央行再次拒绝降息，楼市“三道红线”压顶！风向变了

文|凯风

降息，又一次落空了。

8月20日，最新一期LPR利率发布，1年期LPR为3.85%，5年期LPR为4.65%，均与上月保持不变。

从4月至今，LPR利率已经连续4个月按兵不动了。无论是楼市利率（5年期LPR），还是实体利率（1年期LPR），都未进行调整。

这意味着，货币政策迎来转折点，最宽松时刻已经过去。今年以来，实体利率（1年期LPR）累计降息30个基点，楼市利率（5年期LPR）降息15个基点。

从大趋势来看，货币政策还没到真正收紧之际，但楼市很有可能遭遇新一轮收紧。在降息落空之外，还有一系列信号标志着政策的悄然转向。

其一，地产融资再度收紧，高杠杆房企不得不面临萧瑟秋风，降价促销或许为时不远了。

据21世纪经济报道，市场传言称监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”，负债率过高的房企将会削减发债规模。

所谓“三道红线”：

1、剔除预收款后的资产负债率大于 70%；

2、净负债率大于 100%；

3、现金短债比小于 1 倍。

这三道红线如果全部命中，开发商的有息负债就不能再增加。踩中两条，有息负债规模年增速不得超过 5%；踩中一条，增速不得超过 10%；一条未中，不得超过 15%。

如果这一新规属实且全面落地，那么融创、恒大、富力、绿地、金辉、华夏幸福、泰禾……等房企，都有可能触碰到“三道红线”，融资可能会受到影响。

即便只是踩中一条或二条红线的房企，融资也会受到限制，想要再像过去一样大肆加杠杆，显然不可能了。

房地产是典型的资金密集型行业，融资能力与现金流是两大生命线。一旦发债受到限制，那么剩下的唯一选择，就是通过降价促销回笼现金流。

下半年，可以期待新一波降价促销了。

其二，货币增速（M2增速）突然摇头向下，迎来半年内首降，这一举动超出市场预期。

在刚过去的7月，新增社融、信贷、M2全面回落，M2增速10.7%，比上月减少0.4个百分点，为6个月来首次下降。

M2是现金、活期存款与定期存款之和，相当于货币供应总量。M2增速的高低，代表着货币供给的松紧，今年上半年，M2同比增长11.1%，创下近几年新高。

如今M2增速转向，标志着全面宽松不复存在，降准、降息的力度均将不及预期。

其三，银保监会主席郭树清撰文表示：房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。

这句话出自最新一期的《求是》杂志，讲这话的人是央行书记、银保监会主席，其权威性自不待言。

这句表态，足以代表管理层对待房地产的态度。

事实上，早在去年，郭树清在陆家嘴金融论坛上就曾直言不讳：

必须正视一些地方房地产金融化的问题。历史证明，凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，最终都要付出沉重代价。

这段话可谓掷地有声。不管对房价走势又怎样的判断，不可否认的一点是，这两年房地产的整个舆论风向和政策导向，全都变了。

可以说，这一系列动作都传达了一个相对极其清晰的信号：相比房地产对经济的拉动效用，监管层更在意的是泡沫风险了。

这里的泡沫风险，不仅指的是高房价所带来的居民债务风险，还包括房企债务高企导致的高杠杆危机。

金融排雷，比任何时候都有紧迫性了。