流,北京、上海、广州、杭州等一二线城市的开发商,正在降房价、促销楼盘。

  简单粗暴

  降价!降价!降价!

  2020年“金九银十”的中国房地产市场,缺的并不是客户,而是被疫情所阉割的购房欲,固有的购房环境在变,开发商的营销打法既要迎合新环境下的客户心理,也要抓住客户最极致的需求痛点,进而投射到项目成交的转化数据上,最直接的办法就是——降价。

  9月6日,中国恒大董事会主席许家印宣布:恒大七折卖楼。主要内容如下:

  第一,恒大超过600个楼盘全线七折;

  第二,九月与十月,恒大的单月销售额目标,均为1000亿元;

  第三,恒大总部与地区公司部门负责人以上领导,公开优惠基础上,拥有额外96折的签批权限;还有2000元抵扣2万元房款的优惠政策,新购房客户,免收三年物业管理费等等。

  第四,恒大加推至少40个纯新盘入市。

  以一套原价100万元的新房计算,若是能享受全部优惠政策,则最低售价降到70万元,还能享受其它优惠。一系列令人眼花缭乱的降价运作,这些都是给购房市场的正面反馈。次日,也就是9月7日,从资本市场到微博热搜到销售案场,都在热议恒大的“七折卖房”,这是许家印愿意看到的。

  因为热搜、上头条,无法回撤,显而易见,是在督促员工。在地产圈,2020年年初疫情来临时候,很多开发商都定下房价打折策略,但执行到“金九银十”,结果是温水煮青蛙,因为他们公司的员工没有拿出气吞山河的勇气,也没有拿出破釜沉舟的拼杀劲头硬碰硬。

  员工温水煮青蛙的性格和执行力,你好我好大家好,最后公司不好。

  江湖能力

  设置“金九银十”的营销选题能力

  从资本市场到微博热搜到销售案场上,恒大第一个采取了行动。房价,永远是刺激购房者买房的最直接方式。但很少有开发商能有许家印这般降价和让利来换取购房者最直接的信任,展现恒大“金九银十”设置营销选题的江湖能力,祭出的价格战,简单粗暴,但直抵人心,搞的地产行业一片躁动。

  在此轮“金九银十”中,不少开发商渲染楼盘品质好、服务好等等,试图利用房产品质来躲避降价的现实,但都在见“上帝”的路上。

  但这并不是终点。

  当然,光有江湖能力,光有上头条能力,光有降价能力,只能小富小贵。大富大贵,靠的不仅仅是江湖能力。

  很少有人知道的是,“金九银十”前夕,央行和银保监会对房地产的监管态度趋严,提出“房地产金融审慎管理制度”,通俗地说法,是中央要求开发商和银行防止房地产金融发生系统性风险。根据中央人民银行数据显示:2020年二季度末,人民币房地产贷款余额47.40万亿元,同期人民币贷款余额165.2万亿元,房地产贷款余额超过整个贷款余额四分之一。

  在此背景下,央行和住建部要求房地产市场保持稳定,“三条红线”出来,恒大是撞了线的,但,恒大这套组合拳,监管层面的领导们看在眼里,喜在眉梢。因为央行和住建部联合搞出这么大动静的政策,如果开发商不配合,消极反抗,政策效果也很难迅速出来,这样领导很尴尬。

  至于恒大撞线的问题,聪明的领导们,其实不怕池子里的水浑,最怕池子里的水是“一潭死水”,所以,恒大的撞线不是很严重的问题。

  许家印的这一套,很多开发商没有学会。

  纷纷行动

  冲刺销售额,向一线营销“打鸡血”

  在恒大和许家印带头下,各大地产公司在展开降价活动,也推出了全国范围的冲量特惠活动。比如碧桂园已在其凤凰通平台有近380个项目,约28000套房源参与活动,其中9月19日至10月15日期间,推出9.9元优惠券最高抵10万元、一口价直降30万等优惠。

  除了住宅,部分商业公寓项目也参加此次金秋活动,投资不限购项目总价最低25万元起;覆盖14城、23个旅居热盘同样上线享受优惠,最低总价30万元起。同时,中国奥园集团推出“奥园挑房节·限时88折起”活动,活动期间,中国奥园为客户提供88折起的购房优惠。

  中国品牌记者了解到,绿地集团为了“金九银十”黄金销售期业绩举办了一场冲刺专项部署会,绿地的高管们,频繁参加销售动员大会,目的是为一线销售“打鸡血”。

  中国指数研究院数据显示:最新发布的报告同样证实房企正在加快供货。数据显示,截至8月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量为48438万平方米,环比增长0.8%,同比增长7.5%;8月份,100个城市新建商品住宅供应量为5748万平方米,而成交量为5341万平方米,出现“供大于求”的现象。报告指出,最近三个月全国百城库存的环比攀升,并非因为销售行情低迷,而是与房企供应节奏的加快有关。

  通过变相促销甚至是降价加速去化的项目并非只出现在大企业。在燕郊,一楼盘新近推出的“楼王”房源,其均价比此前推出房源的均价要便宜500元/平方米,还有一些楼盘借助特价房的名义打折,优惠力度高达20%。

  逐渐复苏

  从南到北,成交活跃,房价上涨

  那么,传统的房地产销售旺季“金九银十”还像往年一样出现吗?从目前的数据看,这个答案还是很乐观。因疫情影响而沉寂数月的楼市,也在近期逐渐复苏,但与此同时,调控政策却在同步收紧。

  根据中国指数研究院数据显示:在9月过去的中上旬里,市场整体成交依然活跃,楼市整体数据明显回升,热点的30大城市合计成交1215万平米商品房住宅,环比8月同期上涨了5.6%,而同比2019年同期上涨了26%。在8月全国房地产市场成交量累计出现同比上涨的情况下,9月市场继续高位运行。特别是上周楼市整体数据明显回升,一二线同环比升幅均超10%。

  首先,从区域来看,华南和华东上涨明显超过华北。9月中上旬大部分城市的房地产新房和二手房均环比和同比微涨,最主要上涨的城市集中在一二线城市。其中广州回升最明显,上涨了40%,北京、深圳也都有明显上涨的表现。

  其次,从目前市场趋势看,楼市的活跃度明显提升,预计四季度市场有望继续冲高,从销售额同比跌幅看,按照5-8月份单月上涨数据看,全年楼市成交有望接近或者超过2019年创造的历史记录。

  还有一个数据是,来自国家统计局的数据,2020年8月单月销售面积1.48亿平米,销售额1.55万亿,同比分别上涨了13.7%和27%。这是5月来连续第4个月的同比上涨,也就是说,疫情的影响基本全面过去。全国房地产投资开始全面复苏,从南到北,开工逐渐正常,8月份大部分城市楼市同比明显上涨,因此,从趋势看,预计在金九银十后,2020年房地产市场的销售额销售面积有望全面同比上涨。

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