深圳突然关门之后，房产投资最好的机会在哪里？

对于一个普通的中国人而言，过去20年最好的投资机会是什么？面对这个问题，绝大多数人的回答一定是——房子。

这个答案：对，也不对！

说它对，是因为很多人确实通过房产投资，积累了巨大的财富，实现了阶层的跃升，甚至财务的自由。

比如，2000年上海的房屋均价是3000元一平米，2020年达到56000元一平米，20年上涨18.6倍。

又比如，2000年北京的房屋均价是2500元一平米，2020年达到65000元一平米，20年上涨26倍。

最疯狂的是深圳，2000年深圳的房屋均价是2000元一平米，2020年达到73000元一平米，20年上涨36.5倍。

深圳房价过去20年的涨幅，放在全球房地产的历史上来看，也是一个奇迹。如果一个人2000年在深圳随便买上两套房，放在那里什么也不做，躺到今天都已经成为千万富翁。

说它不对，是因为并不是每个城市的房价涨幅，都如北上深这样的疯狂。

比如同为一线城市的广州，2000年房屋均价是3500元一平米，2020年是36000元一平米，20年涨幅10.3倍，勉强跑赢通胀。

比如新一线龙头城市成都，2000年房屋均价是2200元一平米，2020年是16000元一平米，20年上涨7.3倍，完全跑输通胀。

最惨的是玉门，2000年房屋均价是700元一平米，如今玉门老城已经完全废弃，一套房的价值，无限趋近于0。

那些当初抱着投资的态度在玉门买房的人，别说资产保值增值，如今全部都亏得连底裤都不剩一片了。

因此，从过去20年的历史可以看出，要说房产是普通人最好的投资渠道，至少得具备两个前提。

第一，微观上看，必须选择在一线城市，类似于大同、大庆、江门这样的三四线城市，基本没有投资价值。

第二，宏观上看，国家的经济应该处于一个快速成长的上升期，类似日本这样的已经高度发达的后工业国家，其首都东京的房子，也没有太大的投资价值，因为它本身已经很贵了。

在可以预测的未来一二十年里，北上深无疑还会是中国房价金字塔最顶端的三个城市，这里的房产，还有不错的投资价值。

但在目前的形势下，要想在北上深实现过去20年那种几倍甚至十几倍的涨幅，即使国内经济不出现崩盘、货币不发生卢布那样的贬值，也已经非常困难了。

一方面，目前深圳房价接近10万，哪怕再涨一倍，就是20万了，而目前全世界房价最贵的香港，也就这个数，香港房价还有多少上涨空间，聪明的人应该心里都有数。

另一方面，随着深圳7.15新政的突然实施，北上深三个城市的购房资格，变得越来越难以获得，接下来将是即使拿着大把大把的钞票，也没法参与到游戏中去。

那么，在未来一二十年间，国内还有哪个城市的房产，能够复制过去20年北上深的传奇呢？

比较遗憾，这个问题的答案可能是——没有。

别说十倍涨幅，可能连五倍涨幅的城市都不可能有，比如深圳，你觉得它能够达到均价40万一平米吗？

不过，虽然国内很难再出现十年房价上涨五倍甚至十倍的城市，但如果我们把视野放宽一些，跳出国内、放眼世界的话，或许我们能够找到答案。

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上世纪90年代，世界银行曾经预测，21世纪是属于亚洲的时代，世界经济新的增长点将出现在东方。

后来的事实，验证了世界银行的预测。随着2001年成功加入世界贸易组织，中国迅速崛起，并在13年内成长为全球第二大经济体。

在中国经济增长奇迹之后，世界银行再次预测，中国之后全球新的经济增长点在东南亚，也即是东盟十国。这十个国家分别是新加坡、文莱、马来西亚、泰国、印度尼西亚、菲律宾、老挝、越南、柬埔寨和缅甸。

