华夏幸福盈利稳增， 产业模式进入收获期，获机构追捧增持不断

华夏幸福归来依旧幸福

出品｜每日财报

作者｜李德胜

深耕产业新城运营的华夏幸福正在迎来收获期，即使在疫情的影响下，也不改其稳健的发展势头。

8月28日，华夏幸福（600340.SH）公布了2020年半年报。今年上半年，公司实现营收373.72亿元，其中6成以上来自环北京以外区域；实现归母净利润60.62亿元，净利润率16.2%，归母扣非净利润为59.28亿元。

其中公司产业新城业务逆势增长，实现园区结算收入额198.44亿元，同比增幅达到45.58%。

产业新城异地复制提速的同时，华夏幸福也在加强商业地产板块的发展。新战略的快速落地及成效明显，反映到资本市场上，则是引来众多机构追捧。

园区结算增长超4成，产业新城异地复制提速

上半年，华夏幸福产业新城业务“护城河”持续巩固，新增签约投资额624.6亿元，引入企业176家，平均新签约投资额同比增长10.7%。

同期，产业园区结算收入约为198.44亿元，同比增长45.7%，整体收入占比首次超过房地产业务。

多个百亿产业大项目进展迅速，一期投资160亿元的泰嘉光电超薄玻璃基板深加工项目开工，投资135亿元的欣旺达动力电池项目在南京实现量产，计划总投资105.8亿元的亚瑟医药、总投资50亿元的协鑫集成等企业实现签约。

与此同时，产业项目发展受到国家大力支持，固安新型显示特色产业基地入选国家火炬特色产业基地，大厂影视众创空间获颁国家备案众创空间。

疫情影响之下，产业项目各项核心数据持续向好背后，是华夏幸福近年来调整了战略布局，即“聚焦核心都市圈，打造“3+3+N”核心都市圈格局”。环京区域过去曾是华夏幸福的主场，但这一格局正在悄然改变。

华夏幸福的新战略除了传统的京津冀都市圈外，还密集布局长三角（上海、南京、杭州、合肥）都市圈，加快布局粤港澳都市圈三个高能核心都市圈；推进布局郑州都市圈、武汉都市圈和成都都市圈三个高潜核心都市圈，以及其他潜力核心都市圈。

通过“3+3+N”核心都市圈布局，华夏幸福避免了过度依赖环京都市圈的弊端，将产业及政策的风险进一步分散化，通过多区域布局，分散风险，提升经营抗风险水平。

图片来源：华夏幸福2020年半年报

华夏幸福的新战略效果明显。半年报显示，上半年，华夏幸福环北京以外区域实现营收为231.7亿元，营收占比从2019年同期的38.47%提升至62.39%，上升了23.92个百分点，这意味着华夏幸福已经走出了多年来的环京依赖症。

产业新城与以往单一传统PPP项目相比，由于无需地方政府财政不断输血，具有整体开发、自我造血、长期运营等特点，形成了财政与社会资本之间的良性循环。因此在京津冀都市圈区取得的成功经验后，华夏幸福正在向外地复制，长三角都市圈是重点区域，环杭州、环南京和环郑州区域成为新的业绩发力点。

据半年报显示，华夏幸福上半年环北京以外区域新增产业服务收入为102.38亿元，同比增长16.69%，这表明产业新城异地复制的效率很高，且正在提速。

商业地产南征北拓，开启都市圈深化布局

进入2020年以来，华夏幸福的拿地步伐明显加快。半年报显示，华夏幸福新取得土地使用权成交金额为241.52亿元，实际支付土地款金额为134亿元，截至报告期末存量土地储备规划建筑面积1273.94万平方米，较年初增加215.98万平方米。

《每日财报》注意到，今年上半年华夏幸福的商业地产业务开展的有声有色，覆盖南京、武汉、广州、哈尔滨、东莞、深圳等国内重点城市。仅在商业地产业务上通过公开市场拿地，华夏幸福以175.65亿元获取了4个商办综合体项目。

