中国各大城市都热衷打造地标建筑，实际上地标光鲜的背后，有很多人所不知的心酸曲折。今天要给大家讲的，就是江苏地级市苏州的地标建筑，被称为“世界第一门”的东方之门。
苏州地标陷工程款纠纷
2020年7月16日上海建工发布公告称，因苏州乾宁置业有限公司(以下简称苏州乾宁)存在拖欠工程款等严重的违约行为，公司提起仲裁，而该事情起因正是围绕东方之门的工程款项纠纷。
上海建工公告称，因《东方之门项目建设工程施工总承包合同》之业主苏州乾宁拖欠工程款等严重的违约行为，公司向上海仲裁委员会对苏州乾宁提起仲裁，请求判令苏州乾宁向公司支付工程款4.82亿元及逾期利息0.52亿元等。7月16日，上海仲裁委员会正式受理本案。
按照上海建工所述，公司控股股东上海建工集团与苏州乾宁于2005年4月签订《东方之门项目建设工程施工总承包合同》，约定承建东方之门项目。2011年1月，合同承包人变更为上海建工。2017年3月，合同涉诉项目竣工验收。同年4月，项目完成竣工备案。2020年1月20日，苏州乾宁、上海建工等签署《工程结算审定单》，确认项目工程结算审定总金额为15.79亿元。但苏州乾宁累计仅向上海建工支付了10.98亿元，拖欠工程款4.82亿元。
此次申请仲裁，上海建工除了要求苏州乾宁支付欠款和利息，还要求对东方之门项目的拍卖和折价价款享有优先受偿权。
什么是优先受偿权？
今天想和大家讨论一个建设工程施工合同纠纷中的热点和难点问题，那就是工程款优先受偿权的行使规则问题。通过上面这个案例大家可以看到，苏州乾宁欠付上海建工工程款，而上海建工是可以行使工程款优先受偿权的！
根据我国法律规定和司法实践的经验来看，工程款优先受偿权的行使规则主要包括行使条件、行使主体、行使期限、行使范围、行使限制等五个方面。
01
优先受偿权的行使条件
我们知道，承包人行使优先受偿权来源于对发包人存在工程债权。而根据我们法律规定，承包人欲获得工程债权，必须保证建设工程施工质量合格。因此，承包人欲行使优先受偿权，其首要条件必须是建设工程质量合格。百年大计，质量优先，这是确保工程质量合格，同时兼顾保护农民工利益的原则在司法实践中的体现。而此案中，上海建工作为承包人，东方之门已经完成竣工验收并且项目完成竣工备案，所以已经具备首要条件了！
02
建设工程价款优先受偿权的行使主体
在建设工程实务中，实际施工人的种类有很多，有承包人、分包人、转包人、挂靠人等。我国法律规定，仅有与发包人之间合同关系的相对人，才可以行使优先受偿权。这就排除了挂靠人、转包人、分包人等施工主体。而上海建工是与苏州乾宁之间合同的相对人，所以这条也满足了！
03
优先受偿权的行使期限
我国《合同法》以及最高法院司法解释均规定了，优先受偿权的行使期限为六个月。从优先受偿权的法律性质来看，它是一种形成权。因此这六个月是除斥期间，不存在中止、中断、延长的情形，也不允许当事人约定延长或缩短。当承包人没有在这六个月的除斥期间内及时行使优先受偿权的话，权利将被消灭。
那么这六个月是怎么计算的呢？法律作出了规定，应当从发包人应当给付工程价款之日起算。
04
工程款优先受偿权的行使方式
我国法律规定，工程款优先受偿权的行使范围以国务院有关行政主管部门关于工程款组成的确定依据来予以认定。这就排除了工程款利息、违约金、损害赔偿金等适用。而对于工程款的组成，从现有的行政法规来看，包括施工成本、利润和税金这三项。
05
工程款优先受偿权的行使限制
我们知道，任何权利的行使都是相对的，没有不受限制的绝对权利，承包人的工程优先受偿权也是如此。根据法律规定，行使优先受偿权的对象是可折价、可拍卖的建设工程，因此，对于性质上不宜折价、不宜拍卖的建设工程，是不能行使优先受偿权的。对于这一限制条件，大家需要在司法实践中引起足够的重视。
工程领域是个复杂之地，自古以来法与理就是很难界定的。很多事情合理不代表合法；同样的，合法也不一定合理；所以寻找法与理之间的一个平衡点才是需要我们企业经营者去深度思考的问题。
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