明发集团“假性”翻身：高息发债，流动危机未解

斑马消费 杨柘

随着交付面积的增加，明发集团在今年上半年录得收入和净利润双升。

对于复牌遥遥无期的明发集团来说，并不能因此“咸鱼”翻身。停牌4年多来，明发集团流动性危机此起彼伏。截至今年上半年，资金状况未明显改善，短期偿债能力继续恶化。

值得注意的是，今年7月公司人事变动，职业经理人团队上任，黄氏家族退居幕后。外界一致认为，这是黄焕明家族为公司复牌做出的最大让步。

业绩双升，强势突围？

8月31日，明发集团（00846.HK）披露的今年中期业绩显示，录得未经审核综合收益76.92亿元，归母净利润7.53亿元，同比分别增长86.74%和80.00%。

斑马消费注意到，公司破天荒的“翻身”，主要来自于交付面积的增加。

今年前6个月，公司交付总建筑面积从2019年同期的54.74万平方米增加至93万平方米，净增38.26万平方米。同期，公司未经审核综合毛利润为23.58亿元，同比增加85.8%，主要是由于收益增加所致。

公司整体业绩向好，但在销售方面就没有那么好的运气了。

和大多数房企一样，受疫情影响，销售额下滑近2成。

数据显示，2020年上半年，明发集团实现合约销售额43.22亿元，合约平均售价8211元/平方米，同比分别下降18.71%和2%。同期，公司已预售但未向买家交付累计应占总建筑面积253.17万平方米。

为加大销售力度，今年上半年，公司不惜支付高昂的销售成本，其销售及市场推广成本支出3.39亿元，同比增长50.2%。

公司对内则进行大幅裁员、压缩开支，员工人数由2019年6月末的3634人减少至今年6月末的3176人，一般及行政开支从3.04亿元降至2.76亿元。

在闽系上市房企阵营中，明发集团最近几年的发展颇为不顺，2016年至2019年，归母净利润从11.69亿元降至9.52亿元，同期净利率从23.07%降至8.97%。

何时复牌？

7月中旬，明发集团公告人事变动，职业经理人团队上任，黄氏家族四兄弟全部离开一线管理职位。外界普遍认为，这是实控人黄焕明继4月辞去执行董事、董事会主席之后，再次为公司复牌所做出的努力。

自2016年4月1日开始，公司已停牌超过4年，流动性危机一直伴随左右。

2019年末，公司融资活动产生的现金流量净额出现历年来首次净流出状态，同期账面资金下降3成以上，短期债务告急。

今年以来，公司资金紧张状况未有明显改善。截至2020年6月末，公司现金及现金等价物31.17亿元（包括受限制现金除外），须在一年内及一年后偿还的借款分别为50.69亿元和7.62亿元，短期偿债能力继续恶化。公司的负债总额达到578.12亿元，资产负债率76.72%，较年初降低1.25个百分点。

公司只能发债“求生”。

今年1月和6月，公司先后发行票息15%的2.2亿美元债券、票息22%的1.76亿美元债债券，分别将在明年1月和今年12月初兑付。

斑马消费注意到，这些发行的债券真正用途是为了债务再融资，即偿还旧债。甚至，上述发行的1.76亿美元债券，如果逾期，票息将上浮到32%，为迄今亚洲债券公开市场最高融资利率。

从票息水平来看，同为闽系房企的正荣地产1年期美元债券票息仅5%；今年前5月，中国房企海外债平均融资成本为8.07%。

受制于资金紧张，公司在今年上半年新增土地储备约120万平方米，同比仅增长5.6%。截至今年6月，公司应占土地储备（总建筑面积）为2250万平方米，包括133个项目。

靠发债维持债务“平衡”和出售资产回笼资金不是长久之计，尤其是在公司复牌事宜未明朗之前。但对于公司来说，复牌和恢复股票流动性才是最好的选择。