其中包括粤港澳湾区大型商办综合体项目——6月19日，华夏幸福以68.39亿元底价拿下广州荔湾区白鹅潭沿江总部经济带新隆沙项目的6幅地块，总规划计容面积36.65万平方米。

6月16日，华夏幸福在黑龙江省哈尔滨市松北区获得商业及居住用地5幅土地使用权，合计面积50.67万平方米，合计成交金额24.77亿元，总规划计容面积88.03万平方米。

5月29日，华夏幸福以总价19.49亿元摘得武汉武昌沙湖金融主轴中北路地块。项目规划用地面积约4.3万平方米，计容建面不超过22.31万平方米。

4月30日，华夏幸福以63亿元竞得南京南部新城核心区大较场地块。用地面积地上约18.1万平方米、地下约8.9万平方米，项目总建筑面积63.26万平方米。

拿地策略向商业地产项目转移，也体现了华夏幸福新的定位变化，即公司在2019年业绩发布会上提出新的战略定位：要成为中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台。

截至2020年6月，华夏幸福的商业项目已经覆盖了6个城市，除了重资产综合体项目之外，还有以北京丽泽项目为代表的轻资产项目，开发方式较为多样。

华夏幸福在半年报中表示，下半年将力争在北京、上海、深圳、南京、杭州、广州、武汉和成都八大重点城市优先落地优质项目；深度参与上海临港新片区建设，为将来在其他重点城市复制科学社区项目夯实基础。

财务结构持续优化，资本市场获机构追捧

除经营业绩的提升之外，华夏幸福更加注重财务结构的稳健。上半年，华夏幸福的回款率同比提升近11个百分点。

在加大资源储备投资及土地支付金额较去年同期增加27亿元的情况下，华夏幸福的经营性现金流量净额较去年同期仍有一定改善，公司整体经营性现金流量净流出额减少20亿元。其中，产业新城及相关业务的现金流情况较上年同期得到较大改善。

同时，华夏幸福财务结构持续优化。截至6月30日，华夏幸福的资产负债率83.1%，同比下降5个百分点，比年初亦下降0.76个百分点，呈持续下降趋势。未来随着产业新城回款能力的提升公司财务状况将有望继续改善。

同期，华夏幸福已获得中诚信、大公国际、东方金诚等多家国内顶级评级公司“AAA”的主体信用评级。

华夏幸福在资本市场上也依然保持了较高的人气，多路资金持续加仓，包括聪明的北向资金和稳健的社保基金等。

从股东结构看，大股东华夏幸福基业控股股份公司二季度增持9723.9万股，持股比例从一季度末的26.51%上升至29.76%。

神秘的北向资金又被称为“聪明的资金”，往往以“香港中央结算有限公司”的名义出现。期内第六大股东“香港中央结算有限公司”二季度增持1577.23万股，持股比例从一季度末的2.94%升至3.31%。

以稳妥著称的社保基金也出手增持华夏幸福。第九大股东“全国社保基金一零八组合”一季度逢低增持236.33万股，持股比例升至1.05%。社保基金的特殊地位，决定了对低风险的偏爱。

专户资金上半年继续增持华夏幸福。“华夏控股-光大证券-20华夏EB担保及信托财产专户”二季度继续增持457.00万股后成为第五大股东，持股比例升至4.57%。

中国平安人寿保险股份有限公司持股10.58%，上半年持股不变，依然保持二股东地位。平安系投资华夏幸福不局限于财务投资，平安资管曾公开表态，双方将在医疗健康、养老产业等方面协同发展。平安系的优势在融资能力，而华夏幸福的优势在实体产业，双方联合可发挥协同效应，互取所需。

作为产业新城模式的引领者，随着产业新城业务异地复制加速，华夏幸福领先优势愈发凸显。与此同时，商业地产全国快速布局，都市圈利好政策频出，华夏幸福盈利空间有望大幅拓宽。伴随财务结构的持续优化，华夏幸福的投资价值正在迎来重估。

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