研究｜解析国土空间规划下广东“三旧”改造的发展新思路

编者注：近年来，在协调城乡经济、区域经济和产业经济发展的过程中，针对不同方向，出现了大量不同的重点词汇，诸如“城乡统筹、以工业反哺农业、拆迁、征收、城市更新、产城融合”等热门词汇。而近两年来，在珠江三角洲地区刮起的一道热风是“三旧”改造。“三旧”改造原指广东“三旧”改造，是广东省特有的改造模式，主要包括“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造。“三旧”改造最初被定位为国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施，是广东城市更新的重要方面。

随着现在城市的快速发展，很多城市都在火热开发中，虽然新的小区在不断建设中，但其他老村庄也需要整改加固，这样整个城市才能整体发展起来，很多城市纷纷进入“三旧”改造步伐。

一、“三旧”改造指的是什么

三旧改造分别是“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造。三旧改造是作为转变经济发展的一种方式，使“三旧”改造向更高层次、更广范围、更好成效方面全面推进。

1、旧村庄：具体包括上世纪80年代及以前的砖土结构建筑；违法违章建筑、单家独户的旧村居；水、电等基础设施，体育、卫生等公共服务设施，交通、消防、生态环境等严重滞后的，不适宜居住的。

2、旧城镇：主要是指各区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等。改造项目应确定最小面积，以体现整体改造效益，其最小面积应由每个地区因地制宜确定。

3、旧厂房：主要指镇、村和工业园区内的旧厂房以及临时建筑。单层简易结构旧厂房；容积率低于0.6的旧厂房；国家禁止类和淘汰类产业的旧厂房；废水、二氧化硫、粉尘、烟尘等工业污染物排放未100%达标的旧厂房等。

二、“三旧”改造的意义

1、对“旧城镇、旧厂房、旧村居”的改造已不仅仅限于建筑的外墙装饰整修，还有从内部经营、文化内涵等多方面着手改造，为旧物业引入新内容。

2、“三旧”改造，既是化解人多地少矛盾的迫切需要，同时也是改善城乡人居环境、加快发展方式转变、激发城乡生机与活力的客观要求，对于加快城镇发展具有深远的历史意义和重要的现实意义。

三、广东“三旧”改造发展的目的

全面促进资源节约集约利用，功在当代、利在千秋。2009年以来，按照部省合作共建节约集约用地示范省的部署，我省在全国率先开展“三旧”改造工作，在盘活存量土地资源、保障经济社会发展方面发挥了积极作用，为国家建立城镇低效用地再开发制度提供了“广东经验”。但在“三旧”改造实践过程中，我省还存在推进机制不完善、政策体系不健全、未形成强大合力等问题，需要进一步深化改革创新，激发市场活力，形成强大动力，推动“三旧”改造取得突破性进展。加快推动“三旧”改造，是我省深入贯彻落实新发展理念、全面推动土地供给侧结构性改革、促进高质量发展的重要举措，是优化国土空间格局、提升城市形象和发展竞争力、助力粤港澳大湾区建设世界级城市群的现实需要，是我省实现“四个走在前列”、当好“两个重要窗口”的必然要求。实现从“旧城镇、旧厂房、旧村居”向“新城市、新产业、新社区”的转变。从而让城市旧貌换新颜、经济得发展、群众得实惠。

四、怎么样做好广东“三旧”改造的发展

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会精神，深入贯彻习近平总书记对广东重要讲话和重要指示批示精神，按照党中央、国务院关于深入推进城镇低效用地再开发的决策部署，遵循市场化运作规律，以优化“三旧”改造内生动力机制为方向，以提高存量土地资源配置效率为核心，以改善城乡人居环境、促进产业转型升级、加强历史文化和生态环境保护为重点，以打造多元化的配套政策体系为基础，全力推动“三旧”改造取得突破性进展。

坚持以人民为中心。加大政府让利惠民力度，坚持“先安置、后拆迁”，总结规范改造模式，完善用地指标流转交易平台，维护原权利人合法权益，调动农村集体经济组织和农民的积极性、主动性，满足人民群众对美好生活的向往。

坚持以目标为引领。以促进城乡融合发展和经济高质量发展为根本目标，加大政策创新供给力度，推动建立政府引导、市场运作、规划统筹、政策支撑、法治保障的“三旧”改造工作新格局。

坚持以问题为导向。瞄准入库门槛高、规划调整难、税费负担重、土地征拆难等问题，运用系统改革思维，构建开放型、综合性、多元化的政策体系，形成工作合力。

坚持优化国土空间格局。综合考虑经济发展、国土空间利用、生态文明建设等因素，坚持拆改留相结合，运用“绣花”功夫加强历史文化保护，精准扶持重大产业类和公益性项目，全面优化生产空间、生活空间、生态空间以及社会治理空间。

结语

三旧改造是作为转变经济发展的一种方式，使“三旧”改造向更高层次、更广范围、更好成效方面全面推进，实现从“旧城镇、旧厂房、旧村居”向“新城市、新产业、新社区”的转变。从而让城市旧貌换新颜、经济得发展、群众得实惠。