金地集团“学区房”涉嫌虚假宣传 维权风波背后的业绩焦虑

　　文：胡嘉琦 朱耘

　　ID：BMR2004

　　遭遇维权、财产冻结、违建被罚，近日金地集团因涉及虚假宣传深陷业主维权之中。

　　近日，武汉金地北辰阅风华小区及深圳金地塞拉维花园业主对金地集团旗下公司进行维权，主要围绕“销售环节涉嫌虚假宣传入学指定学区华中师范大学第一附属中学美联实验学校及违建地下夹层等问题。

　　对于旗下项目屡次遭遇投诉，金地集团及旗下公司做出了怎样的反思，对其品牌形象有怎样的影响，未来金地集团有怎样的战略规划，对于上述问题，《商学院》记者向金地集团品牌及武汉金辰盈智置业方面发出采访提纲，截至发稿日前，金地集团未做出回复。武汉金辰盈智置业则回复《商学院》记者称，不存在“置业顾问提出可就近入学”的情况发生。

　　上不了学区的学区房

　　小张是金地北辰阅风华小区的业主，在接受《商学院》记者采访时，小张称，本来奔着学区买的金地北辰阅风华小区，近期咨询教育局得知，华中师范大学第一附属中学美联实验学校（下称“美联实验学校”）自两年前建设之初，就已经明确其公立学位只对美联奥林匹克花园小区开发，不对其他小区开发。小张认为，金地北辰阅风华项目开发商明知不能对口美联实验学校，对此情况，金地北辰阅风华项目销售人员不仅不做宣传，反而反向诱导消费者相信本小区可以对口华师附中。骗取消费者信任，高价购买该小区，这是实实在在的欺诈行为，业主要求无条件全款退房，并追偿引起的附带损失。

　　但双方各执一词，武汉金辰盈智置业在回复《商学院》记者时称，金地北辰阅风华项目（下称“阅风华项目”）在2018年11月首次开盘前，在项目售楼处大厅醒目位置公示了《教育设施不确定信息告知书》，工作人员对所有来访客户均进行了告知，客户明确知悉阅风华项目教育设施的不确定性；阅风华项目在前期广告宣传中，无任何对“可对口华师美联学校就读”的承诺；销售人员在解答客户关于询问“项目对口学校”等相关问题时，均以“依据教育部门相关规定，本楼盘目前尚未交付，以临近交付或交付后教育部门划片区为准”为口径答复客户；项目的宣传资料上，均有注明“学校的片区划分、招生准则等以教育局最终规定为准，开发商不对此作出承诺，敬请密切关注教育规划及相关政策后谨慎选房”等信息。

　　《商学院》记者从业主提供的与金地北辰销售人员沟通的聊天记录可以发现，金地北辰阅风华项目的多名销售人员称金地北辰阅风华小区的入学美联实验学校 “应该没有什么问题”，并称该学校生源很少，教育局不会让教育资源浪费，也会按照目前的教育政策，就近入学。

　　公开数据显示，金地北辰阅风华项目最低备案价为13887元/平方米，最高备案价为16427元/平方米，实际销售均价却高达18600元/平方米。多名业主均表示，高价购买金地北辰阅风华项目的原因就在于能此前置业顾问声称可以入学美联实验学校，《商学院》记者联系置业顾问发现，唯一全部对口能入学美联实验学校的美联奥林匹克花园项目均价仅为17200元/平方米，由武汉本地开发商美联地产开发。精装修价格也较金地北辰项目便宜，为2500元/平方米，而金地北辰阅风华项目精装修价格则为3000元/平方米。

　　金地北辰阅风华小区开发商为武汉金辰盈智置业有限公司，据企查查显示，该公司由北京北辰实业股份有限公司持股50%，武汉金融汉腾企业咨询有限公司持股49%，武汉北辰辰智房地产有限公司持股1%,武汉金融汉腾企业咨询有限公司由金地集团武汉房地产开发有限公司和嘉兴稳投五号投资合伙企业，而金地武汉金融汉腾企业咨询有限公司由金地集团股份有限公司持股98.5714%，东莞市金地房地产投资有限公司持股1.4286%。

　　监管部门查封、冻结资产

　　近年来，面临涉嫌虚假宣传的诚信危机，对金地集团及其旗下公司影响深远，集团到旗下分公司需要进行系统管理防止危机的发生。

　　无独有偶，李先生是金地塞拉维花园业主，深圳金地塞拉维花园的开发商为金地集团全资子公司深圳市金地北城房地产开发有限公司。因为深圳市金地北城房地产开发有限公司（下称“金地北城”）涉嫌虚假宣传，一纸诉状，将深圳市金地北城房地产开发有限公司告上法庭。据企查查显示，深圳市金地北城房地产开发有限公司(以下简称“深圳金地北城”)由金地集团全资持有，成立时间为2009年10月13日。

