市场份额遭挤压 首创置业、金隅等京籍房企年中业绩“亮红灯”

《财经》新媒体 宋金煜/文 舒志娟/编辑

上市房企迎来“半年考”，从目前披露情况看，老牌京籍房企“欢喜”的并不多。近日，《财经》新媒体记者通过梳理首创置业、金隅、城建发展等房企公布的年中报发现，上半年营收利润均出现双降，其中利润下滑三至八成。另外北辰实业预计利润下滑接近九成。

多家房企将导致业绩下降的原因归结于受新冠肺炎疫情影响，项目结转收入减少。但是，在疫情影响因素的背后，地产板块“造血”不足、债务红线压顶等问题也遭到业界质疑。各家京籍房企所侧重的股票投资、保障房、商业地产等业务领域，也给公司业绩造成了一定影响，并面临债务增长以及偿债方面的压力。

未来，老牌京籍房企还将面临京外业务拓展成本过高、外地房企迁总部至京并大举加仓北京等一系列挑战。同时，部分京籍企业更换高层，能否带领企业完成此前设定的500亿、1000亿的销售目标，仍有待观察。

利润下滑三至九成

随着中报业绩披露，各家房企经营情况也陆续在接受业界审视。对比奥园、雅居乐等房企营收利润双增长，不少京籍房企却出现营收、利润双降。

8月14日，城建发展(600266.SH）披露年中报显示，上半年公司实现营业收入34.38亿元，同比下降45.12%；归母净利润2.52亿元，同比下降78.81%。

随后，首创置业(02868.HK）、金隅集团(601992.SH）公布的年中报显示，两家公司上半年营收、利润同比下降，其中首创置业归母净利润下滑近三成至8.5亿元，金隅归母净利润下滑五成至15.2亿元。而且根据北辰实业(601588.SH)的业绩预告，预计上半年该公司净利润为1.41亿元－1.927亿元，同比下降85%－89%。

对于利润出现大幅下滑，上述企业均提及，主要受新冠肺炎疫情影响，公司项目结转收入或一级土地开发收入减少。然而，在看似统一的因素下，业务侧重点不同也给这些企业带来了一些新的烦恼。

记者注意到，除疫情因素外，上半年北京城建持有国信证券、锦州银行股票的投资收益分别亏损4.28亿元、0.57亿元，这也是北京城建给出的“上年持有的交易性金融资产股价上涨事项不可持续”的症结所在；由于保障房占比增加较多，且商品房结转项目毛利率较低导致了金隅在报告期内的房地产板块业绩下滑；奥特莱斯业务营业额、客流的下降对首创置业营收造成了一定影响；而会议、展览及酒店出租率大幅降低对北辰实业影响较大。

事实上，今年上半年，上述多家老牌京籍房企利润下滑并不是偶然。此前多年，北京城建、首创置业等企业年利润出现了负增长或低速增长，而且华远年利润多年徘徊在几亿元左右，国瑞近三年利润连年下滑已跌至10亿元以下。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，随着北京市场的调控趋严，京籍房企的业绩从2017年起已呈下滑趋势。一方面在北京调控之下，区域市场规模逐渐缩小。另一方面，受市场竞争、保障房分流、存量房交易等因素影响，北京新房市场的竞争愈加激烈，对所有房企的考验都愈加严苛。

坐拥国企良好信用资源的京籍房企，常被质疑自我造血能力不足，原因到底在哪里？在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，主要还在于这些企业的战略相对保守和机制不灵活。

“上述京籍房企是市属国企，在业务和产品线布局、投资风格等方面和更加市场化的央企及其他房企不同，在行业调整期或遇到疫情的情况下，这些企业应对与调整转型比较慢一些，并出现了营收与业绩的暂时停滞乃至下降。”柏文喜对《财经》新媒体记者说。

潘浩指出，大多数京籍房企房地产业务主要布局在京津冀区域，抗风险能力偏弱，在市场遭遇突发事件的情况下难免出现业绩下滑。但此轮下滑仍有部分原因在于其他相关业务业绩的下滑共同影响。同时伴随行业转型过程，京籍房企亦在优化业务结构和布局，短期可能出现业绩下滑，但未来仍有较大发展空间。

偿债压力加剧 部分房企或被淘汰

凭借国企背景以及多元化的融资渠道，北京城建、首创等企业的融资成本与同行业企业相比，普遍为6%以下。例如，首创平均融资成本约为5.34%，远低于2019年房企7.07％的平均融资成本，居行业低位。

那是否意味着，国企背景房企由于有低融资利率支撑，就没有债务压力了？其实不然。

根据北京城建披露的数据显示，除销售费用、管理费用下降外，今年上半年该公司财务费用大幅增加134.7%，另外经营活动产生的现净流量净额为－24.25亿元，同比减少42%。对此，北京城建解释称，财务费用变动原因系费用化利息增加所致，而经营活动产生的现金流量净额变动系偿还项目合作款所致。

事实上，部分京籍房企们的债务压力并没有减少，反而在逐渐增加。结合财报数据，今年上半年北京城建负债总额为986.72亿元，较去年底增长43.7%，资产负债率由2019年末的77.17%上升至今年的78.03%，净负债率为131.3%，较2019年末增加12.5个百分点。同期，首创置业总负债较去年底增长9.6%至1569亿元，资产负债率由去年底的77.31%增至77.53%，净负债率较2019年底有所下降但仍高达151.2%。

值得一提的是，近期市场传言称监管部门即将出台新规控制房地产企业有息债务的增长，并为房企的有息负债设置了“三道红线”，其中一条为净负债率大于100%。若净负债率大于100%，则说明企业净资产不足以偿还其净有息债务，或存偿债风险。目前，北京城建和首创均已超过该红线。

