净利最高涨5倍！上半年物业板块业绩与股价齐飘红

新冠疫情在对地产公司销售业绩造成了冲击的同时，也让物管企业存在感大增。今年以来，上市物管企业的股价迎来一波明显涨势。

东方财富Choice数据显示，截至8月13日，有8家上市物管企业的股价涨幅超过100%，其中银城生活服务的股价更是暴涨近5倍。

推动股价走高的不只是日渐提升的关注度，还有企业自身业绩的良好表现。截至目前，已披露了业绩预告的16家物管企业皆录得业绩增长。

业绩一片飘红

东财Choice统计显示，截至8月11日，A股、港股上市的物管企业中，已有16家发布了业绩预告，并且皆录得业绩增长。

其中，和泓服务上半年归母净利润同比增长超过500%；招商积余预计上半年的归母净利润1.6亿-1.9亿元，同比增幅范围在88.66%-124.04%。

同时，鑫苑服务上半年归母净利润大幅增加不少于140%，滨江服务、正荣服务盈利也大涨超过90%；佳兆业美好、雅生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、银城生活服务和时代邻里等多家上市物业公司则均有50%-70%的利润涨幅。

事实上，市场对于物管企业的业绩整体都抱以颇为乐观的态度。

7月份时，中信证券发布报告称，预计物管行业重点公司中期业绩增长37.8%。中金公司也给出了2020年上半年物业企业“业绩稳健”的预判，其中，其预计雅生活服务同比增长31%、保利物业同比增长25%、中海物业按人民币口径同比增长23%等。

业绩高速增长的原因之一在于企业通过“内生+收并购+外拓“的方式迅速提升在管规模。

2020年上半年，多家物管企业都在通过收并购推动规模的增长，在物业管理板块上市公司公告的收并购活动中，一共有18起并购，涉及金额达10亿元。其中奥园健康和时代邻里的并购力度最大。

兴业证券研报统计，奥园健康先后收购了宁波宏建物业、乐生活智慧社区服务，共获取了2541万平方米的管理面积，是其截至2019年底在管面积的1.68倍；时代邻里控股则在上半年进行了3次并购，共获取在管面积2143万平方米，达到2019年底在管面积的55.8%。

与此同时，头部物管企业还在拓展多元化业务。碧桂园服务近期披露了对楼宇电梯海报媒体城市纵横100%股权的收购计划。野村据此上调了碧桂园服务2020年至2022年盈利预测2%至7%，并将其目标股价从46.45元上调至54元。

嘉和家业物业服务研究院执行院长唐卓认为，上半年物管企业业绩表现亮眼主要原因包括以下5点：其一，管理规模的持续扩大，为企业创收提供足够的收入情况；其二，收并购标的盈利数据的并入，有效带动整体盈利能力的走高；其三，增值服务这类高创收、高毛利业务的开展也将为企业利润的增长提供有力保障；其四，部分新上市企业上市相关费用减少，对净利润的侵蚀减少；此外，疫情期间政府给予企业补贴。

“长期看，物业行业业绩亮眼表现具有可持续发展性。”唐卓表示。

兴业证券分析师宋健也认为，高成长、高确定性是物管板块的主旋律。“预计物业管理行业在未来3-5年仍然享受规模红利。”宋健认为，这一红利主要体现房地产行业集中度提升带动物管行业集中度提升、物管行业的收并购整合、在管物业业态的多元化、增值服务的拓展等四个方面。

“物业板块正处于从1到N的快速拓展期，而增值服务正经历从0到1的拓荒期。物管公司经营稳健，现金流健康，不受行业周期性波动影响。”宋健表示。

持续的上市潮

靓丽业绩催动下，物管公司的股价走势同样长势喜人。

东方财富Choice数据显示，截至8月13日，A股、港股的物业股中，有8家物业股股价涨幅超过100%，银城生活服务的股价更是暴涨近5倍，中奥到家、鑫苑服务、永升生活服务、滨江服务、时代邻里的股价涨幅超过150%。

同时，在港上市的物业股中，碧桂园服务以1360亿港元的总市值位列各物业股之首位，而绿城服务等物管企业的总市值已经超过其地产母公司的总市值。

香港资本市场给出的高估值、相对便捷的上市流程，至今依然催动着房企分拆物业板块的“上市潮”。

不完全统计显示，今年以来，成功在港交所挂牌的物管公司有6家，分别为兴业物联、烨星集团、建业新生活、金融街物业、弘阳服务、正荣服务；近期，包括荣万家、合景悠活、佳源服务、金科智慧服务、世茂服务等在内的10余家物业公司也已向港交所递表。

近期，恒大、融创等房企巨头也加入了推动物业板块上市的行列中。至此，TOP5房企阵营中仅剩万科物业还未公开表示有上市计划。

另据嘉和家业监测，目前正在筹备上市的物业企业多达100余家，其中多为中小物企或区域物企。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，目前外部金融环境比较宽松，物管公司登陆资本市场可以获得较多融资。

不过，在当前持续的物管公司“上市潮”下，市场或许难以再持续给出高估值。

嘉和家业物业服务研究院发布的研究报告显示，从经营创收上看，目前提交招股书的物业企业以中型物企居多，除金碧物业、融创服务、世茂服务、金科智慧服务等头部企业之外，多数待上市物业企业2019年营收均在20亿以下，在管体量上也多低于5000万平方米。

“2019年部分当年上市的物业企业在年内并未得到资本市场上很好的认可，有部分该类物业企业至今股票价格仍处于破发状态。”嘉和家业表示。