联办“过山车”，谁能成最后赢家？ | 商办资管

作者丨韩玮烨 编辑丨李莹 排版丨马丹凤

来源丨地产资管网（ID：thefutureX）

联合办公的发展史，无异于生存史。

在以“快进”速度经历了种种跌宕起伏后，今年年初的一场疫情，犹如压死骆驼的最后一根稻草。空置、倒闭、破产的消息不断袭来，再也不复风口初形成时那般的激情岁月。

但回过头来看，是真的不幸吗？当然不是。总有一些企业乘风破浪，愈发坚挺。如Distrii办伴、WeWork、优客工场。

2015年，毛大庆在阳光100优客工场启幕时曾表示，优客工场致力于让人们在创业和工作中度过的每一天都成为人生美好的记忆。尽管此时，这个目标仍在追寻，但优客工场早已度过了“存亡关头”，站在了新的课题前。

01

“过山车”似的5年

联办企业震荡中求生存

套句俗话，人们总爱说：“5年，是一个分水岭。”乍听觉得稍显邪乎，但对于联合办公行业来说，分水岭都不足以形容这天翻地覆的变化。

伴随着“大众创业、万众创新”以及“共享经济”意识的兴起，联合办公行业几乎在一夜间就成为了风口。2015年，联合办公迎来发展元年后，各路企业纷纷入局，市场新增主体数量达到高峰，并火速成为资本追逐的对象。彼时，有数据统计显示，2017年和2018年联合办公市场共获得111.52亿元的融资规模，表现几近疯狂。

但发展的曲线总是有波峰有低谷。2018年开始，联合办公行业盈利模式频频遭到质疑，资本回归理性。缺少资金支持的大部分企业，在前期缺乏长远战略思考及对外部环境缺乏理性判断的内忧外患下，后继乏力。盲目扩张造成的负累使行业频出暴雷。

运营模式单一、入住率低、服务水平参差不齐……当2019年整个行业仅获得总计14亿的4笔融资，人们想当然认为这就是不能再差的“寒冬”时，再次遭到现实打脸：2020年疫情爆发，扛不住的人更多了。

近日，联合办公企业We+酷窝正式宣布停止运营，称将停止与所有员工间的劳动合同，项目也处于停运阶段。而通知上关于停运的原因，仅有简短的4个字——“持续亏损”。

那么，一片灰暗下，有没有企业撑住了呢？答案显然是有的，并且很坚定。

睿和智库注意到，2020年上半年，Distrii办伴新增项目数量达7个，且项目主要位于高端甲级写字楼；新增项目面积超过6万平方米，对比去年同期增加了两倍以上，实现了逆势上涨。

WeWork亦初见成效，在经历一系列裁员、出售资产、重新与企业谈判租约之后，WeWork称公司有望于2021年录得净现金流入，较今年2月时订下的目标，提前一年达标。

同样，上个月优客工场披露发布数据显示，净利润率方面，今年前4个月同比去年提升了42%；ebitda方面，公司3月实现了空间业务ebitda回正，同时，前4个月的整体ebitda同比去年提升了85%；入驻城市数量方面，截至4月，优客工场入驻的城市数量为46个，同比去年增加了5个，提升了13%。

作为中国共享办公行业中首个“独角兽”企业，同时也是中国首家完成全球化布局的共享办公企业，优客工场在成立4年间，不断强调科技的作用，以互联网模式革新传统办公场景，率先实现智能化办公和无人值守运营管理。同时，积极转型轻资产运营模式，在引入多元化投资机构的同时，搭建自身生态圈体系，通过创新生态社群的构建，实现平台赋能。

可以说，联合办公的5年，是节奏极快的5年。在“过山车”一般的震荡幅度与时速中，应接不暇的变动，考验着所有人的生存能力。以优客工场为例，能活下来的，必须保持时刻清醒，并及时校准方向。

02

科技构建生态布局

优客工场面临新课题

纵观优客工场的成长史，科技是贯穿其整个成长线的有机组成。从某种意义上说，正是科技使得联合办公能够完整脱胎于传统房地产业的办公形态。而优客工场所创造的模式正是一家联合办公科技公司，以生态为基，通过科技提升服务效率与品质，以产生更高效、更具人性化的服务。

早在2017年时，优客工场就与蚂蚁金服携手启动创芯引擎，全面引入无人值守技术；2018年，优客工场正式引入人工智能公司——猎户星空开发的人脸识别技术；同年8月，联想与优客工场联合宣布，携手打造国内首个智能办公空间，帮助优客工场会员企业提升办公效率。另外，优客工场还通过“优鲜集”APP，满足会员工位预订、智能打印等需求。平台通过大量数据的汇集、分析，将空间内设备利用价值发挥到最大化，为用户带来更加直观、高效的办公服务。

正是科技，引领优客工场不断拓宽自己的服务范围。

根据优客工场在4周年庆上发布的“吸引力”战略，“智慧战略”当属轴心地位，即科技智能化。优客工场宣布未来还将搭建一整套云端化的办公操作系统ucomOS，通过办公数据云端化、应用云端化、系统云端化，让用户登录后在任何地点、任何场景达到一致的办公体验。

4年时间，优客工场已经构建了全球化的联合办公科技生态布局。如何将这种生态价值更大化发挥，转化成用户价值与企业自身可持续发展的动能，成为了优客工场新的课题。

03

轻资产化助力服务拓展

做城市美好生活代表品牌

轻资产化，也是优客工场一直以来的选择。

同样是在“吸引力”战略中，优客工场提出了空间战略，通过楼宇托管和大企业定制服务，用空间的力量为更多创新力量节约办公成本。

而事实上，早在2018年年初，优客工场就成立了一家基于SaaS、IOT、办公用户大数据及顶级设计能力为基础的专业轻资产运营公司——大然凌一。它是中国首家菜单式新型商业地产服务咨询公司，通过楼宇托管服务，为楼宇方提供与优客工场自营场地无缝对接的装修、管理、运营服务，入驻企业同样可以享受到优客工场的所有资源与服务。

多年来，轻资产化一直承担着优客工场盈利向的重要权重，而这也仅是联合办公生态化商业盈利图谱的一角。此前，毛大庆曾总结优客工场模式：桌子是入口，多维度的盈利，共享即价值，大数据是资产。

4年中，优客工场通过投资、收购、合作、孵化等各种手段，不断拓展自己的服务边际。截至目前，优客工场已投资包括泛优咨询、企业盒子、AA加速器等40余家创新企业，涉及创业教育、高端医疗、传媒等多个行业。生态上已聚集千余家服务商，提供涵盖人力资源、品牌营销、法律咨询、政策咨询、知识产权、财税金融、旅行交通及轻资产运营管理等全链条服务。

为强化资源对接，优客工场还持续发力社群搭建。目前，优客工场已初步形成了以共享办公空间为核心，由40余家企业构成的生态社群。在优客工场的办公平台上，不仅可以完成产业链上下游的对接与衔接，同时也实现了生态的重组，为创新效应的产生提供环境与土壤。

“服务百万企业，做城市美好生活代表品牌”，这是2020年年初优客工场公布的公司愿景，其中心仍然是服务。未来，优客工场也将持续消除办公与家的边界，使之成为有温度、人性化的生态平台，希望人们可以在这里更自在平和地交流，激发更大的自我创新。

9月4号，我们将为您奉上“商业不动产证券化趋势暨第二届中国购物中心资管峰会”。有空过来喽喽？！

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