　　据李先生提供的信息显示，深圳市金地北城未能向李先生交付购房时宣传资料及样板房所示的含有地下一层（有停车位）和地下夹层的房屋。李先生购买的别墅，房产现状为地上三层，没有地下一层及夹层，没有独立停车位，没有独立的楼梯或电梯，只能通过每隔几栋中间的公共楼梯到达地面，与宣传资料及样板房严重不符，金地北城交付的房产存在面积及使用功能缺失，严重影响了李先生对房产的居住要求，对李先生造成了巨大的损失。李先生与金地北城方面交涉，金地北城最初承诺修复，但至今没有处理。另，金地北城在与金地塞拉维花园南区其他业主之间的房屋买卖合同纠纷中，已确认无法实际交付地下负一层及地下夹层，也无法交付有连接地下车库且独立楼梯、电梯的房产。

　　据深圳市中级人民法院公布的终审判决显示，23位购房者与上市房企金地（集团）股份有限公司房屋买卖合同纠纷案中，位于深圳的涉案别墅金地塞拉维花园，此前金地项目声称交付时别墅拥有地下负一层和地下夹层，但收房两个月后，别墅的地下层被政府部门认定为违法建筑。因此，法院判金地赔偿业主共计7400万元，23位业主人均获赔322万元。

　　知名经济学家宋清辉认为，出现这种情况的原因是对消费者权益的模式，以及对监管部门的轻视。在该项目遭遇投诉时，金地应及时整改，及时赔偿相关损失。屡遭投诉对金地品牌形象打击巨大，未来应该妥善解决消费者投诉，以重振公司品牌形象。据中国裁判文书网显示，查封、冻结被申请人深圳市金地北城房地产开发有限公司、金地集团名下共计价值人民币517.46万元的财产。该裁定送达后立即执行。宋清辉认为，金地集团及其子公司名下财产被冻结的原因有很多，例如公司经营陷入困境、到期还不上债务、被起诉导致资金冻结等。对金地集团负面影响很大，情况严重的或导致公司控制权变更等情况发生。

　　知名房地产评论员严跃进认为，金地出现违建的情况说明没有遵循纪委的合同及规定，投诉对品牌也会带来影响，后续金地应该严格按照规定，金地不应该为了追求规模盲目跳出原有的框架。

　　屋漏偏逢连夜雨。据中国裁判文书网显示，查封、冻结被申请人深圳市金地北城房地产开发有限公司、金地集团名下共计价值人民币517.46万元的财产，该裁定送达后立即执行。

　　宋清辉认为，金地集团及其子公司名下财产被冻结的原因有很多，例如公司经营陷入困境、到期还不上债务、被起诉导致资金冻结等。对金地集团负面影响很大，情况严重的或导致公司控制权变更等情况发生。

　　金地维权风波之下，仍在攻城略地。截至2020年6月底，金地集团在公开市场拿地金额为427.02亿元，新增项目36个，这似在说明金地集团在冲击2000亿目标的路上一路狂奔。

　　2017年1月，金地集团高级副总裁徐家俊曾在出席金地集团华东区年会时表示，公司将在三年内冲击2000亿元。2019年金地集团签约金额2,106.0亿元,如期完成了此前的愿景，但是过快的扩张速度与之相对的是项目维权不断。

　　规模扩张与之相伴的是金地集团负债的走高。据金地集团2020年一季报显示，金地集团总负债2748.25亿元，较2019年同期增长26.01%；一年内到期的非流动负债为384.09亿元，2018年同期这一数字仅为163.44亿元，同比增长135.01%。

　　在诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱看来，金地大幅扩张，运营压力进一步加大，因此会被爆出各种问题。金地违建的原因也是为了加快别墅的去化率，想通过地下车库来吸引购房者的目光。近年来，房企的生存环境越来越严峻，金融监管加强，房企的竞争力加大，而期瞒消费者实属不应该，金地应该知晓如果长远发展，房屋的品质以及客户的满意度才是重中之重，期瞒消费者对品牌的负面影响很大，金地应该承担自己在合同中误导消费者的责任以及在后续中应做好诚信买卖。

　　对于后续问题如何解决，《商学院》记者将持续关注。