房东随意涨租卖房,只能搬家吗?从《三十而已》分析处理租房纠纷

此前热播的《三十而已》引起全网热议，其中关于女主角王漫妮被恶房东涨租卖房的剧情，更是让很多在城市打拼的白领感同身受。

让我们先来简单回顾一下剧情：

女主角王漫妮接到房东电话，被告知房租要从7000元涨到8500，顿时王漫妮就懵了，考虑到搬家到无奈，只好支付了租金。之后的一集中，王漫妮从外旅行归来，刚入家门，房东竟带着中间公司的人来看房，称因女儿结婚买新房，所以要出售该套房屋，要求王漫妮搬走。无助的王漫妮对房东说自己刚交过房租，但房东并未理会她的无助，执意要买房，同意退还剩余房租。毫无办法的王漫妮只好重新找房。

那么，像王漫妮这样租房时遇到房东涨租卖房，法律上是怎么规定的呢？

一、房东能随意涨租吗？

不能。

依法订立的合同对双方具有法律约束力，双方应依合同履行义务，不得擅自变更或者解除合同。

剧中王漫妮与房东签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思的表示，在合同存续期间房东不得单方擅自提高租赁价格。王漫妮在第一次遭遇房东无理涨价时可选择拒绝支付增加的租金，如房东执意要求涨价，王漫妮可以向房东提出解除合同和支付违约金的要求。

《中华人民共和国民法典》

第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

二、房东卖房，承租人只能搬家吗？

买卖不破租赁。

根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定， 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所 有权变动的，不影响租赁合同的效力。

此即买卖不破租赁原则。

是指承租人对租赁物的占有和使用可以对抗第三人，即使该租赁物所有权人或享有其他物权的人也不例外。

该原则有三个构成要件：第一，租赁合同合法有效；第二，所有权转让行为合法有效；第三，租赁合同先于所有权转让行为。

剧中，房东要出售的房屋处于租赁状态，房东应将房屋出租情况如实告知买受人，适用买卖不破租赁原则后，买受人概括继受了房东与王漫妮之间房屋租赁合同中房东的权利和义务，与王漫妮建立新的租赁合同关系，王漫妮可以根据租赁合同约定继续使用承租的房屋。

也就是说，房东是不能将王漫妮赶出去的，已有的租赁合同将在新的产权人身上继续存续，直到房屋租赁合同到期。

三、房主要卖房,承租人可以优先购买吗?

可以。

优先购买权，是指民事主体在特定买卖的同等条件下，依法享有优先于他人购买财产的权利。承租人的优先购买权则是指承租人在出租人出卖租赁物时，在同等条件下优先购买该租赁物的权利。根据规定，承租人对租赁物的优先购买权仅限于房屋。

根据《中华人民共和国民法典》第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

另外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

第二十四条　具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使优先购买权的；

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

所以房东太太在出卖租赁房屋时应当在合理期限内通知王漫妮，并给其考虑是否购买该房屋的时间。如果王漫妮未作出放弃优先购买权的意思表示，房东太太不得在这个期限内将该房屋出卖给他人。

来源：网络文章

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