因为东盟十国和中国有太多相似的地方：

人口众多而且结构年轻、自然资源丰富、温热带环境宜居、临海港口极大便利于全球贸易……

而过去几年发生的很多事，也充分说明东南亚将是继中国之后全球经济的又一强劲增长点。中国长三角、珠三角大量制造业企业将工厂陆续搬迁至东南亚国家就是最好的说明。

因此，类比过去20年中国城市房价轨迹，要想寻找下一个房价增长空间足够大的城市的话，在这些国家中去寻找，无疑是正确的选择。

东盟十国中，新加坡已经是发达国家了，房价比深圳还贵，显然不是好标的；文莱人口43万，老挝717万，都在千万以下，一个国家的人口总量尚不及国内东莞一个市。

越南由于历史原因，对华一直不太友好；印度尼西亚直接限制外国人购房，而且也属于排华比较严重的国家；缅甸最大的问题是政局不稳，政策多变，风险极大。

因此，考虑以上因素，在东南亚投资房产，主要是菲律宾、柬埔寨、泰国和马来西亚这四个国家。

那么，这四个国家，是否都是好的标的呢？

其实也不然。

万通董事长冯仑曾经总结过一个规律就是：一个国家的房价，在其经济发展到人均GDP2000美元的时候，将会出现明显的上涨；在人均GDP从3000美元到6000美元这个阶段，房价的涨幅尤其厉害；而人均GDP达到8000美元之后，增速将明显放缓回落。

这个理论，在中国得到了完美的验证。

1998年，国内开始房改，住房实行商品化，但当时经济落后，人均GDP只有828美元，因此虽然住房制度发生了根本性变化，但是房价上涨幅度并不大。

一直到2003年，国内人均GDP接近2000美元的时候，北京上海广州深圳等一线城市的房价开始走出独立行情，有了比较明显的上涨迹象。

到2007年底，国内人均GDP达到3000美元，不仅一线城市房价开始快速上涨，天津、南京、杭州等二线城市也开始跟涨。

之后随着人均GDP进一步增加，到2016年达到8000美元，这十年间全国房价更是迎来普涨，甚至一些名不见经传的三四线城市，房价也纷纷过万。

也正是在这2007年到2017年的这十年时间，北京上海深圳普遍实现了从八千到六七万最丰厚的一段涨幅。

因此，从人均GDP这个衡量一个国家经济发展最重要的指标来看的话，柬埔寨只有1643美元，显然还不到房价全面启动的时候。泰国是7808美元，已经到了房价快速上涨的中后期，目前曼谷遍地三四万的房价也充分说明了这一点。而马来西亚的人均GDP是11415美元，房价已经过了快速增长期了。

因此，目前东盟10个国家中，人均GDP3485美元的菲律宾，无疑是最合适的选择，而且菲律宾的人口规模足够大，1.08亿，全球排在第13位，人口结构也非常年轻，平均年龄只有24岁，未来至少还有30年的人口红利期。

从人均GDP指标来看，理论上菲律宾目前处于房价已经启动，但是还有巨大增长空间的阶段。而从2012年开始算起的话，过去8年菲律宾的房价走势也充分印证了这一点，一直在上涨，但是涨幅还不算太猛，高度类似于中国2000年到2007年那一段时间。

过去8年，菲律宾的GDP年均增长率为6.5%，在亚洲主要经济体中排名第二，仅次于中国，力压越南，远超泰国。

国际货币基金组织预测，菲律宾在2026年GDP将超过马来西亚和泰国，成为东盟十国中的第二大经济体。汇丰银行预测，到2050年，菲律宾将超过印度尼西亚，成为东南亚第一大经济体，全球第16大经济体。

因此，未来20年，亚洲经济发展前景最好的两个国家，一个是中国，另一个就是菲律宾。而菲律宾的房价，也很有可能随着其经济的发展，再次复制过去15年中国房价的走势。

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从大的方向看，菲律宾的房产具备很好的投资潜力，那么从具体的城市来看，又该选择哪里呢？

回顾世界各国的历史不难发现，一个国家最具房产投资价值的城市，毫无疑问是其首都。北京、东京、首尔、伦敦、巴黎、曼谷，莫不如是。

因此，投资菲律宾的房产，首选城市应该就是其首都马尼拉。而马尼拉也确实具备各方面的条件。

对马尼拉比较了解的人都清楚，和国内的城市相比，马尼拉很多地方像极了北京，因为它是菲律宾的政治、经济、文化、教育、医疗、艺术中心，是权力和财富的高度汇聚之地，集全国优势资源于一身。

马尼拉大教堂

2019年，马尼拉一座城市贡献的GDP，就占据了整个国家的43%，几乎创造了整个国家一半的财富。

在繁华程度和城市面貌方面，菲律宾又像极了上海，其CBD规划瞄准国际化大都市，摩天大楼鳞次栉比，街道路面干净整洁，晚上霓虹灯光闪烁……BGC（Bonifacio Global City，博尼法西奥环球城）也被称为马尼拉的陆家嘴。

