这次来真的！政府要下狠手，三产房还能走多远

八月的尾巴，南宁政府终于对三产房下了最重的一刀。

一直以来，南宁的“三产项目”就如野草般，无论政府如何打击，往往没过多久就死灰复燃，甚至更胜从前。

不知不觉间，江南区、西乡塘区、五象龙岗已经聚集了大批的三产房，就连号称富人区的柳沙、埌东等片区都时不时蹦出几个“百年一遇”的神盘。

这种单价1万以下的“神盘”，还真吸引到不少购房者趋之若鹜。

有模有样的“神盘”售楼部

要知道，“三产房”指在“三产用地”上盖的房子，而“三产用地”是农民土地被征用后，政府为了解决农民的就业及生活问题而留给农村集体组织用地。

随着越来越多城郊土地被征用，政府分配给村集体的留用地也逐渐增多。目前，南宁市已核定留用地约1.8万亩，相当于450个民族广场那么大。

也就是说，一旦监管稍有疏忽，这么大的土地都会成为“三产房”的土壤。

针对屡禁不止的“三产房”乱象，为了规范留用地的开发利用，南宁市将出台《南宁市征地安置留用地开发利用管理暂行办法》（以下简称《办法》）。

在《办法》的征求意见稿中，第二条和第六条提到：

自2021年起，原则上不再安排实物留地，转为实施留用地指标安置，农民可通过将留用地指标折算货币补偿，或置换物业的方式，兑现留用地指标。

同时，鼓励被征地农民选择折算货币补偿的兑现方式。补偿标准按征地预公告发布时被征收土地范围所处地段、国有出让性质相应用途的土地市场评估价确定。

简单来说，就是政府在征用农民土地后，不再分配留用地，而是采用另外两种补偿方式：

选择补偿钱，补偿标准按征地预公告发布时被征收土地范围所处地段、国有出让性质相应用途的土地市场评估价确定。

选择补偿房子，可用回迁安置留用地指标申请购买人均不超过60平方米建筑面积的住宅用房，产业安置留用地指标可置换人均15平方米建筑面积的商用产业用房。

同时，另奖励人均10平方米建筑面积的商用产业用房，运营收益专项用于物业管理等费用支出。只要运营不差，所得收益将用于支付物业费，不用农民自己掏钱。

这样安排，既能补偿到被安置农民，又解决了留用地不断增多的问题，而只要村集体没有留用地，也就不会再与社会资本合作开发“三产房”。

换句话说，政府这招釜底抽薪，直接把能长出“三产房”的土地取消了。

不过这样一来，新的问题又出现了。要是被安置农民选择补偿房子，那么这房子该由谁来开发呢？

01

开发商选谁？“招拍挂”确定

过去，村集体想要建设住宅，一般会以集资方式自主开发，或是引入社会资本，以合作形式开发建设，这两种模式都是市面上违法“三产房”的主要由来。

如果补偿被安置农民的房子仍然采用这种方式开发，无异于换汤不换药，给三产房留下可趁之机。

为此，《办法》第十条明确，置换物业的留用地开发利用应当采取包含安置方案的招标、拍卖或挂牌方式公开出让。发布出让公告时，安置合作协议书与建设合作协议书一并公告，由竞得人在土地成交当场签订。

这表示《办法》将不再沿用过去两种开发模式，而是通过公开“招拍挂”的方式确定开发商。同时，竞得人须在成交当场签订协议书，协议书中包括竞得人须向村集体提供的产业安置物业面积、套数等具体内容，进一步保证了村集体的利益。

可能有网友奇怪，人家开发商凭什么上赶着给村集体建房呀？

《办法》第十一条提到，合作开发的留用地在满足安置需求后的剩余房产可由项目公司自由处置。

可见，开发商在完成任务后可以将剩余的住宅和商铺正常对外销售，这样的条件不愁没有开发商接手。

02

在建or在售的三产房咋办？

相信大多数人比较在意的还是那些已经建好或者在建的三产房该怎么办。

《办法》第十三条明确，若农村集体经济组织已实施开发利用且存在违法建设的留用地项目，应暂停施工，按照属地管理原则，由辖区相关部门开展项目评估。

符合批准用途及建筑安全等要求利用土地的留用地项目，经查处到位并在一年内完善规划等相关手续后，可参照租赁住房管理或按照第十二条“已经完成供地但未动工开发建设的留用地”处置方式进行处置。

存在建筑质量等安全隐患且无法整改的留用地项目，由城区人民政府（开发区管委会）组织相关部门依法拆除。

概括来说，就是《办法》提出了两种解决方案：

对于四证不全，即《划拨国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》缺少其中一证；或是超容违法建设的三产项目都将被叫停施工，由相关部门评估后进行整改；如果无法整改，该项目将被强制拆除。

03

三产房风险有多大

十个“三产”九个坑，这句话并非无的放矢。

上周，密探发布了一篇关于“神盘”的文章，很多人用“存在即是合理”怼小探。

诚然，三产房有着商品房无法比拟的优势，首要的一点就是“便宜”。然而，价格有多低，风险就有多大。

1.开发商跑路

三产房开发商一般实力较低，往往建到后期就无力再建，最后只留下一栋烂尾楼。

还有一些开发商存着捞完钱就走的心态，地基都没打就开始割韭菜，等购房者察觉不对时，开发商早就卷款跑路了。

2.强拆风险

去年6月，邕宁区曝光了第一批“三产房”，点名了14个项目，包括香港湾、翡翠都会、领航公馆、五象优居、龙岗新城、曼哈顿时光城等。

这些涉嫌违法的项目，紧急补办手续，整改成功的或许还能留下来；而未整改成功的都没逃过被强制拆除的命运。

3.虚假宣传

欺骗购房者说“三产房”可以落户，读学校等，有些甚至不是楼盘自己宣传，比如小探查找资料时见到的下图这位。

首先，“三产房”是肯定无法办理个人不动产权证书的；其次，别说等两年了，多等一个月，开发商可能就跑路了。

小结

《办法》出来后不久，小探就留意到社群里有网友想着趁“三产房”降价的时候多捞几套。

想多赚点钱是没错的，但是多捞几套前，还要想想之后房子如何出手。

而如果你想要购买“三产”自住，正如前文所说，“三产房”的风险太大。你觉得你是为了安家，其实是在用自己积攒下来的血汗钱去赌开发商的良心。

无论是投资还是自住，小探都建议大家不要购买三产。