广州楼市：今年能买房吗？买经济适用房需要注意什么？

我是广州一姐说房,资深房产投资专家。您苦苦寻求的买房军师，目前已为上千人提供过买 房私人定制方案。
一姐不像其他自媒体，天天发鸡汤，学习多年丝毫没能改变你的生活,房产自媒体中唯一敢 讲真话的自己人 !一姐只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。

以下精选问答选自粉丝提问
提问：一姐。我想请问一下，今年买房是最好的时机吗？买经济适用房，需要注意些什么？
回答: 2020年，今年买房是很好的时机。第一套房子很重要，因为它决定你未来换房的基础 。买房投资，眼光要长远，第一套房是我们下次换房的跳板，买到了好房子，在下次换房的 时候，才能有更多的资金和更大的选择。
买经济适用房，里面有很多坑。交易费用、限制措施也是不一样的。流动性和收益性都要比 一般的商品房差一些，2006年后的房子，可以交税改成商品房。
买经济适用房需要注意三种:住满5年的二手经济适用房,未住满5年的二手经济适用房,一手经济适用房
1：已经住满5年的经济适用房
购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件,任何购买人群都能购买。
2：购买此类二手:经济适用房除正常缴纳1.5%的契税、5%的印花税外,不需要再缴纳成交价 3%的土地出让金。
3：尚未住满5年的经济适用房
购买此类已购经济适用房的客户,首先必须满足普通经济适用房的购买条件;其次购房人还需 办理经济适用住房购买资格审核手续。若所购置的已购经济适用房超过核定最高购房总价标 准以外部分,则需补交10%的综合地价款并所购房屋仍按经济适用住房产权管理。
如何选购经济适用房请私信。
魅力四射的一姐，新年好。听从您的建议准备入手广州，请问广州永和的合景誉山国际1.4 左右，近期自住，长线投资合适么?楼盘比较大，听说有公立私立学校，还有楼巴车到市区 。
请问会形成像南村一样的商业新圈么?增城还有什么适合短期自住，长线投资的楼盘，首付 可以做到60左右，盼推荐，谢谢
回答：合景誉山国际还行，但是更倾向地铁沿线淘二手，回报率更高能否形成商圈还要看运营和人口导入能力，周期会比较长

提问:一姐您好!新人首问，本人工作生活广州，名下有1套住宅市值400，还有65贷款没有还 清，估计用这套房可以再贷出子弹200，目前还有房票1张，请问:
1.从投资角度看，子弹200应投在广州本地还是外地(例如深圳) ?为什么?
2.如果投在广州的话，能否介绍一下广州有什么地段，什么楼盘，什么价位可以进入?盼请 你的回复，谢谢!
回答：8月18日，深圳的示范先行区，以及双11的144平的豪宅线突变，再加上前一段时间的 “前海扩容”，这一系列刺激的动作，最终的结果就是当下:深圳南山、宝安两个重点区的沸点热度
这些小政策只是煽风点火，只是最后的催化剂而已，而真正市场博弈的隐藏力量来自于过去 2016-2019这三年时间的蛰伏，需求的压抑、刚需的释放、回血的完成，这些随着时间的积 累造成了今天的局面。
广州会步深圳的后尘，广州的市场启动会比深圳晚一些，至于晚多少，我不能胡言乱语的说 是晚6个月，还是一年。
从时间节点上来看，肯定是晚的，这是必然。如果深圳“炮火声”四起，杀的漫天涛海、火 光冲天，广州还纹丝不动，既合乎情理，又不合适情理
合乎情理的原因在于:深圳确实是全国资金的汇集地，一有风水草动，市场预期和房价就会 起来，而广州却不具备这些先决条件
不合情理的原因在于:广州其实温度已经在慢慢回升。
宏观、中观层面:
.1、广州市区2019年年底，已经筑底的区域是:天河区、越秀、海珠东部、白云南部、荔湾 大部分，价格已经筑底，淘笋不易
2、广州近郊的区域板块，包括白云区同和、南方医院，天河金融城鱼珠、老黄埔、番禺汉 溪长隆万博、大学城，就是“向东向南”的那个“大半圆”弧线，这些个区域价格基本接近 触底，运气不错的，还可以淘淘笋
3、从2017年3月30日 以来的政策调整，整个城区经历了2年半的深度调整，价格回调和坐实 ，通过市场的博弈把顶部的泡沫挤去，剩下的就是价格回归价值的时候，从这个层面来看， 广州的中心六区的入货时间正当时。
4、广州的远郊，我自己定义为超过20-22公之外的地方都是远郊，比如新塘、比如萝岗区府 之外的长岭居、比如番禺广场和番禺桥南、比如白云区的龙归这些地方，估计还会有半年到 一年的深度调整期，市场演变的速度其实并没有那么快，尤其是向下的调整
提问:一姐你好，请求指教:
坐标广佛交界，夫妻都在广州上班,一个海珠区一个番禺区，房子在佛山顺德陈村万科缤纷 四季，孩子准备上小学为学位烦恼，房子不大也准备一起置换。
方案一是直接置换到广州的海珠区老破小，解决学位和通勤问题，但楼龄都已经20年,担心 孩子读完书后无人接盘。老小区居住舒适度也很一般，买不下手。
方案二是在广州海珠区买套一室的学位房，在原来的小区买一套四房，就是通勤费时，虽然 现住的小区也准备通地铁了，但通勤时间和驾车差不多，孩子上学折腾,接送麻烦。
方案三是在现住的小区换四房，孩子读私立学校，但想到小学初中高中都需要付费还是感到 颇有压力。不胜烦恼，请一姐指教指教!
回答：1、你的预算是多少?陈村房子名下、贷款还有你们各自的购房资格是如何?
2、你也还是考虑过住投分离的，但我一般不建议没解决真正的学位、教育问题前去做住投 分离的事情，或者可以这样说，刚需的买家特别是有小孩的不要单纯考虑住投分离。
3、若限于学位房的预算,最佳的办法其实就是买一个小学位房，在附近直接租个大的房子住 下来，同时也保留自己在陈村的房子，初步不建议你卖掉。
4、走私立的方式，除非是名校，要不然还是公立师资力量好, zf支持力度高。
提问:感谢一姐回复一下，佛山的交了首付，佛山招商时代天禧14栋，目前待建，打地基中 ，可以找开发商退款退房吗，蔚蓝城邦也打算持2年左右，地铁通了，卖出。宁德丰利大厦
也考虑出手，但三套的回款在广州卖不了一套，是等满二卖出，还是怎么办，之前没经验，回头看没早点认识您，一步错，步步错。现在手 上也没子弹了，只能等出手后才能够置换，请一姐老师指教，谢谢

回答：招商时代可以找开发商申请更名卖出，不过需要跟开发商好好沟通下。
宁德可以直接出售。现在认识了也不晚，慢慢来嘛，会好起来的。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分人前面。
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