扎心！管南再也不能吊打惠济！

在郑州房地产的历史上，惠济和管南是一对冤家。

二者一南一北，都与主城区无缝衔接，同是两个自然外溢区域。

2018年之前，惠济北的价格全面碾压管南，但从2018年底正商家河家以内购形式清仓特惠价12600元/平方米开始，惠济区的降价大战愈演愈烈。

2018年是惠济房价的一个高点，曾经锦艺金水湾毛坯15500元/平方米，家河家精装高层15500元/平方米。从2019年开始惠济房价一路从精装15000元/平方米回调至毛坯11000元/平方米。万科紫台、万科民安云城、融创中原宸院等，都出现了1万2到1万3的特价房。

2020年疫情之后，更是因为正商家河家的洋房毛坯12000元/平方米，再一次把惠济区的房价按到地上摩擦。

但是反观管南，不降反升，目前绿都澜湾、永威城、富田九鼎公馆都已经接近16000。

从房价来看，管南好像已经全面超越惠济，一改之前北强南弱的格局。

1

但其实，这背后却将迎来一次惊人转折——

1、供需变化。

造成惠济降价的原因，并不是惠济不行了，而是因为惠济供应量大。

曾经的惠济因为综合价值优，吸引了万科、锦艺、中海、融创、正商等开发商，尤其是大河路沿线、天河路以西，在售楼盘较多，竞争比较激烈。导致北区出现阶段性的供过于求，出现了刹不住车的降价现象！

管南没降价？因为绿都没房子了，鑫苑没住宅了，永威房子也不多了，暂时没有销售压力。

但从融创城、碧桂园名门时代城开始，未来，当整个十八里河和南曹乡的城改项目陆续入市的时候，会比现在的惠济区的推盘量更夸张。

2、地铁优势的追平。

管南热度的上升和房价的腾飞，是从地铁2号线在2016年8月开通开始。

而串联惠济大部分楼盘的2号线北延线，开通时间要比管南晚了近3年，这也让管南在本轮房价上涨中领先。

但，现在的情况发生了改变，2号线北延线已开通，整个开元路沿线都将受益。

除此之外，惠济已以惠济万达和美景万科广场为中心向外辐射的两个生活圈。

其中万达商圈联动新开业的月湖广场和景色宜人的月湖公园，已成为北大学城潮男潮女们和周边居民的吃饭、休闲、娱乐、购物首选去处；美景万科广场的开业进一步弥补了惠济商业不足的缺点。

而宜家的开业，给惠济带来了巨大的流量。

总的来说，最近几年惠济区在商业、学校、医院、地铁等等变化巨大。

▲惠济区人民医院

▲丹尼斯超市

管城区在商业上就略逊一筹了。

虽然管南近些年也在不遗余力的改造，但是管南物流园众多，大车横行等诸多先天不足仍然是挥之不去。

如今的管城区商业几乎空白。

虽然鑫苑国际新城、永威城、融创城、富田九鼎公馆，都将配备大型商业，但都还没形成商圈。

▲管南目前最大的商业中心橄榄城都市广场

管南片区目前的商业中心、新区中心还比较难看到规模，但有迹可循。

管南是有想法的。小李庄火车站的规划以及金岱片区就是管南的机会。

总结：

1、管南供不应求的时代已褪去，管南未来三年内土地供应量非常大，供大于求时竞争激烈可能导致价格战，这一点惠济刚刚经历过。

2、管南片区目前已落地配套较为匮乏，看得见的只有地铁2号线和4号线，以及创新街小学、东关小学、郑州八中。

3、曾经答不理的管南，如今竟高攀不起？管南凭借着区位和价差优势把外溢人口源源不断地吸引进来。但现在刚需首付30多万，在管南早已无从选择。

4、站在购房者的角度来说——

相比惠济区生态环境优美，配套相对成熟。因此，注重环境，近3年希望有成熟的生活条件，可以优先看看惠济区。

首先，配套齐全，环境宜居，有烟火气；

其次，供应告急，现有可选项目不多了；

2

目前惠济主要分成四个板块连霍以南板块、惠济东、惠济西以及黄河大运河板块。

其中连霍以南板块是属于金水北市场。目前在售楼盘有万科民安江山府等；

大河路以北是黄河大运河板块，这是惠济区隐藏的大杀器。

大大亲临视察，中央多次提及，可以预见大运河板块将成为惠济区今年乃至未来很长一段时间发展战略中的重中之重。

就在6月5日，惠济区2020年第二批重大项目集中开工，其中黄河滩地公园、古荥历史文化名镇修复、天河创新创业大厦等，均坐落于大运河板块。

惠济区中部区域自东向西分别是：惠济东（花园以东）和惠济西（花园路以西）。

惠济东大的开发周期是在2014-2018年，因为毗邻贾鲁河+限高等原因，一般规划为小高层或者洋房，十分宜居，一度是郑州热门置业和改善区域。经典项目有：天地湾、永威迎宾府、保利海上五月花、正弘澜庭叙等。目前，目前东部片区空窗，片区几乎无供应。

惠济正在经历从东向西的转移，主战场转向惠济西。

惠济西项目主要有：裕华会园、锦艺四季城、绿都青云叙、正商家河家、融创中原宸院、融创大河宸院。

裕华会园项目体量非常小，融创中原宸院暂时无供应。锦艺金水湾已经收尾了，万科民安云城、美景麟起城也没什么房子。中海湖滨世家、融创中原宸院、正商家河家都要等新地块。

曾经的惠济大北区，万科、中海、正商等大牌房企云集，楼盘厮杀相当激烈。

3

关于惠济和管南之间的对比，一直是楼市里面的热门话题。

惠济南靠金水区，东南方向就是北龙湖，具有强劲的地缘优势。其中2号线、4号线、7号线，可到达CBD、北龙湖和主城区及郑东新区。

管南北靠管城区主城，东北方向是高铁片区。区位上更有优势，地铁有2号线、3号线、4号线、5号线、6号线。

过去两年惠济房价的关键词是：降价；而管南房价的关键词则是：逆袭！

但这一切即将面对一次转变。

曾经爱搭不理的刚需管南，如今首付30多万，早已无从选择。

管南供不应求的时代已褪去，管南未来三年内土地供应量非常大，供大于求时竞争激烈会让管南的价格更合理。

与之相对的惠济。在经历长达两年价格战之后，与之无缝链接的金水北已把价格定到了18000+。