深圳楼市：专家点名，这类房产涨幅最差，还有很多人执迷不悟

　　问：十三老师，您的回复已收到！感谢您的真知灼见！我同长辈商确后，待后续需求会再来麻烦您帮忙选筹规划；另，您回复的观点中有一处我有些疑惑，那就是两套老房子都是差不多的建筑年代，且华彩还有不错的学区，台湾花园这点说起来还不及华彩，那为何您认为华彩才是大坑，而台湾花园是“小坑”呢？大又大在哪里？小又小在哪里？对这方面一片空白的我，还有劳十三老师给予点透！感谢！感谢！

　　答：你好，继续昨天的探讨。 先总结一下深圳老破大的特点：

　　1、面积150平以上；

　　2、楼龄二十多到三十多年；

　　3、塔楼居多，采光不好或户型不方正；

　　4、房间多，不是五房就是六房； 这类老破大位置往往还不错，周边的次新或紧凑户型往往上了十万，业主会想，我定价七万算甩卖了吧? 错，老破大最大问题是品质差总价高，造成了资源错配。 单价七万，总价也超了一千万，预算1000万的谁会买老破大啊，你房间多我用不上啊。

　　会买老破大的只有两类人，一是类似潮汕多人口家庭总预算受限的，二是前两年被欧神的堆面积理论洗脑进场的。 第一类稀少如神兽，第二类底裤都亏没了已经绝迹。 而老别墅，面积更大，房间更多，房子更老，总价更高，是老破大的开挂模式。

　　去年有个客户，一千万一定要买大鹏的老别墅自住，苦劝不听，说就是喜欢大别野，喜欢有天有地，种花种菜的环境，这个总价只能买大鹏。 听这么说我就不劝了，结果买完住进去立刻就后悔了，花花草草不能当饭吃，它不涨啊！ 絮絮叨叨这么多，是不希望老人家继续踩坑，和你父母好好聊聊，再劝不动一起过来找我吧。

　　问：老师好，你觉得龙岗喜悦里怎么样？升值空间大吗？谢谢

　　答：喜悦里住家还不错，地铁口，有摩尔城和海航城两个商业，赠送比较多，投资的话就要考虑综合因素了，投资周期，可控资金量……前段时间有个89的四房，355卖掉了。

　　问：请问老师，想买个总价200多万的一房一厅，纯投资，南山大学城的德意名居，蛇口的栖游家园，以及碧海的的广兴源圣拿威，宝中的花样年花郡，哪个比较好呢？谢谢！

　　答：是200w单间了吧，同样总价，买地段最好的单间，租售比和接盘人群最多，这个选筹逻辑可以参照酒店选址

　　问：你好，十三房老师，有三个问题 咨询下，第一个，目前比较看好白石龙附近的书香门第，万科金域华府，还有和颂轩，都是80平多点，但是各有优劣势，书香门第，单价便宜，有深外学位，聊天就是有点老，万科金域华府，相对较新点，有深外学位，但是单价有点贵，和颂轩，预计年底或者明年开盘，预计单价七万多，价格还行，是新盘，但预计不是深外学位，潜龙花园一般，这三个如何选？主要兼顾投资，居住和学位，，未来哪个升值潜力更大，你是否推荐？第二个，看你的主题帖子，基本是推荐一路向西，买福田，南山，宝安，那我500多万的预算买哪合适？为什么？第三个问题，我现在宝体有一套价值约400多万的40多平小房，那我现在是再买一套500万的小房合适呢？还是卖了这个小的，把钱加一块，买个大的合适呢？你的建议是什么？为什么，谢谢

　　答：白石龙｜书香门第名苑 书香门第上河坊 一期名苑03年建造，14栋小高层和1栋高层，66平两房、86平三房、98平两层复式和98平顶楼三层复式、141平顶楼复式，虽然是小高层得房面积大并不大，没赠送，靠近地铁站的一边有点吵，小高层两梯8户 二期上河坊09年建造，4栋楼，开放式小区，楼下商业，户型38-42平一房，52-66平两房，户型方正,无花园 地处梅林关口，与福田一山之隔，紧靠万科金域华府、龙光玖龙玺，农民房。 地铁:4号线白石龙站500米民乐站400米，地铁6号线梅林关1.5公里左右，10号线2公里. 商业:600米以内三大商业，自带上河坊购物乐园,500米玖龙荟，600米星河coco city（8万方） 学校:自带幼儿园、小区对面书香小学、2公里处深外，深外还有个国际办。 点评:小区车位紧张，二期更为严重，人车不分流，物业管理一般，二期无花园。跟市面上的房源比，得房面积一般。所有的弊端都可以忽略，因为有深外学区加持，相信随着深外的招牌，未来成绩考出来后和对整个区域的房产增加溢价，同时2公里星河word银湖谷高端核心商务区的建成也会对区域利好. 金域华府蛮好的，高端住宅+泛名校学位 性价比上书香门第更优。 西部已经涨上去了，自住+投资选择龙华也是不错的。 具体是继续加仓龙华，还是出手宝体换大房，具体要看房子的状态，是否有继续持有的价值。 一般来说，一线城市换房成本太高，有子弹建议加按揭融资后继续买入。

