每年1/4学生上南实！总价最低85万读南海中心小学

观点认为，摇号+公办集团化趋势下，佛山公办教育必将雄起，学区房还是起步阶段。

不管未来如何，功夫多会不遗余力地推进学区房攻略，为一众家长指出明路，本期就来聊聊桂城TOP1的南海中心小学学区房。

南海中心小学：办学十年，去年1/4上南实

南海中心小学的办学历史，其实远远比不上很多禅城的老牌名校 ，但却凭借高升学率（指进入南海实验中学）而在坊间声名大噪。

南海中心小学于2010年建成投用，位于桂平西路怡翠公园南面，是当时南海配置最高、教育教学设施最好的，目前也是桂城最受欢迎、最难进的学校之一。

▲南海中心小学

2019年小升初，该校基本每个班都有10几个人被南海实验中学录取，预录取150人，占比约为25%。

经功夫多梳理，可入读该小学的二手小区及房源如下：

以佛山一环为分界线，海逸城市花园、依岸康堤、金穗花园（别墅）、碧海湾位于一环东侧，离学校较远，其余都位于一环西侧，离学校较近，但因初中分到映月中学，这几个小区交投不及怡翠花园热门。

总价最低85万可入读

如果只考虑买套房子读书，不考虑自住，以租抵供的方式，功夫多建议去看看万科金色家园的公寓式住宅，面积是40-63㎡，位于桂平路与佛平路交界的金领1-3座。

▲万科金色家园公寓式住宅实景

房源方面，40㎡没有独立起居室，开放式厨房，总价约85万，54-63㎡做到两房，总价约110-135万，有独立厨卫和起居室，比较适合居住；所有房源阳台朝向没有统一，东南西北都有，这类房源租金约1500元/月左右。

▲40㎡户型图及房源实景

这种房源的优势是，总价低即可入读，若是外地户口，只能抵作积分之用，最多只有63分，优势不大；若是本地户口，只需市内户口迁移。

▲54-63㎡户型图

整个小区地势稍有抬高，围绕几栋公寓式住宅楼下遍布生活小店，北门一排店铺几乎全是教育机构。

▲万科金色家园

3栋公寓式住宅为半开放式管理，早上时分，商业街里有老人领着小孩上学，有老人推着年幼宝宝买菜，与邻居闲话家常，全封闭式住宅区正门在商业街尽头。

▲万科金色家园

一环西侧预算110-150万

若是预算达到百万以上，功夫多推荐去看看南海颐景园和怡翠花园，两者距离学校都很近，生活配套齐全，后者上回已做了详细攻略

南海颐景园总价118-132万，大多是63㎡两房，原户型是一房，不少业主改为两房，要识别的是，有些次卧是全暗房，有些两房都有采光。

▲南海颐景园63㎡户型（左有暗房，右全明房）

▲南海颐景园63㎡实景

对于这种现象，有中介分析，改成两房挂牌才有市场，暗房也无所谓，对于广州客来说，牺牲一点舒适度，可以换来好的学校和配套。

实用率低是南海颐景园的痛点，中介说实用率仅7成左右，且户型出现断档。接着63㎡以后就是107㎡，总价跳至200万，且只能做到两房，每个房保留大大的90度飘窗，缺点是空间利用不佳，床柜摆放紧凑。

▲南海颐景园100-107㎡户型

▲南海颐景园107㎡实景

导致实用率低还有个原因是社区园林绿化率高，达到35%，每户公摊比例自然就大。

当然，颐景园著名的苏式园林建筑的确不是浪得虚名，亭台楼阁，小桥流水，曲径通幽，古色古香的园林，如同一场穿越；园林里不少老人带着小孩散步，长者在亭台下乘凉闲聊，社区氛围非常和谐。