BGC夜景

在房屋供需上，菲律宾又像极了深圳，深圳人口1344万，土地面积1997平方公里，马尼拉人口2400万，土地面积只有638平方公里，人口密度是深圳的5.6倍。

人地矛盾，菲律宾比深圳有过之而无不及！

在资金的自由度和国际化方面，菲律宾又像极了香港。在国内，房屋购买必须使用人民币结算，资金监管异常严格，而在菲律宾可以使用美元结算，这一点，你懂的。

正是因为马尼拉是一座集北京、上海、深圳、香港等诸多特色于一体的城市，加上菲律宾整个国家经济的快速发展，从2012年以来，马尼拉的房价已经连续上涨了8年，甚至在今年全球新冠肺炎疫情肆虐全球的大背景下，马尼拉的房价一季度整体也上涨了12.4%。

随着房价的不断上涨，马尼拉的房租也在逐年攀升，目前马尼拉主要商务区的的租金回报率普遍在6.11%-8.91%之间，即一套100万的房子，每年租金就能达到八九万，数倍于北京上海1.5%左右的年回报率。

高力国际（Colliers International，全球知名的房地产服务机构）统计的数据显示，过去五年，马尼拉房屋空置率仅在10%左右，以目前的发展趋势预测，未来5到10年，马尼拉房屋的整体入住率将长期保持在90%以上。

目前，包括谷歌、IBM、甲骨文等国际化的IT公司亚太地区分公司全部设在马尼拉，美国版支付宝PayPal公司，美国的电信巨头Verizon公司，都将其客服及电话销售转移到了马尼拉。

谷歌的办公楼

目前的马尼拉，已经成为新的亚洲科技枢纽，未来发展潜力巨大。在最新的GaWC世界城市排名中，马尼拉被评定为世界一线城市，排名超过深圳，位于台北、广州之后。

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虽然马尼拉的房价已经连续上涨了8年，虽然马尼拉已经跻身世界一线城市之列，但是目前马尼拉的房价，与其世界一线城市的地位“严重不匹配”。

和伦敦纽约东京CBD核心区动辄二三十万，北京上海深圳核心CBD区一二十万的房价相比，目前马尼拉核心CBD区域2万多的房价，显得极其“亲民”。

经历过北京上海深圳房价过去十几年完整上涨周期的人，显然看到了马尼拉房价的“洼地”价值和未来持续增长的潜力。一些反应比较敏锐的人，也于几年前开始陆续在马尼拉投资房产。

或许是因为感受到了房地产对于发展中国家经济的拉动效应，菲律宾政府对房地产的态度是异常积极而且支持的，是东盟十国中为数不多的对外国购房者打开大门，而且可以享受永久产权的国家，并且写入了宪法保护外国人产权。

菲律宾建房周期一般在5年左右。目前，外国投资人在菲律宾购买期房，主要有两种模式。一种是先支付一定比例的首付，尾款分期支付。比如先付10%的首付，另外30%分60个月支付，剩余60%尾款交房时一次性付清或贷款。

另一种方式是在国内几乎不会再有的首付分期，即0首付，交房时再一次性支付尾款或贷款。比如首付20%可以按照60个月支付，剩余80%尾款5年后交房时再一次性付清，这样的好处就是将资金压力延后五年。

目前，菲律宾是全世界少有的几个允许在交房前进行房屋买卖转让的国家。熟悉香港楼市历史的人都知道，这种政策，民间叫它“炒楼花”。

对全球地产历史有所了解的人更清楚，只有房地产处于上涨通道时期，而且政府对房地产是持支持态度的时候，才会允许“炒楼花”的存在。因为“炒楼花”会极大地放大杠杆。

比如：老张以100万的价格买下一套期房，约定20万首付款分5年付，每年还4万。如果两年后这套房价格涨到150万，老张转手卖给隔壁老王，那么老张相当于用8万的本金，12倍的杠杆，在两年时间里赚取了50万利润，获得600%的回报。

这，就是楼市大资金才有的杠杆威力。

当然，杠杆是把双刃剑，风险和收益并存，正所谓“赢了会所嫩模、输了搬砖干活”，加多少倍的杠杆，加多大规模的杠杆，因人而异，要看个人风险承受能力。

不过不可否认的是，前几年在菲律宾购房投资的人，不少都赚到了钱，而那些冒风险、上杠杆的人，都赚了大钱。

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国内投资者购买马尼拉的房产，主要有两种途径，一种是对当地非常熟悉的专业投资人，可以直接现场踩盘，自己找开发商签合同购买，自己转售或出租。