鉴于公司销售规模落后同行、收入停滞不前以及杠杆率水平较高，今年6月标普确认首创置业“BB+”长期发行人信用评级展望为“负面”。标普预计，即使公司控制其债务水平，首创未来两年内的杠杆率仍将保持在非常高的水平。而这也说明，公司近来的降杠杆措施并不得到认可。

如何解决这一问题？包括首创、城建、金隅等企业均表示，将强化财务资金管理，继续拓展融资渠道，保证公司资金链安全稳定。首创还提及，将推进物管业务资源整合，适时以资本力量让物管业务做大。

柏文喜表示，随着资金监管趋严、融资难度加大，房企的流动性压力上升，而在加速去化以促进回款的同时，由于国企的价格竞争措施无论从决策速度还是促销力度方面都无法与市场化房企相比拟，这些老牌京籍房企的融资压力和偿债压力会进一步加剧。

“融资和偿债压力不仅是京籍房企，而是全行业普遍面临的问题。”潘浩指出，从长期的金融政策分析，“防风险”是行业健康平稳的前提，因此房企“去杠杆、降负债”是长期财务结构优化的课题。近年，多数房企都在进行自身财务风险的治理，利用分拆多元业务上市、积极引入战略投资等成为近期房企的热点战略选择。

在诸葛找房分析师陈霄看来，对于负债率偏高的房企来说，房企要确保现金流安全，控制拿地成本、降低杠杆水平、降低负债率，同时优化战略布局，提高经营水平。而在当前的市场环境下，经营不善的房企或将面临被淘汰，不排除会有更多的重组和收并购案例发生。

市场份额遭挤压 突破难防守亦难

从布局来看，大部分京籍房企业务主要围绕环京区域。不容忽视的是，一些企业在寻求突破其它城市的过程中，遭遇了外地高成本获地以及大本营北京土地疯抢的难题。

今年8月，金隅出现在上海土拍现场，以总价69.2亿元竞得杨浦区一宗地块，溢价率38.32%、楼面价85764元/平方米，刷新了杨浦区的楼面价记录。然而，三年前金隅就曾以57.5亿总价连摘天津空港三个地块，最高溢价率高达521%，超过“面包价”的拿地成本，挤压着未来的盈利空间。

相对攻城不易，京籍房企在守城方面也不易。根据财报显示，上半年首创置业大本营京津冀地区实现签约金额176.4亿元，占总营收比例由2019年末的60.7%下降至52.4%，而长三角区域实现签约金额104.1亿元，比例升至30.9%。虽然外城不断加码拓展有所成效，但京籍房企在北京大本营的隐忧却已浮现。

随着越来越多规模房企加仓北京，京籍房企在北京的市场份额也逐渐受到挤压，对京籍房企产生业绩分流。一方面，自2008年以来，融创、龙湖、合生、万达等房企迁总部至北京，试图加码布局京津冀区域，另一方面，合生、恒大、绿城等今年在北京逆周期大举拿地加强土储，强势回归北京市场。

据《财经》新媒体记者统计，今年以来，绿城、合生创展、中海、恒大等房企纷纷重仓北京，其中2月绿城在北京以144.08亿元总价夺得三宗地块，5月合生创展在北京砸下179.6亿元，8月中海以79亿元拿下了2020年北京总价地王，而且时隔5年恒大重回北京以64亿总价摘得了密云、房山、顺义三块地，另外珠江系、花样年也与其它房企联合入京。

对此，潘浩分析称，北京新房市场的容量有限，而作为国家首都、重点一线城市等特殊标签，让北京成为众多头部房企布局的重要选择，市场存在长期激烈竞争，同时京籍房企的地域优势也逐渐在市场化行为中被逐渐削弱。

事实上，从房企销售额排名来看，部分京籍房企已经出现掉队情况。根据克而瑞全口径销售额排名，2020年上半年首创销售额为308.5亿元，排名下降10位至50名，国瑞、北辰销售额不足百亿跌出百强房企阵营，其中北辰排名下滑50名。

此前在2017年业绩发布会上，首创曾定下了两年晋级千亿房企的目标，2019年金隅地产集团党委书记郭强曾表示，2020年集团房地产业务的目标是实现合同销售金额超过500亿元。但是，理想很丰满，现实很骨感，上半年首创、金隅合同签约额分别为337亿元、145.1亿元，距离实现千亿、五百亿目标仍有距离。

除了面临上半年业绩下滑和债务增长、内外竞争加剧之外，近期金隅、北辰等房企纷纷宣布更换新董事长。8月21日晚间，金隅发布公告称，姜德义先生因工作变动辞去公司第五届董事会董事长、执行董事、董事会战略与投融资委员会主任职务，选举曾劲出任公司第五届董事会董事长。而就在此前一天，8月20日北辰实业选举李伟东为新任董事长。在业界看来，新任负责人能否带给企业新的生机，还有待观察。

关于未来，柏文喜认为，“内忧外患”对老牌京籍房企形成了巨大的市场挤压和竞争威胁，未来老牌京籍房企的还是要走向联合以提升市场地位类强化竞争力，如北京城建和住总的合并重组。同时，国资监管部门需要在推动企业强化内部治理和风险管控的同时赋予企业战略、投资、运营方面更大的自主性和决策的灵活性，否则完成500亿、千亿的销售目标会困难重重，而且在行业竞争中保持不掉队也将是一件较为困难的事情。

“京籍房企的固步自封使得近年来盈利水平不佳，且存在着高负债的困扰。未来，京籍房企必须要转变固有战略模式，打造自己的产品系，树立企业品牌，提升市场竞争力。同时在传统住宅业务之外，拓展多元化发展模式，加强商业、文旅、产业园等领域的业务拓展。”陈霄说道。