一个8年经验的房产中介，告诉我这些深圳买房套路

　　问：计划换房，卖掉现在这一套有240万首付，有首套名额，计划买700万左右的三房，现在目标有2个地方：前海路上的二手房（主要看中学位），碧海片区的次新房如华丰前海湾（居住品质较好），还没有考虑好选哪个，请帮忙分析分析

　　答：700w总价如果考虑自住，其实选择面很多，过了宝中之后，整个宝安任你挑选，但都适合投资么？品质高就一定涨幅好么？ 深圳市场结构相对单一，七八百万的房子，对应客户群体就是三到四口之家，首次置换，考虑学位和花园三房。但哪个因素更重要？ 学位 学位是未来更为稀缺的资源

　　问：你好！2019年底定了深圳德弘天下的房子，看中的是深圳中学学位房，新房带精装修不到9万，觉得性价比很高，但是今年由余疫情影响担心房价会跌得厉害，所以买不买很纠结，还麻烦你帮我分析一下！谢谢！

　　答：德弘天下十年老盘，以前就跟卖卤水一样，双拼到五拼不等。 现在，多本证拆成一本证，户型相对奇葩。样板房在高楼层，视野非常棒，算是罗湖少有的大花园社区。 预计单价10万左右，卖深圳学位。 如果只买个学位，感觉性价比还可以，如果投资，受罗湖大环境影响，后期增值潜力还是堪忧。

　　问：老师好，预算2300万左右，锁定了两个盘的两套房子价格差不多，现在有点纠结，请老师给点建议选哪个。主要综合考虑房子品质舒适和学位和升值空间。1.圣莫丽斯，看了上下叠拼两层的，有花园，6房+1房，很宽敞很舒适大气。深圳外国语龙华，如果中考成功，期待像深高北周边的房价的升值。一本证，一步到位！2，鸿威海怡湾，海景，南边的中医院确定不建了准备做公园，学位深圳湾学校，4房。两本证。 请问老师上面两个应该选择哪个呢？这个价位您是否还有更好的项目推荐，多谢！

　　答：1.圣莫丽斯要出关交通很不方便，在南山未崛起之前，购买群体主要来自福田方向，现在福田的人往南山方向去了。前景不看好。整个深圳的趋势是罗湖→福田→南山→前海，跟着趋势走。 2.鸿威海怡湾小区环境很不错，但是有一点楼龄了，双拼房也多，属于跟涨型。 个人比较看好深圳湾学校+深圳湾片区，目前还看不到一个可兼顾学位，预期，稀缺景观资源，住宅集群，承载全深圳乃至全中国的高净值人群的替代片区。

　　问：十三老师，您好，我和太太目前都是深户，家庭目前年收入110w左右，有两套南山西丽的大面积三房，但学位都一般，而且都有贷款，目前房贷其他债务月供6万左右，家庭负债率大概60%。我的问题是，1.目前如果还想买一套400以内的标的，会不会太激进，您建议买哪里好？2.我目前还算是正现金流，如果再买一套，负债势必还要扩大，您觉得在当前大环境下，可行吗？

　　答：月供6万，可以倒推出你的负债应该是1000万左右，家庭总资产大概是1700万。 再增加一套400万的标的，按首付五成，付200贷200来算，1200/2100=0.57，负债率还降到了57%，哪有几进，安全系数还提高了好不好? 负债绝对值继续扩大，当前大环境下是否可行？要根据两个层面来分析。 第一是你们年入110，再增加200万贷款，月还款提高到7万，110-84每年还有26万的留存，再加上两套房子的租金，超过40万，日常开销绰绰有余了。 第二，大环境好与不好，通胀都在继续，钱都在贬值，这些钱留存在手里，有更好的去处吗? 再想深一层，银行贷款利息是我们普通人能拿到的最优惠的钱，用不到6个点的贷款利息，去抵御年10-12个点的通货膨胀，其实是一门稳赚不赔的生意。

　　问：十三老师，洪浪一村还可以考虑吗？89平三房。

　　答：小区采光楼充足、楼间距30米左右，车位按1:1，附近省级学校宝安小学及中学 但位置略偏僻，楼龄过老 ，属于50年产权，贷款年限较短，不利于后期出手，整体评估不推荐

　　问：老师您好！ 我们在景田片区有一套房子（06年买的二手楼梯房，80来平，在夫妻两人名下，带初中学位），目前可以筹措到500万资金，家庭年收入80～90万，两人均已过40岁，深户，上班在福保；只有一个女儿，今年秋季上初一。 现打算另外购买一套房子，兼顾投资加自住。最近，看了龙岗新生片区的君胜熙珑山和今日香沙御景园，120多平的（现有的房子，又是二手房，新房就想大一点）。但是，小孩上高中之前，应该基本是空置，不会住过去；今后住过去，等5年后地铁通了上班单趟估计要1.5小时，也担心后期不好出手，因此犹豫不决。 请老师分析下，这里是否有价值。若不适宜，麻烦给一些建议楼盘，谢谢！ 另外，您觉得我们这种情况，是适合在关内投资小户，还是在关外买大一点的房子？如果投资关内小户，哪里比较合适？期盼得到您理性而专业的回复！再此感谢！