▲南海颐景园外立面

▲南海颐景园园林实景

中介提到，有人喜欢它的园林，也有人嫌它蚊子太多，在户型实用率与优美园林之间权衡，家长们可以细细斟酌。

一环东侧预算110-150万

如果预算不太高，也不介意离学校距离远一点的，可以去看看海逸城市花园，楼龄约有14年，由8栋联排的塔楼组成，全是7层步梯楼，每层3-4户。

▲海逸城市花园实景

该盘整体均价是本文中最低的，只需1.5万/㎡，最低总价117万，房源为75㎡两房，公摊少，空间感大，交投热度仅次于怡翠花园。

▲海逸城市花园75㎡户型

走进小区内部相当静谧，从南门穿过北门，就看到一路之隔的碧海湾，楼龄8年，较新，有电梯楼或步梯楼，整体均价1.6万/㎡，交投不太活跃，功夫多就没有进去细看。

▲碧海湾（左）与海逸城市花园一路之隔

两个盘周边生活配套成熟，对面有小区配套的海逸城市幼儿园，餐饮店、便利店、药店、养生店、快递驿站一应俱全。

▲海逸城市花园周边配套

虽说整体价格较低，但隔了一环，上学较为不便，自驾去往南海中心小学需时约10分钟，居住适度不错，家长们可以权衡轻重。

预算总价150-200万

这个预算区间，除了万科金色家园的全封闭式住宅里的70-90㎡两三房以外，功夫多还推荐你去看看依岸康堤。

▲依岸康堤实景

该小区位于一环东侧，北侧为洋房组团，南侧为大户型和联排别墅组团，部分楼栋靠近一环，望写字楼，有噪音影响，议价空间大。

▲依岸康堤组团分区

▲依岸康堤与写字楼相邻

该盘是本文中楼龄最新的，还有比较多毛坯次新房，洋房组团有大量82-91㎡三房，占据了2/3的挂牌房源量，总价在175-210万左右，要注意的是部分房源只有单卫浴。

▲依岸康堤部分望一环

洋房与别墅组团隔了一条内部小河，由几条小桥连接，别墅区相当安静，还有不少业主在装修，小区园林绿化不错，有设置康乐设施，入住率不低，居民基本靠楼下小店铺满足日常生活需求。

▲依岸康堤裙楼配套

▲依岸康堤别墅园林实景

预算总价200万以上

如果达到这个预算以上的，基本上可以覆盖大部分房源。例如万科金御华府，为本文均价最高，达到3万/㎡，光是正门气场都胜过文中其他小区。

▲万科金御华府

中介解释是因为该盘当年地价较高，且产品相对高端，大部分是大户型、复式、联排别墅，只有少量三房，且受70/90政策影响，很多房源拆分多证，影响交投。

▲万科金御华府别墅

万科金御华府紧挨着南海中心小学和南海实验中学，都是桂城TOP1学府，对于偏向读民办的家长来说，这是否能构成卖点呢？

▲万科金御华府与南海实验中学一路之隔

仅次于它的是怡翠馨园，均价接近2.2万/㎡，总价200万以下只有零星几套房源，大部分在200万以上。

受一环影响，以小区园林凝翠谷为界，西侧整体房源价格高，东侧整体房源价格低，最东侧的嘉安苑都是步梯楼，均价最低。

▲怡翠馨园组团分布

该盘初入二手市场之时，均价比怡翠花园低，如今已超越怡翠花园，主要原因是小区整体素质，现场来看，各种公共设施保养得当，园林绿化维护较好，商业街生活便利。

▲怡翠馨园实景

▲怡翠馨园园林

▲怡翠馨园嘉安苑步梯楼

【功夫多小结】

综合客观的市场交投情况，功夫多还是建议首选怡翠花园，毕竟以学区为重的话，它拥有的双一流公立学位可以为孩子学业保底。

▲怡翠花园

不考虑自住，只考虑占坑读书的话，选择万科金色家园的公寓式住宅；若要考虑自住，选择金色家园的小三房或海逸城市花园，两者相差的是通勤距离。

如果预算相当充足的话，怡翠馨园、颐景园也是不错的选择，毕竟小区园林绿化好，居住品质较高，如果看重楼龄，可以选择依岸康堤。

若选择万科金御华府，相信基本不是追着学位来的