风险案例！法拍房风险防范及如何规避

真实风险案例！法拍房风险防范及如何规避？金铂顺昌以北京某法拍房真实情况给大家做个介绍。

案例介绍：下面这个典型的法拍房曾遭两个买受人两次悔拍，每次保证金都为10万，拍卖成功又悔拍，两个买受人均损失10万元。买受人法拍房规则没弄清楚？还是房屋情况未调查清楚？法院公告未写明“凶宅”，但房屋确实发生非自然死亡事件。

案例详情：

上图为北京朝阳区某套法拍房的“标的物介绍“，其备注中，明确写有”该房产已有两次悔拍，请竞买人在参与竞买前务必仔细了解房产状况。“ ，这套房子已经有两次悔拍，拍卖保证金：10万元。

两次悔拍中，买受人的两次保证金将如何处理？法律规定第十四条，网络司法拍卖中关于保证金的规定：买受人悔拍后保证金不予退还。

另外某拍卖平台中，明示“法院对模拟体验行为所产生的问题及费用概不负责。“这说明，法拍房购买的每个环节都与您的资金直接挂钩，所以在购买法拍房的每个环节都需要谨慎操作，但在操作之前，要对法拍房中的每个细节都要有所了解，比如某套法拍房悔拍的原因，为什么会悔拍？是买受人个人原因还是房子有什么问题？这个案例中，两次悔拍显然是不正常的，要好好了解房子的情况，就是行业中说的”尽调、尽职调查“。

以上这个案例金铂顺昌想说，法拍房风险不止这一条，这一条就让两位买受人共损失20万，悔 拍的代价很大！ 那下面再给大家总结一下法拍房风险防范及如何规避的问题。

首先看看法拍房的风险问题：

1、房屋被占用风险，这个是经常遇到的问题，我们辛苦花了大价钱买来的房子被前房主占用，不肯搬出，没有比这更闹心的。这样的案例比比皆是，相信您也听说过。

2、房屋长期租约风险，这也是很正常的现象，你要买的这套法拍房如果已经与租户签有20年的租约，那这种房还可以买吗？其实是可以的，租约合同看是否正规，如果不正规，自然没什么风险，如果正规，可以跟对方协商，按合同谈赔偿条件，聘请专业的律师来办这事就可以，一般正规的辅拍机构都有签约的正规的律师事务所。

3、税费无法计算风险，法拍房的税费很复杂，看一下税费包含哪些：

司法拍卖房产税费和二手房一样，通常包括：个税、契税、增值税、印花税。其中契税和印花税是买方税，增值税和个税是卖方税。在实际操作中，一般卖方税 也是由买方承担的，但也不绝对。所以在拍卖前要注意看公告里是否有写明，税费全部由买家承担。2020年8月11日《中华人民共和国契税法》获全国人大常委会通过，并将于2021年9月1日起施行。由于涉及到个人买房成本问题，契税法的税率问题备受关注。目前，个人买房实际所缴契税税率为1%-2%，而契税法第三条规定：契税税率为3%-5%。

4、无法过户的风险：对于法拍房，法院只负责房屋产权过户，但不负责买受人落户，至于原业主是否占用了户口、学位，买受人能否落户，都要由买受人自行找公安、教育等部门解决，所以较麻烦。

5、无法贷款风险，买法拍房还有一个重要的问题，那就是资金问题，个人根据自己的情况去查是否有资格贷款也是很麻烦。

6、房屋隐形瑕疵的风险，通常我们只看到了拍几张照片或者一段视频，对房子潜在的瑕疵并没有做信息纰漏。因此假如房屋存在违建、不合规改造，或者是凶宅以及有刑事涉案，竞拍者只通过法院公布的信息是看不出来的，所以想要买法拍房那就得做尽调。

了解了法拍房的风险，那就需要防范和规避了，个人不建议参拍，有些问题是个人无法处理的，比如上面中的任何一条，都够买受人折腾。