另一种是通过正规的第三方服务机构帮助购买，提供选房、购房、转售、出租/托管一站式服务。这种方式适合于时间精力有限，不能频繁往返进行现场考察的人。

知贝海外，就是一家专注于为新中产提供海外不动产价值投资全流程服务的公司。

知贝海外于2018年在深圳成立，团队囊括了名校毕业的资深海外置业咨询师，对中国乃至全球房地产市场都有着深入的分析和了解，他们以投资十年前北上广深的思路，瞄准了新兴的东南亚房地产市场，并最终锁定菲律宾，重仓马尼拉。

公司首席分析师：兰奕鑫，先后就职于阿里国际部和真格、经纬、红杉等创投机构幕后母基金公司，操盘过法国酒庄并购，对国内外房地产行业有着深入的研究和实战经验。

公司首席资产规划师：白泽，擅长于资本运作，熟悉各种金融工具、投资及相关法律法规，具有丰富的风险管理、税收筹划及投资规划经验，经手过深圳多个城市更新、市政道路及政府土地整备项目。

作为国内第一批进入菲律宾房地产市场的专业投资机构，知贝海外目前已经和菲律宾本土前十大开发商均建立了非常紧密的合作关系，不定期为知贝海外提供特价房源，能够拿到最低折扣和最佳楼层的项目资源。

两年多来，知贝海外团队在马尼拉实地调研楼盘超200个，实地居住体验小区超过100个，与3000多名当地买家、房产中介、开发商员工、上班族、出租车司机深度交流！

精英投研团队加上深入一线的实地尽调踩盘，让知贝海外能够优中选优，精选出极具价值的楼盘，举两个楼盘投资案例：

梦想城

Plumeria Heights

天际华府

Elements-Aire

天际华府，菲律宾新锐开发商金论坛地产（类似于手机界的“小米”）开发的高性价比地铁盘，2019年11月买入至今，开发商涨价31%。

梦想城，菲律宾首富旗下开发商维斯塔地产（全菲前五大之一）开发的经典学区房，爆款小户型，稀缺海景房，2019年7月买入至今，开发商涨价57%。

源于对马尼拉房地产市场的深入了解和独到选筹，知贝海外推出了“真低价、双倍赔”服务，保证从知贝海外买的每个楼盘价格如果比直接从菲律宾开发商总部买的贵，差额双倍赔付。

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2007年6月，位于北京东三环里、广渠门外的富力城项目迎来第三次开盘,不仅均价冲高达到8000元每平米，而且比周边楼盘普遍贵20%。

2000年，北京房屋均价为2500元，7年后富力城翻了三倍，达到8000元的天价。面对这个价格，市场上出现了两种截然不同的声音。

一类人说，富力城房价泡沫太高了，傻子才会买，等着套牢吧。

另一类是从国外回来，见识过纽约、伦敦一两万美元一平米房价的人，他们说，北京的房价太便宜了，富力城这么好的位置，而且是品牌开发商开发的中高端楼盘，才卖8000元一平米，太值了，此时不买，更待何时？

如今，13年过去了，当初说泡沫太高，傻子才会买富力城的人，悔的大腿都要拍肿了。而当初能在富力城买下三套房的人，差不多已经实现半财富自由了。

因为富力城今天的房价，已经达到10万元一平米，在市场最疯狂的2017年，一度摸高到12万一平米，从2007年到2020年，13年里最高上涨15倍！

有人说，2020年的马尼拉楼市，像极了12年前的北京。已经上涨，但还未大涨！如果你错过了12年前的北京上海深圳，那么2020年的马尼拉，一定要抓住。

因为马尼拉是目前全球范围内少有的，能够以2万左右的单价，最低3万的首付、3000元的月供，在核心CBD区买到一套房子的世界级一线城市。

而且，这套房子的年租金回报率，甚至能够达到10%。

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马云曾说：很多人输就输在，对于新兴事物，第一看不见，第二看不起，第三看不懂，第四来不及。

投资不是洪水猛兽，关键在于怎么投资。巴菲特有句名言：投资市场永远都是专业的人做专业的事，才更有赚钱效应。