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SOHO中国未回复私有化搁浅原因,业内称可能标的资产价格谈崩

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在北京第二金融街丽泽商务区的C位地段,钢结构用量达1.83万吨,相当于2.5个埃菲尔铁塔,五条地铁线上盖的丽泽SOHO正在招租。这是主导设计北京大兴国际机场的建筑女王扎哈在中国的最后遗作,业内称之为“夜空之眼”。这栋拥有高达200米的世界上最高中庭的双螺旋结构建筑,是SOHO中国旗下的资产。

这家创立25年、上市13年且拥有“京沪”最优质写字楼物业资产的房企,几经风雨,曾于今年3月初启动了私有化计划,历时5个多月后,却突然搁浅。8月13日晚间,SOHO中国发布公告,宣布终止早前要约私有化事项。

对于私有化事项终止原因,以及是否还有重启打算等问题,SOHO中国相关负责人向《证券日报》记者表示,“请以公告为准,暂时没有更多回复。”

但业内对此却有颇多猜测,“此时突然宣布终止,很大程度上是由于疫情影响下,市场需求降低,未来充满不确定性,而导致双方在价格上出现分歧。”同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者直言,待市场稳定后,重启谈判的可能不是没有。

终止与黑石私有化谈判

在外界看来,自2014年以来,SOHO中国逐渐出售写字楼资产,或是出于转型需要,或者为了实现收益。不过,在陆续出售项目过程中,SOHO中国并未积极购入项目,一方面源自其定位一线城市核心区域,优质商业物业较为稀缺,资产标的价高且不多;另一方面,在SOHO中国董事长潘石屹看来,出售项目是因为租金回报率很低,出售资产获得现金,用于向轻资产转型,拓展SOHO3Q。

不得不说,时代在变,曾一度引领时代发展的企业家也渐渐退出舞台。2017年下半年,王健林将万达集团部分酒店和文化旅游项目以600多亿元出售给了融创中国。彼时,潘石屹已经前前后后处置了一些资产。

再后来,随着潘石屹出售资产规模达到数百亿元量级,其“跑路”的消息便不断传出。2019年底,潘石屹在接受《证券日报》记者采访时表示,“老是说我跑了跑了,这都是谣言,跑不了的。”值得一提的是,抛开“跑路意图”不谈,潘石屹曾直言,“我是一个商人,商人就要琢磨赚钱”。而过往套现的多个项目,不少都实现了高收益。

直至今年3月11日晚间,SOHO中国在港交所公告称,正在与海外金融投资者洽谈,以探讨进行战略合作的可能性,其可能导致也可能不会导致就公司股份做出全面要约。同时,有媒体报道称,黑石集团正进行排他性谈判,提出以每股6港元的价格将SOHO中国私有化,计划斥资40亿美元(当时约合人民币277亿元)。

但这场谈判进行了5个多月时间,却逐渐走上了搁浅之路。

8月13日晚间,SOHO中国公告称,董事会谨此告知公司股东及潜在投资者,公司与投资者就2020年3月11日公告中提及的潜在交易所进行的讨论已终止,迄今并未致使就潜在交易的条款达成共识。截至公告日,SOHO中国与任何第三方并未就潜在交易订立任何正式或具法律约束力的协议。

资产价格没谈拢?

“两家公司在基本诉求上是一致的,SOHO中国近年来一直是‘卖卖卖’,而黑石在中国也一直是‘扫货’节奏。但此次收购正值疫情期间,此时SOHO中国旗下办公物业出租情况肯定受影响,预期也不乐观。”肖云祥向《证券日报》记者表示,此外,港股市场对内房股历来有低估的情况,“虽然在今年3月份报价高出SOHO中国股价近一倍,但从物业本身的价值来看,是不是这个价是有待商榷的。”

肖云祥进一步称,当然,3月份的估值并不能代表真实情况,当前的市场活力已经较前期有了较大增长,3月份的估值是否符合当前的市场预期也就不好说了。

地产分析师严跃进也向《证券日报》记者表达了类似的看法,“第一,疫情带来了交易的不确定性,无论是黑石还是SOHO中国,实际上都会对后续的前景,尤其是交易本身带来很多顾虑;第二,疫情下的经济环境已经出现了很多变化,在上半年全球市场量化宽松等情况下,资产面临泡沫化风险,收并购随之承压;第三,从黑石一方来看,或也面临全球经济金融波动所带来的压力,此时介入私有化的性价比明显在下降。”严跃进如是表示。

从当前的写字楼市场空置率来看,根据世邦魏理仕集团的数据,今年第二季度,上海和深圳两个城市的高档写字楼空置率分别攀升至20%和21%,均为2008年金融危机以来的最高水平。北京的空置率达15.5%,为2009年以来最高。从时间上来看,写字楼市场恢复压力很大,预计要延迟到明年下半年才会进入上行通道。

“这会影响相关项目收购的性价比,进而影响部分资金的进入。”严跃进向《证券日报》记者表示,今年很难看到机构投资者介入规模达200亿元人民币以上的大宗收购案,债券市场的动荡也引发了为交易安排融资的担忧。

由此来看,“谈判没有谈拢,双方对资产价格和未来价值判断存在分歧是大概率原因。”肖云祥向《证券日报》记者表示,也存在另一种可能,黑石与SOHO中国私有化谈判耗时太长,且一直未达成协议。而此时SOHO还有另一重大事项需要进行,待需要急于进行的事项完成后,再重启谈判的可能不是没有。不过,肖云祥也直言,这只是一种猜测。

“不排除SOHO中国自身有其他想法。”在严跃进看来,“SOHO中国过去有提过私有化后会加大对海外市场的投资,鉴于当前海外市场错综复杂的政治经济关系,建议可以把私有化工作搁置,同时专注国内写字楼资产的运营,尤其是在当前营商环境优化的情况下,SOHO中国相关业务其实也面临很多新的发展机会。”

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