　　问：老师你好，我们目前在布吉有两套房，一套为鸿荣源尚峰89四房和万科麓城89三房，尚峰出租中麓城自住，小孩上幼儿园中班，准备小学。目前自住麓城是因为幼儿园和小学都比较满意，但是中学学位为布吉中学，所以想提前做好初中学位的准备。目前上班在蛇口，但是喜欢好的小区好的物业，还想住大点的房子，学位不能太差。所以最近在想用出手尚峰这套更换到大运的仁恒公园世纪带上外附属学校，是新学校。首付大概400万，总价650万以内。请问老师意见如何？之前也考虑过西丽宝能城带南科大实验学校学位，但看着89的价位从900到1100，增长太快导致贷款多压力大。还请老师给点意见和其他推荐，谢谢！

　　答：你好，大运很看好，但是兑现的周期很长，虽然发展多中心格局，但是福田南山前海的中心的地位未来还是无法撼动的，龙岗的地理位置无法与主城连在一起决定他的未来是个城市副中心。东部大运是龙头，没有崛起之前坪山没前途，同理红山—龙华老城没发展好之前观澜也不会有大动作。 宝能城学校是科大九年制，一般，但是区位比大运强很多。 二者对比优先宝能城 比较推荐华润城

　　问：老师好！想要在深圳找总价850-900的小三居或大两居，夫妻还未有孩子，在福田工作。注重居住环境、日后升值。请问前海和华侨城片区该如何选择？目前看中了中熙君南山和首地容御，望指点迷津，谢谢！

　　答：华侨城的房子大都有一个缺点：户型太大，首地容御也不例外，你这个预算只能淘个两房，没有学位支撑的高总价两房其实是很危险的，深圳是个务实的城市，单纯为美景为环境去买单的人不多，更多的是为学位为便利为功能。回到自住角度上来看，我觉得追随你们的本心就好，华侨城绿树环绕，闹中取静的，即便可能升值不如预期，我们也赚得了享受，一个是延迟享受，一个是当下体验，很难说哪个孰优孰劣。

　　问：资金受限（首付资金有限），只能买总价500万以内的房投资，但南山500万以内的房，基本都上涨10-20%左右 问题： 1、继续接盘此轮已上涨过的500万以内的盘？ 2、去西乡购买500以内的盘？ 3、西乡500万以内目标盘：招商果龄、万象新天、富通V城，哪个更合适投资？

　　答：你说的没错，这一轮南山500万以内的房源大部分有上涨，涨幅没这么夸张，但5到10个点是有的。 为什么是500万以内，因为南山的豪宅线在490万，所以500万以下的刚需小户型有往上冲的动力，但一旦冲过了豪宅线，就明显到达阻力位，会有一段时间横盘，等待下一个突破时机。 所以这个节点去选择刚冲过500万生死线的南山小户型是不太明显的。 500万不买南山，备选项还有很多，西乡不错，你说这几个盘也都可以买，但不是投资唯一的选择。

　　问：老师好！我们一家三口目前自住景蜜村，唯一住房，我和老公都在福田工作，小孩7岁，老人要帮忙带小孩有时会过来一起住。房子老，无电梯，只胜在户型方正实用率高。因另外一套小两房前两天刚出手，想买一套福外初中的学位房，首付570万左右。本来考虑自住，万科城市家园和天健花园大三房基本都要1300万左右。馨庭苑和幸福家园虽然单价低，因为物业问题实地看后又不太想入手。现在犹豫是只买了学位上车，剩下的投资以后再置换，还是将就买来学位加自住的。也曾经动过卖掉景蜜村的念头，又因为实际自住舒适下不了决心。周围翔名苑去年也划入福外，华盛领寓港式建筑有考虑，紫薇阁和赛格景苑又太老。恳请老师给予指导，万分感谢！

　　答：你好，景蜜村这类老破大横盘3年终于盼来一轮涨幅，未来的趋势大概率也是易横难涨，当下最正确的做法是出手后置换。 1300万总价的物业一定要考虑你的房子为什么会涨到2300万涨到这个价格什么样的人来买这样的物业一定是置换的人群（他们对产品 学位 地段都会有要求） 总价1000以上，生活半径在福田，个人倾向在香蜜湖片区选择，圈层更纯粹。属于福田人民的终极改善置业板块。 其次是学位，自住和投资分开的打法： 学位关注金茂礼都、群星广场这样的带一梯队中学学位的福田小区。 现代之窗、福源花园、紫薇阁这样带福田二梯队学位的小区。 投资关注南山和福田的次新盘。

　　问：老师您好，临深的凤岗盘汉邦雍景居，靠近平湖，离正在商议的深圳10号地铁东延线近，近2W 值得出手吗？还是持有等升值的好？

　　答：您好，对东莞微观不是很熟悉，关于各个城市，这个可以请教我们十三房郑州的同事们。 想提醒您的是，东莞部分的10号线不是流产也是难产了，城际线涉及多方利益，很难统一战线，惠州的14号路段也是如此。

