福州五里亭片区的首开融侨首融府分析

上一篇说到在15年，首开和融侨以当年刷新单价的地王楼面价19224拿下2015-25号地块，就是现在融侨首融府，今天分析一下这个楼盘。

首融府：备案名首融锦江花园，规划有9栋19-23层的住宅。地处东二环连潘板块，位于晋安长乐南路59号（光明港公园北侧）原师专地块。

土拍情况：文章前面提到了，融侨当年以楼面价19224，溢价率276.9%。还附属了须提供1500平方米安置房，由市政府指定单位按照指定价格回购。同时全装修比例达到60%以上。

分析：当年的土拍相当火热，当时刷新地价的情况拿下该地，同时还提到了需配置安置房，其实一开始找资料没看到有提到安置房，后来看了土拍和备案情况才发现原来该楼盘也是要配建安置房。

备案情况：2018/6/29-2019/9/27，全部商品房9栋都备案。备案价格根据情况也有一定浮动。小区定位高端住宅，均价在34000左右，户型都是140以上，只有最近这一次备案的5号楼存在80的户型。查看备案有个神奇的现象，作为楼王的7号楼备案价居然比早一年备案的10号楼便宜了4000。可能是受政府限价影响。

实际情况：从12345看，在最近一次备案认筹，楼盘出现捂盘的情况。可能是受备案价较低的关系。小区在早期开盘的时候也跟其他楼盘一样，出现了绑定车位等情况。

区位情况：小区地处二环内，北面近世欧王庄，南面光明港，整体周边环境好。唯一不足周边离地铁站稍远，不过定位高端住宅也无所谓地铁了。

总结：从第一张图看的时候，会发现一个问题，小区的容积率，跟世茂璀璨天城一个样，不知道这样的密度，加上配建了一栋安置房的小区定位高端住宅，购房人是如何思考，小区在18年经过楼市火热期去化率跟其他楼盘一样很高，最近的2栋目前还剩下较多房源未售。至于小区的性价比，因为都是打不打大几百万的房子也不是我们刚需可以讨论的，后续就不分析这种楼盘了。

题外话：在分析五里亭这个区域的新盘的时候发现，大家的楼面价在当时都是以较高的溢价率拿地，经过一波楼市暴涨，在最好的时间出售，还能在很高的售价的情况下，加上精装修，绑定车位，开发商赚的那个爽。只是回头思考，这些都定位自己是高端住宅的社区，实际情况感觉都差强人意，不知道对于那些购房人现在快交房的时候，心里情况是如何。

后面写一篇五里亭片区整个区域房价的对比分析，后面转战马尾片区分析，至于大家留言的闽侯片区，因为确实不是很熟悉，加上资料较少，最近补充一下资料，再后续再分析。