　　答：你好，感谢赞赏！ 新生属于龙岗的边缘区域，工厂繁多，非常不宜居，供应量大，楼盘分布零星，无质变的可能，投资自住都建议远离。 在郊区房产里，尽量选择区域中心的房子，带有更全面的交通、教育、商业和生活配套，你的护城河更高，也是郊区房产的置换链顶端。 楼市其实被自媒体妖魔化，其实都不过是被大势裹挟的泥沙俱下而已。拉长时间轴，选筹没有那么大的区别。自住还是建议就近，舍近求远，舍本逐末都不可取，人生短短几个秋，有多少时间可以用来浪费在路上，不如把更多的精力用来提升自己，努力工作，陪伴家人。 500万，建议入手一套大户型，自住+投资。深圳新政出台之后，总价750以上的楼盘，目前有不少投资客抛盘，可以多关注下，淘笋。 豪宅税也可以通过一些方法避免的。

　　问：您好，目前深圳有两套房产。其中一处在梅林先科花园，07年买的67平，目前不到400。上两年这处房产纳入了深圳市重点开发片区“梅林～彩田片区”，而且其南面靠北环的中汽南方已经拆掉了。不知道这里还有没有被拆迁的可能？或者说还有没有升值空间？

　　答：你好，福田整体选筹难度很高，目前重点发展区域梅彩-福保-河套，上下沙是长周期旧改拆迁、香蜜湖金融街整体升级为城市客厅，热点很多，但是比较分散。 博拆迁这个思路也是很专业的路线了，深圳自从有房地产以来，真正旧改成功的“住宅小区”还不到10个，博拆迁套牢的概率实在太高。 如果没有准确的内幕消息，建议置换

　　问：十三老师，早上好！请问海语西湾现在进入投资价值大吗？现在是不是高位接盘？海韵学校，无地铁无商业，就是大铲岛上的腾讯离得不远。谢谢！

　　答：腾讯岛还是块不毛之地，房价已经被炒成了黄金价，海语西湾若是排除学位因素，我觉得短期是会跑输的，毕竟地铁口远，生活又不方便，但是在深圳，学位的威力是大于地铁的，则不太好判断，长期看肯定没有问题。 至于说高位接盘，除去置业鄙视链底端的几个区域，现在买哪个区域不是高位接盘。

　　问：万豪月半山的42平两房，实用面积估计有60平，四百万出头，适合买入吗？这个价位在南山还有前海路东侧一些稍老楼盘的小两房可以选择，这两个选择优劣如何？谢谢

　　答：这个盘优点:次新、高拓、前海概念； 缺点:地理位置、交通、周边环境； 至于半个学位算平手； 优缺点都足够明显，正因为这样，诺德和玫瑰园疯涨，大家才想起了它 因为交易费用低，还有一定套利空间，整体来说和大盘差异不大；

　　问：十三老师好，我有一套宝安西海岸花园的房子想置换西丽宝能城，请点评一下宝能城区域优劣和未来市场趋势，感谢

　　答：你好，感谢赞赏！ 这个片区次新盘再加上宝能城还是有不少二手供应量的，能不能投资？后市如何?我的看法相对消极： 1、起价已经过高，单价很难再大幅拉升，已经不适合刚需； 2、再无新地供应，片区建设临近尾声，没有发展空间； 3、学位一般，没有优质教育资源引进 4、硬生生被留仙大道、五号线、南坪快速隔成几部分，无法形成高效统一的大片区， 5、户型硬伤：宝能城二期、利用率太低，宝能城一期、朝南太吵，朝北无阳光。 6、交通不便，福龙路、塘朗山隧道经常堵塞，地铁去大部分区域都要经北站、西丽、前海湾换乘，通勤时间不短。 综上，我认为整个大学城-塘朗-长岭陂片区短时间内已经不适合进场。

　　问：老师您好，目前持有万科金域华府三房自住，最近刚买入红树别院小两房作为给孩子的科华学位。我和先生目前均在南山上班，孩子才两岁，家庭年收入120万左右，综合学位+居住考虑目前持有物业不知是否合理，是否该卖掉金域华府再置换。望不吝赐教！

　　答：您好，金域华府蛮好的，高端住宅+泛名校学位。 万科金域华府是08年开盘的，当时开盘价是1.8w，可以说是刷新了龙华的价格天花板，所以万科的盘是ceo盘实至名归，但现在的价格其实已经相对实惠，个人认为ceo盘已经洗干净，折旧问题不算大问题，跟隔壁的玖龙玺也是新人旧人互相竞争，最终会稳定价格差。 除非南山能淘到性价比高的笋盘，否则不建议现在置换。

　　问：十三大大好！家庭已有两套房有贷款，已经没有房票了。投资为主最近临深附近凤岗雁田溜达，联排别墅3W上三正瑞士感觉还可以，旁边蓝*别墅区虽然大别墅盘，但是感觉太旧且密集不太喜欢。周边洋房2.7左右，感觉这个价位的别墅有吸引力。三万多的别墅是不是有空间？临深投资性价比较有优势的别墅是否可以推荐两个，感谢

　　答：你好，凤岗这个区，经济在东莞排名倒数，之所以房价能涨，主要依靠深圳的人口外溢。 所以凤岗建仓只买便宜的高层产品，接盘侠更多。 东莞买别墅的话，松山湖片区可以考虑，逻辑类似深圳湾，虹吸整个城市的高净值人群。 别墅产品比高层产品更难选择，远郊别墅pk市区别墅，后者的涨幅更大。