　　问：十三老师，子弹有限，总预算350左右。方案1:罗湖区松泉公寓56平，350w。松泉公寓（住宅性质）带翠园中学东晓分部的学位，中介说可能会被棚改，考虑过几年也可以自己用学位（但不必须，已有其他学位），不知道棚改有没可能? 方案2:龙华区锦绣江南72平，386w,赠送一个48平的大平台。看中住家舒适且有赠送大平台以后也可能自住，但好像不怎么涨价。8年内都不会自住。麻烦分析一下这两个方案，特别是锦绣江南，有没有补涨的可能？谢谢！

　　答：你好，感谢赞赏！ 1.松泉公寓拆迁已经传了很多年了，不建议现在去接盘。 2.次新盘扎堆的龙华，香缇雅苑、锦绣江南这类楼盘性价比就不高了，楼龄社区老、地铁远，没有好学位. 龙华除了自身发展，更多的是承担福田的外溢，龙华金地上塘道、上河坊可能更适合。

　　问：智慧的十三老师您好，看了您的回复，感觉您非常专业，现在我有以下的困惑希望能够得到您的解答。 1、目前家庭的总体情况：持有一套房产，位于龙岗平湖核心区域，房子和贷款均在女方名下，但婚后以家庭名义转了公积金贷款。目前手头有闲置资金约150万，如果卖掉现有住宅，则资金约有350万。家庭年收入税后50万，能够接受月供3万。小孩还小，三年后才上幼儿园。 2、问题一：目前应该采取哪种策略？18年买入平湖这套房后价格涨的非常缓慢，目前单价涨幅还不到1万，而当时单价与平湖接近的沙井、光明片区房价都已经实现接近2万的涨幅，感觉自己当初选择错误，现在是否应直接将平湖的房子卖掉，加上手上的资金一起，置换到西部？另一方面，前段时间西部已经大涨一轮，而东部普遍没怎么涨，担心现在卖掉平湖买西部，会不会错失东部未来的补涨，而站岗西部，且目前的房子89平四房、住着舒适度较高、通勤有10号线和广深动车较为方便、小孩也不急用学位，是否应该继续持有平湖的房子，用手上闲置的150万投资一个成长潜力较大的房子，待三年后与平湖的房子一起卖掉再置换学位更优片区？ 3、问题二：如果采取第一种策略，卖掉平湖置换西部，大概可以置换900万的房子，考虑自主兼投资，希望学位也能中上水平、处于上升通道，目前有几个心宜片区，一是碧海（担心噪音太大）、二是蛇口（估计只能买得起老房子）、三是不局限于西部，考虑福田、龙华或坂田的较好学位片区，这三种选择您觉得应该怎么选？置换的时间节奏应该如何控制，需要在下半年尽快完成，还是未来一年慢慢置换？ 4、问题三：如果采取第二种策略，不买平湖房子，用闲置资金投资一套500万左右的房子，目前有几个选择，一是投资一套学位小户型、二是投资松坪村这类靠近核心上班区域租金高的小区，您怎么看？ 5、问题四：房子是女方婚前购买，房子和贷款均在女方名下，但婚后以家庭名义转了公积金贷款，这种情况还有机会三成首付吗？是否只能现在离婚，满三年后有三成资格？ 第一次向您提问，问题有点多，麻烦您啦，非常感谢！

　　答：你好，板块轮动是必然的，就像一个班的同学，几年下来，成绩排名起起伏伏，有的上去一些，有的下来一些，当然属于正常现象。 板块轮动的核心原因，和班级里同学们的成绩起伏，是一个道理。 有些小朋友学习更用功、更讲究方法了，成绩就上去了； 另一些小朋友虽然天赋不错，但是成天打游戏、上课不认真听讲，成绩当然就下来了。 什么是板块的“成绩”呢？ 是经济，看经济发展的好不好。 什么决定了经济发展好不好呢？ 是产业，看有没有能批量提供高薪职位的产业。 好产业进来了，板块就起来了。 以前的好产业，是制造业工厂； 后来，是百货商场，沿街旺铺； 再后来，是金融，西装皮鞋大哥大； 再后来，是鸭舌帽T恤衫牛仔裤运动鞋双肩包的码农统治世界。 哪里先涨、哪里后涨，有两条平行的线路。 一条是置换链条，这条线是严格遵循从低总价到高总价的。 小的涨了，大的才有置换支撑，才有涨的底气。 另一条，是产业链条，而产业的背后是人，是看哪里近期持续涌入人口。 南山宝安持续涌入，龙岗罗湖没啥涌入，后者凭啥一定能跟涨？ 当然，同属一个城市，前者涨上去了，买不起的人确实会溢出到其他总价更低的板块去。 但是，领涨的板块可未必一定是总价高的板块啊！ 所以，这条线的核心，是产业导致领涨、领涨导致溢出。 只不过刚好深圳这几年是高价区、中价区的人口实力增速更快而已。 下一步你置换的目标应该是核心区和核心区的外围，碧海，蛇口，福田都是不错的选择。 投资角度，建议入手一套好地段的潜力盘，等孩子即将上学再考虑入手学位房。 最后一个问题，需要结合你的征信报告，如果报告上不体现贷款，可以操作成首付3成。