京津冀房价到底跌了多少？

最近一则有关天津房价的新闻引起了关注，这则新闻说天津房价每平米下降了5000元、两周降价72万。这醒目标题怪吓人的，毕竟中国城镇居民财富大都集中在房产上，这样一个新闻很容易就触动了无数业主和投资者的敏感神经。

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更有意思的是，这个新闻不仅惊动了业主，也引起了天津官方的注意。天津市人民政府后来转载了来自天津日报的主题：我市房地产市场“价升量稳”。用数据证明天津的房价并没有下跌，而是平稳向好。

天津日报发文辟谣房价下跌

这则官方文章充分体现“稳房价”的意志，“稳房价”是一个很有内涵的词，它不光代表抑制房价上涨，更代表在更多基本面不好而且房价有下跌风险的城市去托住房价。这要怎样才能实现？需要越来越严的限购、限售来压低存量房流转锁住价格，也包括时不时推出一些利好消息、稳定军心。在这种情况下，房价看上去可以稳住，但牺牲的是流动性和市场化程度，最后导致业主可能要在挂牌价基础上打八折甚至更低才能卖得出去。

用数据和事实说话的态度是值得肯定的，但是在“房住不炒”的背景下，这样一则有保房价意味的主题似乎显得有些多余。你知道吗？天津（以及其他热点城市）的房价即便是跌一半，也就是回到2015年的水平，2015年时房价就很低吗？也不低。

那么天津房价到底跌了没有？如果跌了，那又跌了多少呢？我们要用更长区间的数据来说话。中原研究中心涵盖了北京、上海、广州、深圳、天津、成都、重庆、南京这八个热点城市的二手房和租金数据。

根据他们的数据，下面是北京和天津自2017年初以来的可视化房价趋势。可见京津两城房价分别自高点分别下降了约13%和20%。但这是过去三年半以来累计的调整幅度，并不像最近的新闻说的那样短短两周内大幅下跌，少数个例不能作为整体代表。

北京与天津房价 2017年1月-2020年5月

但是这个下行趋势还在继续，在过去三年半里，京津两个城市的房价在波动中下跌，基本上每年都会有一波“小阳春”，但随后继续掉头向下。这三年半货币政策是越来越宽松的，2017年降准1次、2018年降准5次、2019年降准4次、2020年降准1次；代表市场利率的MLF利率以及和房贷关联的LPR利率也在下降，但这没有挡住当地楼市下行的趋势。

不过在相比之下，北京和天津在整个京津冀地区还算好的，跌的最多的是包括燕郊、大厂、香河、固安等在内的环北京城市。2016-2017年，这些城市的房价在短短一年时间从1万出头涨到超过3万，2017年初的时候大家还在讨论单价破五万还需要一年还是三年时，没人想到三年后房价跌去了一半。

总体来看，京津冀整个区域房价的走势可能是中国几大城市圈当中最弱的。这和产业转型、户籍门槛、房地产调控力度等因素有很大关系。可以预测，在现行调控手段（尤其是“认房又认贷”措施）维持、北京落户门槛不降低的背景下，加上雄安新区这一没有商品房的新区对周边城市吸收产业和人口，京津冀房价在可见的未来很难再出现大涨。

无论货币政策是松还是紧，“认房认贷”的目的都是定向堵截资金流向房地产。2018-2019年就是典型的要放水但不要水流到房子里去，从大多数城市楼市的运行来看，这套做法暂时是成功的。

最近情况有了一些新变化，最近几个月，从深圳、到东莞、到杭州再到成都，新一轮调控加码正在进行中。另外，最近市场利率有上升的趋势，最明显的证据就是中国十年期国债收益率从四月底的2.5%左右上升到现在的3.2%。人人都说放水放水，但近期的实际情况是货币收紧了。

在全国共享一套货币政策的背景下，房价的背后就是城市各自不同的基本面。最近这几年东北的人口外流、老龄化加剧、市场化程度不足，导致经济增长赶不上全国大势，“东北化”这个词也应运而生。“东北化”在房地产市场带来的结果就是越来越多的中小型城市的房价变得像鹤岗一样不停下跌，以至于几万块钱就可以买一套面积不小的房子。有人说房价便宜很幸福，但如果在房价下跌的时候你也失去了工作，那就不幸福了。

令人担心的是，“东北化”不只是存在于东北，它还在向华北等北方其他地方蔓延。我们可以问自己一个问题，现在北方除了首都北京以外，还有哪个城市经济的活力可以排在全国前十？貌似是找不到的。

反观南方，除了本来就属于一线城市的上海、广州、深圳外，还有互联网新贵杭州、有华中特大城市武汉、有西部重镇成都和重庆、有坐享大湾区红利的东莞，还有房价便宜经济高速增长的长沙。中国南方人口和经济占全国的比重还在不断增加，这个趋势在中短期内不会变化。

天津是个天赋异禀的城市，拥有非常优越的地理条件，比如优质的海港、便捷的交通、平坦的地形、四季分明的气候、密集的人口和深厚的工业基础。事实上，中国华北和东北大多数地方的地理条件、自然资源都非常好，他们值得拥有更好的发展。天津也不需要为房价下跌澄清什么，做好自己该做的事，房价是涨是跌一点也不重要。